2. Thự trạng của cụng tỏc định giỏ BĐS thế chấp tại phũng thẩm định TSBĐ của ngõn hàng VPbank, chi nhỏnh Hà Nộ
2.1. Những vấn đề liờn quan đến việc định giỏ BĐS thế chấp
2.1.1. Mục đớch của việc định giỏ BĐS thế chấp
Đây là căn cứ để phục vụ việc ra quyết định của các bộ phận có yêu cầu đánh giá hoặc Tổng giám đốc, Ban tín dụng, Hội đồng tín dụng, Hội đồng quản trị, để xem xét, xác định nhận làm tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng tại VPBank. Từ đó có thể quyết định khoản vay của khách hàng tại ngân hàng là bao nhiêu. Đồng thời cũng cho thấy đợc khả năng biến động của BĐS trong thời gian thế chấp tại Ngân hàng.
2.1.2. Yờu cầu của việc định giỏ BĐS thế chấp
- Việc định giá phải chính xác, kịp thời hợp lệ, khách quan gồm các nội dung sau:
+ Đánh giá về quyền sở hữu tài sản; + Giá trị tài sản;
+ Tính chuyển nhợng của tài sản;
+ Hiện trạng tài sản và ảnh hởng liên quan đến tài sản trong tơng lai; - Đáp ứng các yêu cầu khác mà lãnh đạo yêu cầu.
- Đối với cán bộ định giá:
+ Phải có kiến thức về nghiệp vụ, nắm các quy định của nhà nớc và VPBank liên quan đến giá cả và cách tính giá trị tài sản, có khả năng đánh giá tổng hợp về tài sản.
+ Nếu không thể đánh giá đợc hoặc việc đánh giá không chắc chắn thì phảI báo cáo với phụ trách phòng, tuyệt đối không đợc tuỳ tiện đa ra ý kiến, số liệu mang tính chủ quan, thiếu cơ sở.
+ Nếu cán bộ thẩm định có mối quan hệ với bên đi vay, chủ sở hữu tài sản, thì phải chủ động báo cáo với phụ trách phòng để phân công cán bộ khác thay thế.
+ Trong văn bản trình lãnh đạo, cán bộ định giá phải trình bày trung thực khách quan các thông tin về tài sản và nêu rõ ý kiến, đề xuất của mình về việc định giá BĐS đó.
2.1.3. Cơ sở của việc thực hiện định giỏ BĐS thế chấp
- Giấy đề nghị đánh giá tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp của bộ phận yêu cầu định giá.
- Giấy yêu cầu của ban tổng giám đốc, lãnh đạo phòng.
2.1.4. Căn cứ định giá
- Căn cứ theo văn bản nhà nớc cụ thể nh: luật đất đai, khung giá đất và mét vuông xây dựng theo quyết định cuả uỷ ban nhân dân thành phố, tỉnh.
- Theo sổ sách kế toán theo dõi quản lý.
- Hồ sơ chứng từ liên quan đến tài sản và giá trị tài sản nh: quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng minh nhân dân của những ngời sở hữu tài sản đó.
- Giá thị trờng ở thời điểm định giá của tài sản tơng tự chuyển nhợng. - Giá tham khảo do cơ quan định giá cấp.
2.1.5. Quy trỡnh thực hiện định giỏ BĐS thế chấp tại VPbank
Đợc thực hiện theo quy trình tín dụng hiện hành của VPBank. Sau đây em nói đối nét về quy trình tín dụng của VPBank thông qua quá trình thực tập trong thời gian vừa qua:
Sau khi VPBank tiếp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng (cá nhân, doanh nghiệp) -> hồ sơ tài sản đảm bảo chuyển sang phòng thẩm định TSBĐ - > phòng thẩm định TSBĐ tiếp nhận hồ sơ, thực hiện định giá TSBĐ và lập tờ trình.
a. Yờu cầu của việc định giỏ
- Việc định giỏ phải được thực hiện chớnh xỏc, kịp thời, hợp lệ, khỏch quan.
- Tài sản nhận thế chấp cầm cố (TCCC) phải đỏp ứng được cỏc yờu cầu cơ bản sau:
+ Quyền sở hữu tài sản: Tài sản nhận TCCC phải thuộc sở hữu hợp phỏp của người đem TCCC và khụng cú tranh chấp.
+ Giỏ trị tài sản: Tài sản nhận TCCC phải cú giỏ trị và ngõn hàng cú đủ căn cứ, cú khả năng và phương tiện để xỏc định giỏ trị tài sản đú theo cỏc quy định của Chớnh Phủ, quy định của NHNN và của VPbank.
+ Tớnh chuyển nhượng của tài sản: Tài sản nhận TCCC phải cú khả năng chuyển nhượng được trờn thị trường khi cần thiết.
- Nhõn viờn Thẩn định TSBĐ phải cú kiến thức về nghiệp vụ, nắm vững cỏc quy định của Nhà Nước và của VPbank liờn quan đến giỏ cả và cỏch tớnh giỏ trị tài sản, cú khả năng đỏnh giỏ tổng hợp về tài sản như: giỏ cả, tớnh chuyển nhượng, sự ảnh hưởng của cỏc yếu tố chủ quan, khỏch quan đến tài sản.
- Trường hợp nhõn viờn Thẩm định TSBĐ cú quan hệ với chủ tài sản TCCC (họ hàng, bạn bố thõn thiết, quan hệ kinh tế) và khả năng làm ảnh hưởng đến cụng việc đỏnh giỏ thỡ phải chủ động bỏo cỏo với phụ trỏch phũng để phõn cụng cỏn bộ khỏc thay thế. - Ngoài ra, cú thể thuờ cơ quan cú chức năng, cơ quan chuyờn
mụn đỏnh giỏ trong cỏc trường hợp sau: Mức giỏ theo quy định của nhà nước chờnh lệch lớn so với mức giỏ thị trường; Mức giỏ sổ sỏch kế toỏn theo dừi chờnh lệch so với mức giỏ thị trường; Nhõn viờn Thẩm định TSBĐ khụng đủ căn cứ xỏc định giỏ; Do khỏch hàng yờu cầu.
- Sau khi nhõn viờn thẩm định TSBĐ, lónh đạo phũng cú trỏch nhiệm phờ duyệt. Trường hợp giỏ trị TSBĐ cao (mức độ cao của giỏ trị TSBĐ do TGĐ quy định), lónh đạo phũng cú trỏch nhiệm đỏnh giỏ thờm một lần nữa (hai người thẩm định đỏnh giỏ).
b. Quy trỡnh thực hiện thẩm định
- Nhận yêu cầu công việc và hồ sơ tài sản
- Tiếp xúc với khách hàng, hoàn thiện hồ sơ, đối chiếu hồ sơ tài sản - Đỏnh giỏ tớnh phỏp lý của hồ sơ và phõn loại tài sản
- Đỏnh giỏ quyền sở hữu của tài sản thế chấp, cầm cố
- Đỏnh giỏ hiện trạng của tài sản: Quyền sử dụng đất, nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng trờn đất,…
- Đỏnh giỏ giỏ trị tài sản: dựa và căn cứ định giỏ và mục đớch định giỏ - Xỏc định tớnh chuyển nhượng của tài sản TCCC
- Lập biờn bản định giỏ tài sản TCCC