4. Cỏc phương phỏp thẩm định giỏ trị BĐS
4.5. Phương phỏp lợi nhuận (phương phỏp hạch toỏn)
a. Khỏi niệm
Phương phỏp này được sử dụng để thẩm định giỏ cho cỏc tài sản đặc biệt như khỏch sạn, rạp chiếu búng và những tài sản khỏc, mà việc so sỏnh với những tài sản tương tự sẽ gặp khú khăn do giỏ trị chủ yếu của chỳng phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản.
Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại xỏc định dũng thu nhập của tài sản, đú là đặc điểm thường thể hiện cho cỏc tài sản trong ngành vui chơi giải trớ, bao gồm khỏch sạn và một số loại tài sản khỏc.
b. Nội dung phương phỏp lợi nhuận
Phương phỏp này dựa vào sự phõn tớch khả năng sinh lời ước tớnh của việc sử dụng tài sản, trừ đi cỏc chi phớ hoạt động kinh doanh hợp lý, cũn lại một khoản dư ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng của tài sản. Thu nhập thực này sau đú được chuyển thành vốn theo đỳng như cỏch trong phương phỏp thặng dư.
c. Đỏnh giỏ phương phỏp lợi nhuận
• Ưu điểm
Phương phỏp lợi nhuận định giỏ cỏc BĐS mà giỏ trị của chỳng phụ thuộc nhiều bởi khả năng sinh lợi tốt hơn so với cỏc phương định giỏ khỏc.
• Hạn chế của phương phỏp
- Chỉ sử dụng để định giỏ đối với cỏc BĐS tạo ra lợi nhuận.
- Lợi nhuận ước tớnh cú thể khụng phản ỏnh được mức độ thu nhập thực của tài sản.
- Muống làm việc tốt theo phương phỏp này thẩm định viờn phải cú kiến thức vững vàng về loại hỡnh kinh doanh BĐS đú.
d. Điều kiện ỏp dụng phương phỏp lợi nhuận
- Sử dụng để định giỏ đối với cỏc BĐS tạo thu nhập như: khỏch sạn, nhà nghỉ, rạp chiếu búng.
- Việc định lói xuất vốn húa phải được thực hiện sau khi nghiờn cứu thị trường.
Kết luận
Bất kì một hiện tợng sự vật nào cũng có hai mặt đối lập nhau, chúng có thể là khả quan khi ở trong trờng hợp này, nhng lại là bất lợi trong trờng hợp khác. Và các phơng pháp nêu trên cũng vậy có những phơng pháp tỏ ra hơn phơng pháp trong điều kiện này nhng ở điều kiện khác thì ngợc lại. Nhng trong đó có thể nói phơng pháp so sánh trực tiếp là có cơ sở chắc chắn để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận. Sở dĩ nh vậy là bởi vì dữ liệu mà chúng ta sử dụng trong phơng pháp so sánh trực tiếp là thực tiễn đã diễn ra và đã đợc thị trờng công nhận, nó có bằng chứng thực tế nếu có xảy ra tranh chấp. Những phơng pháp còn lại thì chỉ mang tính ớc đoán trong tơng lai. Và cũng qua nghiên cứu chơng 1 ta cũng thấy rõ đợc vai trò to lớn của việc định giá tài sản trong lĩnh vực hoạt động tín dụng ngân hàng, đó là đảm bảo các khoản vay một cách chắc chắn mà vẫn đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn của khách hàng, để từ đó nâng cao đợc năng lực cạnh tranh của ngân hàng trên thị trờng.
Chương 2: Thực trạng cụng tỏc định giỏ BĐS thế chấp tại VPbank
1. Tỡnh hỡnh cơ bản của VPbank cú ảnh hưởng tới vấn đề định giỏ BĐS thế chấp
1.1. Tỡnh hỡnh chung VPbank
1.1.1 Sự hỡnh thành và phỏt triển của ngõn hàng
Địa chỉ: Số 8 Lờ thỏi tổ, Hoàn kiếm, Hà nội.
Ngõn hàng thương mại cổ phần cỏc doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBANK) được thành lập theo giấy phộp hoạt động số
0042/NH-GP của Thống đốc Ngõn hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 12/08/1993 với thời gian hoạt động 99 năm. Ngõn hàng bắt đầu hoạt động từ
ngày 04/09/1993 theo giấy phộp thành lập số 1535/QĐ-UB ngày 04/09/1993.
Vốn điều lệ ban đầu khi mới thành lập là 20 tỷ VND. Sau đú do nhu cầu phỏt triển, theo thời gian VPBANK đó nhiều lần tăng vốn điều lệ. Đến thỏng 8 năm 2006 vốn điều lệ của VPBANK đạt 500 tỷ đồng. Và vừa qua ngõn hàng đó được chấp thuận của NHNN cho phộp bỏn 10% vốn cổ phần cho cổ đụng chiến lược nước ngoài là ngõn hàng OCBC- một ngõn hàng lớn nhất Singapore, theo đú vốn điều lệ nõng lờn trờn 750 tỷ đồng. Và dự định sẽ xin nõng vốn điều lệ lờn trờn 1000 tỷ đồng vào cuối năm 2006. Và hiện nay vốn điều lệ của ngõn hàng VPBank đó lờn 15000 tỷ đồng vào thỏng 7/2007. Năm 2007 cú thể coi là một năm băn lề, đỏnh dấu nhiều sự kiện quan trọng của VPBank. Đến thỏng 12/2007, cỏc chỉ tiờu hoạt động cơ bản của VPBank đều đạt và vượt so với kế hoạch. Tổng tài sản đạt 20.000 tỷ đồng. Tổng nguồn vốn huy động đạt gần 15.500 tỷ đồng trong đú từ cỏc tổ chức kinh tế và dõn cư là 12.000 tỷ đồng (tăng 125% so với cựng kỳ năm 2006). Tổng dư nợ cho vay đạt hơn 13.000 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế đạt 313 tỷ đồng (tăng gấp 2 lần so với năm 2006).
Trong suốt quỏ trỡnh hỡnh thành và phỏt triển, VPBank luụn chỳ ý mở rộng quy mụ, tăng cường mạng lưới hoạt động tại cỏc thành phố lớn. Cuối
năm 1993, Thống đốc NHNN chấp thuận cho VPBank được phộp mở thờm chi nhỏnh tại Thành phố Hồ Chớ Minh. Thỏng 11/1994, VPBank được phộp mở thờm chi nhỏnh Hải Phũng và thỏng 7/1995 được mở thờm chi nhỏnh Đà Nẵng. Trong năm 2004, NHNN đó cú văn bản chấp thuận cho VPBank được mở thờm 3 chi nhỏnh mới là chi nhỏnh Hà Nội trờn cơ sở tỏch bộ phận trực tiếp kinh doanh trờn địa bàn Hà Nội ra khỏi Hội sở, chi nhỏnh Huế, chi
nhỏnh Sài Gũn. Trong năm 2005, VPBank tiếp tục được mở thờm một số chi nhỏnh nữa đú là chi nhỏnh Cần Thơ, chi nhỏnh Quảng Ninh, chi nhỏnh Vĩnh Phỳc, chi nhỏnh Thanh Xuõn, chi nhỏnh Thăng Long, chi nhỏnh Tõn Phỳ, chi nhỏnh Cầu Giấy, chi nhỏnh Bắc Giang. Cũng trong năm 2005, NHNN đó chấp thuận cho VPBank được nõng cấp một số phũng giao dịch thành chi nhỏnh là phũng giao dịch Cỏt Linh, phũng giao dịch Trần Hưng Đạo, phũng giao dịch Giảng Vừ, phũng giao dịch Hai Bà Trưng, phũng giao dịch Chương Dương. Trong năm 2006, VPBank tiếp tục được NHNN cho phộp mở thờm phũng giao dịch Hồ Gươm (đặt tại Hội sở chớnh của ngõn hang), phũng giao dịch Vĩ Dạ, phũng giao dịch Đụng Ba (trực thuộc chi nhỏnh Huế), phũng giao dịch Bỏch Khoa, phũng giao dịch Tràng An (trực thuộc chi nhỏnh Hà Nội), phũng giao dịch Tõn Bỡnh (trực thuộc chi nhỏnh Hồ Chớ Minh), phũng giao dịch Cẩm Phả (trực thuộc chi nhỏnh Quảng Ninh), phũng giao dịch Phạm Văn Đồng (trực thuộc chi nhỏnh Thăng Long), phũng giao dịch Hưng Lợi (thuộc chi nhỏnh Cần Thơ). Bờn cạnh mở rộng mạng lưới giao dịch trờn đõy, trong năm 2006, VPBank cũng đó mở thờm hai cụng ty trực thuộc đú là cụng ty Quản lý nợ và khai thỏc tài sản, cụng ty chứng khoỏn.
Tớnh đến thỏng 8 năm 2006, hệ thống VPBank cú tổng cộng 37 điểm giao dịch gồm cú: Hội sở chớnh tại Hà Nội, 21 chi nhỏnh và 16 phũng giao dịch tại cỏc tỉnh, thành phố của đất nước là Hà Nội, thành phố Hồ Chớ Minh, Hải Phũng, Huế, Đà Nẵng, Cần Thơ, Quảng Ninh, Vĩnh Phỳc, Bắc Giang và 2 cụng ty trực thuộc. Năm 2006 đó mở thờm cỏc chi nhỏnh mới tại Vinh, Thanh Hoỏ, Nam Định, Nha Trang, Bỡnh Dương, Đụng Nai, Kiờn Giang và cỏc phũng giao dịch, nõng tổng số điểm giao dịch trờn toàn hệ thống
VPBank lờn 50 chi nhỏnh và phũng giao dịch. Hiện tại mạng lưới haotj động của VPBank đó lờn tới 130 Chi nhỏnh và điểm giao dịch tại hầu khắp cỏc tỉnh trờn cả nước, đưaVPBank đứng vào top 5 cỏc NHTM cổ phần cú mạng lưới giao dịch lớn nhất hiện nay tại Việt Nam
1.1.2. Cơ cấu tổ chức của ngõn hàng
Sơ đồ tổ chức ( organisational chart) `
Đại hội cổ đông
Hội đồng quản trị
Ban kiểm soát Hội đồng tín dụng
Ban điều hành Phòng kiểm tra kiểm toán nội bộ nội Các ban tín dụng Phòng kế toán Hội sở Phòng ngân quỹ Phòng tổng hợp & quản lý chi nhánh Phòng thanh toán quốc tế & kiều hối
Phòng thu hồi nợ
Văn phòng VPBank
Trung tâm tin học
Trung tâm kiều hối, phát chuyển tiền
nhanh W U Trung tâm đào tạo Các chi nhánh cấp 2 và phòng giao dịch CN Hà Nội CN TP HCM CN Sài Gòn CN Hải Phòng CN Huế CN Đà Nẵng CN Cần Thơ CN Quảng Ninh CN Vĩnh Phúc CN Bắc Giang
1.1.3. Tổ chức nhõn sự
Số lượng nhõn viờn của VPBank trờn toàn hệ thống tớnh đến nay cú trờn 2600 người. Trong đú là phần lớn cỏn bộ nhõn viờn cú trỡnh độ đại học và trờn đại học (chiếm 87%). Nhận thức được chất lượng đội ngũ nhõn viờn chớnh là sức mạnh của ngõn hàng, giỳp ngõn hàng đương đầu được với sự cạnh tranh. Do đó những năm vừa qua ngõn hàng đó quan tõm tới cụng tỏc nõng cao chất lượng cụng tỏc quản trị nhõn sự.
1.1.4. Lĩnh vực hoạt động
- Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của cỏc tổ chức và cỏ nhõn
- Tiếp nhận vốn uỷ thỏc đầu tư và phỏt triển của cỏc tổ chức trong nước. - Vay vốn ngõn hàng nhà nước và cỏc tổ chức tớn dụng khỏc.
- Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với cỏc tổ chức cỏ nhõn. - Chiết khấu thương phiếu, trỏi phiếu, giấy tờ cú giỏ.
- Hựn vốn, liờn doanh và mua cổ phần theo phỏp luật hiện hành. - Thực hiện thanh toỏn giữa cỏc khỏch hàng.
- Thực hiện kinh doanh ngoại tệ. - Huy động nguồn vốn từ nước ngoài.
- Thanh toỏn quốc tế và thực hiện cỏc dịch vụ khỏc liờn quan đến thanh toỏn quốc tế.
- Thực hiện cỏc dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nước dưới nhiều hỡnh thức, đặc biệt là chuyển tiền nhanh Western Union.