định giỏ BĐS thế chấp tại Vpbank
1. Phương hướng nhằm hoàn thiện cụng tỏc định giỏ BĐS thế chấp
Tài sản bảo đảm trong ngân hàng VPBank nói riêng, cũng nh trong hệ thống ngân hàng nói chung, có vai trò là làm giảm rủi ro trong hoạt động tín dụng. Mà theo quy định của pháp luật thì giá trị tài sản đảm bảo bao giờ cũng phải lớn hơn hoặc bằng nghĩa vụ thực hiện thanh toán khoản vay của bên đi vay. Nên việc định giá giá trị tài sản đảm bảo là hết sức cần thiết, nhng rủi ro của việc định giá cũng là rất lớn nếu nh không có những cán bộ thẩm định giàu kinh nghiệm. Nh vậy ta vô hình chung đẩy rủi ro hoạt động tín dụng sang một loại rủi ro khác, đó là rủi ro kinh doanh.
Theo ngân hàng VPBank thì sẽ thực hiện định giá tài sản bảo đảm sao cho có giá trị ớc tính sát với thị trờng, và cơ sở của việc ớc tính đó là giá trị giao dịch đã đợc thực hiện, vì đến khi buộc phải bán tài sản để thu hồi nợ thì BĐS đó đợc giao bán trên thị trờng, điều này khẳng định giá trị ớc tính BĐS bảo đảm là giá trị thị trờng. Nhng theo những gì mà cán bộ thẩm định làm thì không thể coi đó là gía trị thị trờng đợc, vì nó còn mang nặng tính chủ quan của thẩm định viên, và theo nguồn thông tin lấy giá trị BĐS tơng tự đã giao dịch là không có cơ sở pháp lý. Lấy ví dụ nh một BĐS tơng tự để so sánh vơí BĐS mục tiêu trên báo mua và bán là không hợp lý; do nhiều khi nguồn thông tin mà trên báo mua bán có đợc là do những cò mồi BĐS kiếm lợi mà cha chắc đã là thực sự diễn ra giao dịch.
Để giải thích cho hạn chế ở trên và đa ra lý luận của mình mà ngân hàng cho rằng việc định giá nh vậy là hợp lý vì những lý do sau:
+ Giá cao hơn khung giá nhng lại thấp hơn giá thị trờng, để vẫn đảm bảo nhu cầu vay vốn nhất định của khách hàng, nhng vẫn tạo ra khoảng an toàn cho vốn vay cho ngân hàng.
+ Thấp hơn mức giá thị trờng rồi, khách hàng không đợc vay toàn bộ giá trị đó mà chỉ đợc vay ở mức tối đa 65% - đối với BĐS. Khi đó khách hàng buộc phải có thiện chí tìm mọi cách để hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng; không phải vì một số tiền vay nhỏ mà ta bỏ đi một tài sản lớn hơn số tiền mà ta có đợc. Nếu đánh giá sát thị trờng thì khi đến thời gian thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khách hàng không muốn trả vì khi đó tính cả chi phí cho việc thanh lý hợp đồng thì giá trị BĐS cũng phù hợp nên họ không cảm thấy tiếc.
Với những quan điểm lý luận trên thì em xin tán thành nhng nếu nh việc định giá sát với gía thị trờng, tỷ lệ cho vay cao hơn; điều đó khiến cho ngân hàng sẽ lớn mạnh hơn và thu hút đợc số lợng khách hàng lớn hơn. Và thực tế thì BĐS đặc biệt là đất luôn có xu hớng tăng, hiện tợng khách hàng nh nói trên là rất hiếm (làm ăn giữ chữ tín là chính).
Vì nếu đứng trên phơng diện của em thì việc cho khách hàng vay với hai lần chịu thiệt nh vậy là hoàn toàn không khả quan; sở dĩ em khẳng định nh vậy là bởi vì nếu ngời đi vay đợc vay một số tiền ít hơn số tài sản thực sự của họ thì đồng vốn chênh lệch giữa giá trị thực tài sản với giá trị đợc vay nó sẽ nằm chết mà không có khả năng sinh lời. Mà trong hoạt động kinh doanh ngời ta rất hạn chế việc để đồng vốn bị ứ đọng nh vậy.
Có thể ngân hàng cho rằng nh vậy thì rủi ro tín dụng gia tăng, nhng thực tế không phải vậy, vì rủi ro tín dụng đã đợc chuyển sang rủi ro kinh doanh khi ta thực hiện định giá tài sản bảo đảm, nhng rủi ro kinh doanh sẽ không tăng nên nếu nh ngân hàng có một tỉ lệ tổng tiền vay trên giá trị tài sản đảm bảo hợp lý; đồng thời có một đội ngũ cán bộ thẩm định lành nghề và có nhiều kinh nghiệm.
2. Một số giải phỏp hoàn thiện quy trỡnh định giỏ BĐS thế chấp tại VPbank
Để việc công tác định giá những BĐS đảm bảo thực sự phát huy tác dụng trong hoạt động tín dụng thì Ngân hàng cần nên có những giải pháp cơ bản nh sau:
Thứ nhất, là nên bố trí tăng cán bộ thẩm định cả về mặt số lợng và chất
lợng. Vì khối lợng thẩm định của ngân hàng là rất lớn, dễ ngay áp lực công việc cho cán bộ thẩm định; tăng chất lợng thẩm định viên nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo học khoá đào tạo thẩm định viên, và thi lấy thẻ thẩm định viên (tuỳ theo kinh phí của ngân mà có cử số cán bộ thẩm định của ngân hàng đi học), khi đó chữ kí của thẩm định viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tợng tranh chấp. Việc định giá tài sản đảm bảo là một công việc khó thực hiện vì nó không đơn giản chỉ là việc định giá tài sản có giá trị hiện tại, mà nó còn có tính đến giá trị tơng lai của BĐS; điều này đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có một cái nhìn tổng quát về BĐS, nhận định đợc những yếu tố nào của thị trờng ảnh hởng đến giá trị tơng lai của BĐS nh quy hoạch, đa ra một giá trị BĐS hợp lý không gây thiệt cho khách hàng, không gây rủi ro cho ngân hàng. Để làm đợc điều này đòi hỏi các cán bộ thẩm định của ngân hàng phải có kiến thức trớc hết về lý luận khoa học về ngành nghề thẩm định giá, sau đó là kinh nghiệp chuyên môn. Cũng có thể nâng cao chất lợng của cán bộ thẩm định bằng cách tuyển những ngời học đúng chuyên ngành, mà không phải mất chi phí đào tạo thêm.
Thứ hai, là khi tham gia định giá BĐS theo phơng pháp so sỏnh trực tiếp
thì nên lấy những thông tin chính xác nh lấy các giao dịch ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thơng mại, ở các trung tâm giao dịch BĐS của cơ quan có thẩm quyền hay có thể đến tận có BĐS chứng có để xem xét đánh giá. Sau đó đòi hỏi Ngân hàng nghiên cứu và có thể đa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS chứng cớ về BĐS mục tiêu một cách thống nhất toàn Ngân hàng, nhằm hạn
chế tính chủ quan của từng cán bộ thẩm định; đồng thời cũng dễ quản lý hơn, tránh đợc sự thông đồng giữa các cán bộ thẩm định và khách hàng. Việc đa ra những tỉ lệ điều chỉnh nh vậy thì có thể mang tính chủ quan của toàn Ngân hàng, nhng bù lại có thể tránh đợc hiện tợng có đa dạng phong phú về khả năng giá trị BĐS ớc tính ở trong cùng khu ở trong cùng một hoạt động tín dụng Ngân hàng. Để đa ra những tỉ lệ điều chỉnh hợp lý thì lại đòi hỏi các cán bộ lãnh đạo của Ngân hàng phải thực sự có kiến thức uyên thâm về đa dạng các lĩnh vực ngành nghề, xã hội nh: văn hoá xã hội của từng vùng, phong thuỷ, xây dựng, am hiểu thị trờng, pháp luật và cũng đòi hỏi có kiến thức sâu về lĩnh vực định giá.
Thứ ba, xây dựng một hệ thống dữ liệu cơ sở dữ liệu về hoạt động định
giá BĐS thế chấp trong toàn hệ thống Ngân hàng một cách cụ thể và nhanh chóng, giúp cho việc lấy thông tin của các cán bộ nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn. Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá hơn nh chế độ đãi ngộ với nhân viên thẩm định, phụ phí an toàn khi cán bộ đi thực hiện nhiệm vụ của mình, chi phí cho cán bộ thẩm định khi đi tìm BĐS chứng cớ để thực hiện việc điều chỉnh về BĐS mục tiêu... Khi đó giá trị mà cán bộ thẩm định sẽ mang nhiều tính thị tr- ờng hơn, vì có thể thu thập đợc nhiều BĐS chứng cớ hơn những gì mà Ngân hàng đang làm.
Thứ t, khi định giá một số BĐS nh khách sạn, hay tài sản hình thành từ
vốn vay mà đợc sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận thì nên thực hiện phơng pháp thu nhập.
Ví dụ nh BĐS là khách sạn đang hoạt động thì nên định giá dòng thu nhập dới con mắt của nhà thẩm định giỏ, dự báo các dòng thu nhập của khách sạn mang lại nhng mà trong đó loại trừ giá trị tài sản vô hình nh danh tiếng, nhng không đợc loại bỏ yếu tố vô hình mà BĐS mang lại, tính tỷ lệ phủ phòng
kín theo tỷ lệ trung bình của ngành. Vì nh vậy đến khi phát mãi vẫn có khả năng bán đợc cho các nhà đầu t.
Còn tài sản hình thành từ vốn vay thì chúng ta nên dự báo những khoản lợi nhuận mà chúng mang lại cho chủ sở hữu, tạo điều kiện cho khách hàng đợc vay một số lợng vốn nhất định, không sợ thiếu hụt vốn trong quá trình xây dựng. Và phảI định giá dựa vào giá trị thị trờng mà không nên ỷ lại dựa vào kế toán, theo giá quyết toán của công trình vì có thể chúng đã bị biến đổi, thổi phồng. Dự báo những khoản lợi nhuận của BĐS mang lại bằng cách dựa vào lợi nhuận trung bình của ngành mà chủ sở hữu muốn đa BĐS vào hoạt động.
Nhng nếu thực hiện đợc điều này thì phải có kĩ thuật tính toán cẩn thận, có kinh nghiệp dự báo thông qua số liệu hiện tại và quá khứ.
Thứ năm, chúng ta nên kết hợp các phơng pháp định giá lại để định giá.
Ví dụ nh tài sản hình thành từ vốn vay là khách sạn thì chúng ta nên kết hợp phơng pháp so sánh trực tiếp với phơng pháp thu nhập. So sánh những khách sạn mà có kết cấu tơng tự, nhng ở vị trí khác có thu nhập nh thế nào sau đó chúng ta thực hiện việc điều chỉnh doanh thu của khách sạn đang hình thành và thực hiện phơng pháp thu nhập để mà định giá chúng.
Thứ sáu, quy định một cách chi tiết cụ thể về những nội dung bắt buộc
phải có trong báo cáo và biên bản định giá nh cơ sở dữ liệu để đa ra kết quả đó, để tránh hiện tợng khách hàng và cán bộ thẩm định thông đồng với nhau để định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản.
Đó là những hớng giải quyết có tính chất gần nh cơ bản để nhằm đa lý luận định giá và thực tiễn định giá trong lĩnh vực định giá tài sản đảm bảo gần nhau hơn, giỏ của BĐS thế chấp đợc xác định một cách hợp lý hơn, đảm bảo quyền lợi của cả hai bên hợp đồng tín dụng.
Tuy nhiên việc thực hiện những giải pháp trên ngân hàng cũng sẽ gặp phải những cơ hội và thách thức từ phớa Nhà Nước. Vỡ vậy sau đõy chúng ta cùng đi xem xét và phân tích ở những nội dung sau.