- Luật sư và kế toán: do tính chất phức tạp và số lượng thủ tục pháp lý trong giao dịch nhà dất rất nhiều, vai trò của luật sư và kế toán viên không thể thiếu
2. Đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển và sử dụng đất đai hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh
phát triển và sử dụng đất đai hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước
Nghiên cứu phát triển thị trường BĐS – nhà đất đòi hỏi phải xém xét đến quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội vì:
Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội ngoài việc nêu ra các quan điểm, mục tiêu, phương hướng và các giải pháp phát triển các ngành các lĩnh vực, còn đưa ra các phương án sử dung quỹ đất cũng như danh mục các công trình và dự án đầu tư cụ thể cho từng ngành (công nghiệp, nông nghiệp, kết cấu hạ tầng…) mà công trình, dự án đầu tư trong này chính là những bất động sản trong tương lai chính chúng là những đối tượng chính của thị trường nhà đất. Nhà nước khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia nghiên cứu và thực
hiện các quy hoạch phát triển. Điều này cũng có nghĩa là các chủ thể giao dịch nhà đất trong tương lai sẽ rất đa dạng và phong phú, vai trò của các chủ thể thay đổi rất nhiều trong quá trình tham gia lập và thực hiện quy hoạch. Đó chính là vấn đề xã hội hoá đối với thị trường nhà đất.
Thực tế cho thấy quy mô, chất lượng của các giao dịch nhà đất phụ thuộc rất lớn vào các BĐS – nhà đất đã được quy hoạch chưa. Như vậy quy họach có tác động trực tiếp đến chất lượng của thị trường BĐS – nhà đất.
BĐS - nhà đất có đặc điểm khác biệt so với hàng hoá khác đó là tính cố định, ít có khả năng di dời. Do vậy, việc phân bố các ngành các lĩnh vực trong cả nước, trên các vùng trong chiến lược và quy hoạch phát triển đất nước là nhân tố quan trọng tác động quyết định đến tính sôi động của thị trường BĐS – nhà đất tại các vùng đất nước. Mặt khác, xã hội chúng ta lựa chọn là xã hội chủ nghĩa, chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội
của đát nước là tài liệu vạch ra mục tiêu cụ thể, các giải pháp cơ bản để đưa đất nước chúng ta từng bước thực hiện thành công con đường đã lựa chọn. Một trong những nhiệm vụ mà chiến lược quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội đã lựa chọn là phải giải quyết là hướng tới xây dựng một xã hội công bằng và điều này được thể hiện trong các mục tiêu cụ thể như mức chênh lệch giàu nghèo, mức chênh lệch vùng… mà các chiến lược quy hoạch đã đề ra. BĐS – nhà đất là một hiện tượng kinh tế – xã hội, quá trình thực hiện các giao dịch BĐS thể hiện mối quan hệ giữa người với người trong xã hội. Đối với Việt nam, quá trình phát triển thị trường BĐS phải mang đặc tính xã hội chủ nghĩa, đó là phải bảo đảm nguyên tắc công bằng, tiến bộ, không chênh lệch gìau nghèo, bất bình đẳng trong bất động sản quá lớn. Chính vì vậy để thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS – nhà đất phải đưa ra các định hướng, khung chính sách và các chính sách cụ thể nhằm đảm bảo cho thị trường BĐS – nhà đất không chỉ phát triển không ngừng mà còn đảm bảo công bằng trong thụ nhập, giảm bớt chênh lệch giữa các tầng lớp dân cư, giữa các vùng lãnh thổ. Điều này chỉ có thể thực hiện được khi chúng ta gắn thị trường BĐS – nhà đất với các chiến lược và quy hoạch phát triển.
Hiện nay công tác quy hoạch mới chỉ chú trọng vào quy hoạch tổng thể mà chưa chú trọng đến quy hoạch chi tiết do vậy khi đi vào thực hiện các đơn vị thiếu căn cứ thực hiện dẫn đến quy hoạch lộn xộn không đúng. Trình độ của các nhà quy họach Việt Nam còn kém nên khi thực hiện mới thấy nhiều thiếu xót, người dân không được tham gia vào quy họach vì vậy nguyện vọng và nhu cầu của người dân không được đáp ứng dẫn đến những khiếu kiện đặc biệt là vấn đề đền bù giải phóng đất đai dẫn đến nhiều quy hoạch thực hiện không đúng tiến độ, tình trạng khiếu kiện kéo dài. Quy họach nhiều lần chưa có sự gắn kết của các ngành có liên quan giữa nhà ở, giao thông, xây dựng nên chưa tạo ra sự đồng bộ trong quy hoạch. Quy hoạch mới chỉ chú trọng tới các khu dân cư tập trung mà không chú trọng tới các phát triển cơ sở hạ tầng xã hội kèm theo.
Năm 2001 UBND thành phố Hà Nội đã công bố quy hoạch chi tiết các quận huyện trong thành phố. Theo bản công bố này thì quận nội thành nào cũng có
hàng chục đường phố cần mở rộng. Cả thành phố sẽ có trên trăm con đường nằm trong diện quy hoạch. Do vậy số hộ dân cần di dời lên đến hành chục ngàn hộ. Trong khi đó có các khu đô thị mới như Định Công, Bắc Linh Đàm, quốc tế Thăng Long … đang tăng tốc xây dựng cũng chỉ cung cấp chưa tới 1000 căn hộ (vào thời điểm tháng 9/2001). Còn các khu di dân khác hoặc ra đời sớm hơn đã kín người hoặc mới xây dựng cơ sở hạ tầng thì khó có thể đáp ứng đủ nhu cầu tăng lên không ngừng của người dân.
Theo quy định quy hoạch chi tiết từng quận, huyện không chỉ được công bố mà theo quy định còn phải được thông báo đến từng người dân, tuy nhiên không thể ai cũng tiếp cận đầy đủ chính xác thông tin quy hoạch này bởi lẽ không mấy ai có đủ trình độ chuyên môn về quy hoạch, địa chính và thẩm quyền giải thích cặn kẽ cho người dân hiểu khi mà đa phần cán bộ địa chính cấp phường chuyên môn chưa cao. Hơn nữa mặc dù đã có quy hoạch chi tiết từng quận huyện nhưng việc xác định chỉ giới, cắm mốc các dự án mở đường, các khu đô thị mới còn rất chậm nên người dân không xác định được rõ con đường được mở rộng quy hoạch đến đâu. Thời điểm triển khai dự án còn không xác định. Những bất cập này làm cho người dân cảm thấy bất ổn, bán không dám bán, xây không dám xây vì sợ đập bỏ.
Trong quy hoạch đất đai và chiến lược phát triển đất đai, điều quan trọng là Nhà nước xác định rõ mục đích của việc sử dụng đất khi Nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thì cần phải có kế hoạch phù hợp thu hồi lại đất đã giao hoặc cho thuê theo mục đích sử dụng cũ (có bồi thường hoặc không có bồi thường) để tiến hành việc giao và cho thuê đất theo mục đích sử dụng mới. Ngoài ra điều không kém phần quan trọng là Nhà nước phải giám sát việc thực hiện các quy hoạch, kế hoạch đất đai ra sao tránh tình trạng để “quy hoạch treo” như trong thời gian qua tại một số địa phương.
Quy hoạch kinh tế – xã hội là một trong những yếu tố có tác động toàn diện, sâu sắc tới thị trường BĐS – nhà đất trong tương lai. Phát triển thị trường BĐS – nhà đất phải có tầm nhìn dài và ở tổng thể. Muốn có tầm nhìn dài và tổng thể đòi
hỏi phải có tầm nhìn dài và toàn diện các yếu tố cấu thành thị trường BĐS – nhà đất:
- Các BĐS như: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất… - Các chủ thể tham gia thị trường BĐS – nhà đất
- Các quan hệ giao dịch về BĐS – nhà đất như: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể.
Trong xây dựng quy hoạch cần:
Hình thành hệ thống văn bản quy hoạch như một công cụ để Nhà nước quản lý đất đai và xây dựng.
Sửa đổi, bổ sung quy trình lập, thông qua các loại văn bản quy hoạch, xác lập một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy hoạch và quản lý việc thực hiện quy hoạch.
Nghiên cứu áp dụng phương pháp quy hoạch mới theo hướng vừa đáp ứng được nhu cầu về đầu tư kinh doanh BĐS ngày càng tăng ở các đô thị vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lý đầu tư và phát triển các đô thị.
Nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản qua hoạch nhất là các văn bản quy hoạch không do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Ban hành cơ chế để những công dân và tổ chức có lợi ích và trách nhiệm trong vùng quy hoạch được tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch.
Quy định các hình thức phù hợp để phổ biến công khai, minh bạch, đầy đủ các thông tin cần thiết về quy hoạch cho mọi người biết và tuân thủ.
Tăng cường và củng cố chức năng quản lý và thanh tra việc tuân thủ quy hoạch và có biện pháp kiên quyết cưỡng chế…
Để quy hoạch hợp lý trước tiên ta phải có kế họach phân phối đất đai xây dựng đô thị, điều này dựa trên việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các dạng hoạt động khác nhau.