2. Thự trạng của cụng tỏc định giỏ BĐS thế chấp tại phũng thẩm định TSBĐ của ngõn hàng VPbank, chi nhỏnh Hà Nộ
2.2. Thực tế việc sử dụng các phơng pháp định giá tại ngân hàng
2.2.1. Về mặt lý thuyết
a. Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Khi phòng thẩm định tài sản bảo đảm nhận đợc giấy đề nghị định giá thì cán bộ thẩm định bắt đầu thực hiện định giá tài sản, dựa trên cơ sở các giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp của tài sản, chứng minh tài sản đó có bị đem thế chấp ở nơi khác hay không (thường được thực hiện tại phũng cụng chứng). Cán bộ thẩm định đã thực hiện việc xuống tận nơi có BĐS đem thế chấp để tiến hành lấy những cơ sở dữ liệu thực tế về BĐS mục tiêu.
Những vấn đề mà cán bộ thẩm định cần quan tâm đối với BĐS đó nh là: - Địa chỉ cụ thể của BĐS đem thế chấp có đúng với BĐS mà đang thực hiện thẩm định hay không.
- Diện tích, hình dáng của BĐS có giống nh đợc ghi trong quyền sử dụng đất hay không, nếu có sự thay đổi thì cần phải mô tả chi tiết về sự thay đổi đó.
- Xem mối quan hệ xung quanh của BĐS mục tiêu nh thế nào: BĐS ở bên cạnh nh thế nào, cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh tế xã hội.
- Nếu có công trình trên đất ta phải xem thời gian đã xây dựng. - BĐS hiện đang đợc sử dụng làm gì.
- Tham khảo giá của những BĐS xung quanh mà ngời dân ở đó.
- Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị BĐS nh: hoàn cảnh ra đình, phong thuỷ, kiến trúc, hớng.
Sau đó BĐS sẽ đợc xác định giá trị theo thông tin thị trờng mà cán bộ thẩm định thu thập đợc nh trên trung tâm giao dịch BĐS, báo, một cách đáng
tin cậy và đặc biệt là kinh nghiệm của cán bộ định giá và ý kiến của các đồng nghiệp đã từng xác định giá trị những BĐS tơng tự mà xác định giá trị BĐS đó.
Giá trị mà BĐS đợc định giá
luôn cao hơn giá theo quy định trong khung giá của Uỷ ban nhân dân thành phố, tỉnh công bố. Nhng liệu giá trị mà BĐS cán bộ thẩm định nh trên có thực sự sát với giá trị thị trờng không? Ngời đi vay có đợc vay toàn bộ giá trị định giá BĐS đó không? Việc này sẽ đợc chúng ta phân tích và làm rõ sau, hiện tại chúng ta chỉ mô tả những công việc liên quan đến việc định giá của cán bộ thẩm định.
b. Đối với BĐS có công trình (th ờng là nhà) trên đất
(Khi đã xác định đợc những cơ sở pháp lý đáng tin cậy của ngôi nhà: Hóa đơn chứng từ đã xây dựng)
- Chúng ta đi xác định nguyên giá căn nhà theo số liệu sổ sách kế toán. bao gồm việc tập những chi phí cho việc xậy dựng căn nhà, nh: Chi phí nghiên cứu khả thi, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí mua nguyên vật liệu, chi phí khởi công. Hoặc là dựa theo chi phí xây dựng mà UBND thành phố, tỉnh quy định tại thời điểm định giá BĐS.
- Sau đó chúng ta xác định giá trị còn lại của công trình trên đất bằng cách: Giá trị còn lại
của công
trình =
Nguyên giá nhà cửa, công trình xây
dựng -
Khấu hao cơ bản đã trích
Nh vậy giá trị còn lại của công trình chính là giá trị ớc tính của cán bộ thẩm định. Còn việc tính khấu hao cơ bản đã trích thì Ngân hàng chủ yếu dựa vào phơng pháp khấu hao theo đờng thẳng. Đó là đối với những công trình xây dựng của các doanh nghiệp còn lu đủ giấy tờ. Còn thực tế với nhà của ngời dân thì việc định giá đợc tiến hành nh sau:
- Xác định nguyên giá bằng cách lấy quy định mét vuông xây dựng của uỷ ban thành phố, tỉnh địa phơng quy định tại thời điểm định giá.
- Giá trị còn lại thì ớc tính tuỳ theo kinh nghiệm của từng ngời. Tính theo tỉ lệ % còn lại.
- Vậy giá trị ớc tính của nhà cũng đựơc thực hiện theo công thức đã nêu trên hoặc đợc tính bằng cách sau:
Giá trị nhà còn lại = Đơn giá m2 sàn xây dựng x Diện tích xây dựng x Tỉ lệ % giá trị còn lại ngôi nhà c.
Đối với những BĐS đảm bảo hình thành sau vốn vay thì cách xác
định nh sau:
- Với những ngôi nhà mà tự xây dựng thì BĐS đó đợc định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế của căn nhà dựa vào những kế hoạch xây dựng, hoá đơn thanh toán những khoản để có đợc BĐS thuộc sở hữu. Lúc này cán bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi phí đó.
- Với những ngôi nhà chung c thì cán bộ thực hiện kí kết với ngời thầu xây dựng khu chung c đó để đảm bảo là ngôi nhà đó không đợc bán, chuyển nhợng hay cho thuê đối với ngời khác mà không có sự đồng ý của bên phía ngân hàng. Lúc này giá trị ngôi nhà đợc xác định bằng giá bán của nhà thầu xây dựng cho khách hàng.
Việc định giá một tài sản không phải là một việc đơn giản, nó đòi hỏi cán bộ thẩm phải đa ra đợc một mức giá ớc tính BĐS sao cho thị trờng chấp nhận tại thời điểm vay. Nhng định giá BĐS là tài sản đảm bảo còn gặp khó khăn hơn rất nhiều, bởi lẽ định giá tại thời điểm hiện tại nhng nếu có phải đem phát mãi thì cũng ít nhất một năm sau mới đợc thực hiện, vì vậy khoảng cách giữa thời gian định giá với thời điểm phát mãi BĐS là chứa đựng rủi ro cho cán bộ thẩm định là rất lớn, vì vậy chứa đựng rủi ro cho hoạt động tín dụng cũng không phải là nhỏ. Do đó việc định giá của cán bộ thẩm định đòi hỏi phân tuân thủ theo những phơng pháp nhất định, nhằm làm giảm thiểu rủi ro một cách thấp nhất. Để minh hoạ cho nội dung phơng pháp thẩm định ở trên tại ngân hàng VPBank, thì chúng ta cùng tham khảo ba ví dụ thực tế thông qua
biên bản thẩm định và các báo cáo của các cán bộ thẩm định tại phòng thẩm định tài sản bảo đảm chi nhánh Hà Nội – ngân hàng VPBank.
2.2.2. Về mặt thực tế
a. Đối với BĐS là đất trống
Địa chỉ tại: Xã Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội. Thời gian định giá: Ngày 04/02/2007.
Qua việc xem xét cụ thể biên bản định giá của cán bộ thẩm định Long và thực tế mảnh đất đó ta phải xem xét đến các vấn đề sau:
Thứ nhất, đây là mảnh đất trống theo việc đi xuống vị trí thực tế của
mảnh đất, những gì đợc trình bày trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phù hợp. Nói trung về mặt pháp lý thì mảnh đất đã đáp ứng yêu cầu nh có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội đứng tên đúng ngời khách hàng (có giấy tờ phù hợp) vay vốn.
Thứ hai, công việc ớc tính giá trị BĐS đó tại thời điểm định giá ngày
04/02/2007. Theo kinh nghiệm của một số nhân viên trong phòng, theo giá trị giao dịch đợc rao bán trên mạng, báo, theo ý kiến đánh giá của những hộ xung quanh BĐS đó mà cũng vừa thực hiện việc mua bán BĐS tơng tự. Cán bộ thẩm định đã đa ra giá trị ớc tính của quyền sử dụng đất là: 4.000.000 đồng/m2. Do đó giá trị toàn bộ quyền sử dụng mảnh đất trên đợc tính:
4.000.000 đồng/m2 x 310 m2 = 1.240.000.000 đồng
(một tỷ hai trăm bốn mơi triệu đồng chẵn)
Trong thực tế theo một số thông tin từ một số nguồn cho biết giá trị mảnh đất tại đó ở thời điểm định giá là khoảng: 6.500.000 đồng/m2.
Qua đó ta có một vài đánh giá sơ bộ về công tác định giá đợc thực hiện ở mảng này nh sau:
- Phơng pháp mà Ngân hàng đã sử dụng để định giá mảnh đất trống trên là theo hớng lý luận của phơng pháp so sánh trực tiếp.
- Có và đã thực hiện bớc kiểm tra một cách kĩ lỡng về tính chất pháp lý, về hiện trạng của mảnh đất.
- Đã có ý tởng lấy giá thị trờng mảnh đất đó và giá trị mà đa ra cũng gần sát với giá thị trờng.
- Trong biên bản định giá mảnh đất nói trên có đủ các yếu tố làm cở sở cho việc định giá nh là: xác định có tranh chấp hay không, hiện trạng sử dụng mảnh đất có đúng với những gì có trong hình thức sử dụng của giấy chứng nhận quyền sử dụng nhất nh… vậy cũng gần nh hình thành đợc khái niệm sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong t tởng của cán bộ thẩm định.
• Nhợc điểm
- Giá ớc tính về mảnh đất đó mà cán bộ thẩm định đa ra còn mang nhiều yếu tố chủ quan, đã tiến hành lấy so sánh BĐS tơng tự nhng thực tế không xuống tận nơi BĐS tơng tự đó để xem xét. Và những nguồn thông tin giao dịch đó là khó có thể tin tởng chính xác. Vì vậy mà không có việc điều chỉnh giữa BĐS chứng cớ về BĐS mục tiêu. Nên giá trị ớc tính đó thờng thấp hơn giá thị trờng. Chênh giá thị trờng khoảng 62%.
- Số lợng mảnh đất trống làm chứng cớ trong phơng pháp này là quá ít, chỉ từ 1-2 mảnh.
- Thông tin lấy giá trị ớc tính của BĐS là không đợc đảm bảo.
- Các mục cần thiết đã đợc nêu ra nhng cha đợc trình bày một cách cụ thể tỉ mỉ. Ví dụ nh không nói rõ nguồn thông tin nào để đa ra giá trị thị trờng mảnh đất định giá khoảng: 4.000.000 đồng/m2.
b. Đối với BĐS là nhà
Địa chỉ: Số 02 nghỏch 04 ngõ 186 đường Bưởi, phường Cống Vị, quận Ba Đỡnh, Thành phố Hà Nội.
Thời gian định giá: Ngày 02 tháng 01 năm 2008.
Tài sản bảo đảm này bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình trên đất. Cũng theo một quy trình tín dụng chuẩn của toàn bộ ngân hàng VPBank, cũng bao gồm các khâu xử lý ban đầu nh kiểm tra về hiện trạng, tình trạng pháp lý của BĐS đó nh hiện trạng đang đợc dùng cho thuê, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hợp pháp.
Để xác định một tài sản nh vậy thì cần xác định giá trị của quyền sử dụng đất và giá trị của công trình sử dụng trên đất, một cách độc lập. Sau đó thực hiện tính tổng chúng lại.
Xác định giá trị quyền sử dụng đất thì cán bộ thẩm định cũng thực hiện định giá tơng tự nh mảnh đất trống trên. Nhng nếu theo lý luận khoa học thì điều này đợc giả sử là mảnh đất đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Do phần trên ta đã đề cập trình bày phân tích một cách cụ thể nên ở trong nội dung phần này chỉ cho phép đề cập tới vấn đề định giá nhà. Ngân hàng VPBank đã sử dụng phơng pháp nào? Và có hiệu quả hay không?
Theo nh đánh giá của các cán bộ thẩm định trong Ngân hàng, công trình đợc xây dựng trên đất để thực hiện đánh giá là công trình thực tế, không theo nh trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để ớc tính đợc giá trị của công trình xây dựng trên đất mà cụ thể trong ví dụ này là: nhà bêtông 02 tầng có tổng diện tích xây dựng là: 140m2, thì phải xác định đợc đơn giá xây dựng một ngôi nhà tơng tự nh vậy là bao nhiêu, giá trị còn lại của ngôi nhà ớc tính là bao nhiêu %.
Trong biên bản định giá có đa ra con số đơn giá xây dựng loại nhà nh vậy theo quy định của UBND Thành phố Hà Nội là: 1.735.000 đồng/m2. Việc xác định giá trị nhà còn lại là đa ra khoảng 70%. Do đó giá trị nhà là:
1.735.000 đồng/m2 x 140m2 x 70% = 170.000.000 đồng.
Qua thực tế và phân tích trên thì ta có một số đánh giá về công tác định giá BĐS đợc sử dụng vào trờng hợp trên sau:
• Ưu điểm
- Để định giá BĐS trên Ngân hàng đã thực hiện việc kết hợp giữa hai phơng pháp so sánh trực tiếp (để định giá đất) và phơng pháp chi phí để định giá nhà một cách rõ ràng.
- Lấy đơn giá xây dựng của UBND Thành phố Hà Nội dùng để tính toán là phù hợp với thị trờng cũng nh phù hợp với giá trị pháp lý. Vì với mỗi cá nhân khác nhau thì họ sẽ xây dựng một đơn giá riêng, nên ta cứ lấy bình quân là theo quy định của UBND Thành phố.
• Nhợc điểm
- Việc ớc tính tỉ lệ % còn lại của chất lợng công trình là mang tính chủ quan của cá nhân thẩm định. Không theo nh quy chuẩn của lý luận là phải tính ra tỉ lệ còn lại của các kết cấu chính sau đó mới thực hiện tính giá trị còn lại của cả công trình theo tỉ lệ kết cấu chính đó, việc này đợc dựa theo các thông số kĩ thuật xây dựng.
- Đối với việc định giá nguyên giá công trình xây dựng trên đất của các nhà xởng doanh nghiệp mà lấy giá quyết toán công trình là không hợp lý, vì giá quyết toán công trình có thể đã bị thổi phồng trong quá trình hạch toán.
- Nếu định giá tách ra giá trị nhà và đất ra là vi phạm một trong năm nguyên tắc định giá, đó là nguyên tắc đóng góp.
- Xét về ví dụ cụ thể để khái quát hoá lên dễ dàng hơn thì: Đây là ngôi nhà đợc xây dựng lên không phải dùng để ở mà đợc sử dụng để cho thuê, Nên việc định giá công trình theo phơng pháp chi phí là không phù hợp. Vì theo nh nghiên cứu lý luận về khoa học thì phơng pháp chi phí chỉ đợc áp dụng cho những công trình không mang tính chất phổ biến. Để định giá ngôi nhà cho
thuê này nên dùng phơng pháp đầu t thì giá trị của nó sẽ đợc nâng lên. Nh vậy khách hàng sẽ có khả năng đợc vay một lợng vốn nhiều hơn.
c. Đối BĐS là tài sản hình thành sau vốn vay.
Địa chỉ: Khu văn hoá thể thao Phú Sơn (khách sạn Phú Sơn), phờng Vũ Ninh, Thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
Thời gian định giá: 12/01/2007.
Theo nh quy định khi muốn vay vốn mà tài sản đảm bảo là BĐS đợc hình thành sau vốn vay thì phải xét xem vốn chủ sở hữu mà khách hàng đã bỏ ra để đầu t là bao nhiêu, khi đó Ngân hàng thực hiện cho vay là 15% so với số vốn bỏ ra đó. Tiếp tục thi công công trình hình thành sau vốn vay theo tiến độ và theo một thời hạn cụ thể nhân viên phòng Thẩm định Tài sản bảo đảm phải xuống tận nơi có công trình đang thi công để định giá lại tài sản đang hình thành đó xem giá trị mới của công trình là bao nhiêu; sau đó lại thực hiện cho giải ngân theo tiến độ công trì
nh theo % giá trị tài sản bảo đảm đã đợc định giá lại (thông thờng là 50% giá trị tài sản đợc định giá lại).
Theo nh biên bản định giá và báo cáo định giá lại tài sản hình thành sau vốn vay thì giá trị của công trình khu văn hoá thể thao Phú Sơn là vào khoảng 43.677.500.000 đồng, giá trị quyền sử dụng đất là vào khoảng: 2.228.000.000 đồng. Do đó giá trị ớc tính khu văn hoá thể thao Phú Sơn (khách sạn Phú Sơn) vào khoảng:
2.228.000.000 đồng + 43.677.500.000 đồng = 45.905.500.000 đồng
(Bốn mơi năm tỷ chín trăm linh lăm năm trăm nghìn đồng)
Trong khi đó giá trị của việc định giá gần nhất (lần định giá trớc) là: 40.053.575.000 đồng. Nh vậy giá trị quyền sử dụng đất là không thay đổi, giá trị công trình trên đất thì ngày càng đợc hoàn thiện hơn nên giá trị của công trình tăng. Theo nh định giá thì giá trị công trình tăng lên là:
45.905.500.000 đồng - 40.053.575.000 đồng = 5.851.925.000 đồng. Việc định giá trong trờng hợp này thật ra cũng là dựa theo chi phí để xây dựng công trình. Khi định giá lại công trình thì cần phải thu thập đầy đủ