III. Thực trạng công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng ở thành phố Hà nội.
2. Đánh giá thực trạng công tác đền bù thiệt hại GPMB ở Thành phố Hà Nộ
phố Hà Nội
a. Những thuận lợi:
- thứ nhất là luôn luôn đợc Thành uỷ, HĐND, UBND thành phố tập trung chỉ đạo hớng dẫn, đầu t nhiều tiền của và công sức. Các chính sách về đền bù thiệt hại GPMB không ngừng đợc bổ sung, hoàn thiện. Có sự phối hợp chặt chẽ, thờng xuyên liên tục giữa các sở, ban, ngành liên quan.
- Thứ hai là hiện nay thành phố Hà Nội đã có quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2010 và năm 2020, đang ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) vào việc quản lý đất đai, đây là những căn cứ khoa học quan trọng trong quá trình đa việc quản lý sử dụng đất đai vào trật tự nề nếp, hợp lý và hiệu quả. Đồng thời giúp cho công tác đền bù thiệt hại GPMB có căn cứ đúng đắn, chính xác và có thể tiến hành nhanh chóng, hiệu quả.
-Thứ ba là ở thành phố Hà Nội hiện nay thị trờng bất động sản đã và đang đợc hình thành và phát triển điều này sẽ giúp cho việc xác định giá đất để tính đền bù thiệt hại đợc chính xác, giảm đợc nhiều khó khăn vớng mắc.
- Thứ t là công tác tổ chức hiện đền bù thiệt hại GPMB đợc tiến hành công khai, dân chủ, công bằng. Công tác tuyên truyền, phổ biến các chính sách của thành phố về đền bù thiệt hại GPMB đã đợc thực hiện tốt dới nhiều hình thức làm cho mọi ngời dân đều hiểu, đều thấy thoả đáng và yên tâm thực hiện.
b. Những khó khăn vớng mắc:
* Về chính sách đền bù thiệt hại GPMB.
- Đền bù thiệt hại đối với ở đô thị:
+ Quy định điều kiện đợc đền bù thiệt hại về đất đai tại nghị định 22/1998/NĐ - CP cha thống nhất và bất cập với các quy định tại Nghị định 60/CP và Nghị định 45/CP của Chính phủ khi thực hiện cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Khi cấp giấy chứng nhận, ngời sử dụng đất ổn định từ sau ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 phải nộp 20% tiền sử dụng đất, theo Nghị định 22 khi đền bù thiệt hại cho ngời sử dụng đất ổn định từ trớc ngày 8/1/1998 đợc đền bù 100% sau ngày 8/1/1998 chỉ đợc xét hỗ trợ.
+ Giữa quy định tại Nghi định 60/CP ngày 4/7/1994 và Nghị định 45/CP ngày 3/8/1996 về cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở với Nghị định 61/CP của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà n- ớc cho ngời đang thuê, hỗ trợ đối với ngời thuê nhà thuộc sở hữu nhà nớc tự lo nơi ở mới chỉ đợc 60% tiền sử dụng đất, Còn theo Nghị định 45/CP thì đợc đền bù thiệt hại từ 80% đến 100%, xác định diện tích đất ở để đền
bù cha thống nhất mức diện tích khi đền bù và khi xét cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nên việc áp dụng các quy định này cho công tác đền bù, hỗ trợ thiệt hại khi áp dụng các quy định này cho công tác đền bù, hỗ trợ thiệt hại khi GPMB nảy sinh mâu thuẫn, gây so sánh, khiếu kiện của công dân.
+ Việc quy định hạn mức đất đợc đền bù thiệt hại theo giá đất ở, đối với các trờng hợp sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ gây ra rất nhiều khó khăn khi đền bù thiệt hại nhất là đối với các trờng hợp đất ở các khuôn viên rộng, do ông cha để lại, hiện trạng sử dụng vừa là đất ở vừa là đất nông nghiệp, vờn liền kề.
+ Việc quy định đền bù giá trị còn lại và hỗ trợ một tỷ lệ khấu hao của nhà ở hợp pháp từ cấp 3 trở lên còn bất hợp lý. Với mức đền bù này sẽ khó khăn cho các hộ tự tạo lập chỗ ở mới có đợc diện tích nh cũ.
+ Thông t 145/198 /TT- BTC ngày 4/11/1998 của Bộ tài chính hớng dẫn áp dụng hệ số K để tính giá đền bù thiệt hại trê cơ sở giá chuyển nh- ợng sử dụng đất thực tế trên thị trờng tại địa phơng, nhng khi xác định rất khó khăn vì thực tế cha hình thành thị trờng bất động sản.
+ Cha có chính sách điều tiết trong trờng hợp thực hiện các dự án đ- ờng giao thông dẫn đến mâu thuẫn quyền lợi giữa ngời đang ở mặt đờng phải di chuyển và ngời đang ở phía trong ra mặt đờng.
- Đền bù thiệt hại đối với đất ở nông thôn và đất nông nghiệp, lâm nghiệp:
+ Đối với đất khu dân c nông thôn việc xác định đất ở và đất vờn cha quy định rõ ràng dẫn đến việc xử lý khác nhau giữa các nơi gây thắc mắc trong nhân dân, đồng thời khung giá đất quá thấp, cao nhất là 38.000đ/m2
thấp nhất là 10.000đ/m2 cha đủ để tái tạo chỗ ở mới.
+ Theo thông t 145 của Bộ tài chính, giá đền bù thiệt hại đất nông, lâm nghiệp tính trên cơ sở giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế và khả năng sinh lợi trong sản xuất nông, lâm nghiệp nhng khi thực hiện thì cha chó thị trờng chuyển nhợng đất nông, lâm nghiệp việc xác định khả năng sinh lời trong sản xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lợng, lợi nhuận, lãi suất ngân hàng còn nhiều khó khăn phức tạp. Thực tế chủ yếu là việc chuyển đổi, chuyển nhợng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp
bất hợp pháp sang mục đích sử dụng khác nhất là ở khu vực ven đô thị và các khu đất nông nghiệp trong đô thị. Đặc biệt, có khu đất nông nghiệp không giao sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nên không đợc quyền chuyển nhợng. Vì vậy, không thể có cơ sở để xác định giá đền bù thiệt hại theo giá chuyển nhợng thực tế.
Trên địa bàn thành phố, Nhà nớc thu hồi chủ yếu là đất nông nghiệp, việc hỗ trợ đào tạo nghề theo hớng dẫn của Bộ tài chính theo suất và tỷ lệ (%) diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi, không quan tâm đến diện tích thực tế (số lợng) là không khả thi.
+ Đối với đất đấu thầu, đất tạm giao ở nông thôn việc xác định chi phí đầu t khó khăn, ngời dân bị thu hồi đất đòi hỏi mức đền bù cao.
- Việc áp dụng cơ chế, chính sách của một số ngành Thành phố vào thực tiễn trên địa bàn còn chậm và lúng túng, đặc biệt ở thời điểm chính sách Nhà nớc có điều chỉnh, thay đổi, gây thắc mắc khiếu kiện của ngời sử dụng đất bị thu hồi.
+ Chính sách giao đất, bán nhà ở tái định c cha có sự thống nhất trên địa bàn và khu vực dẫn đến nghi ngờ thắc mắc trong nhân dân.
+ Các dự án sử dụng vốn vay và vốn ngoài ngân sách đã áp dụng các mức hỗ trợ thêm trên cùng địa bàn gây không ít khó khăn cho việc giải thích và tổ chức thực hiện.
- Việc đền bù thiệt hại về đất ở theo giá thị trờng tại thời điểm đền bù rất khó thực hiện, vì mức giá này luôn thay đổi và trên thực tế không có số liệu thống kê cập nhật. Khi lập phơng án đền bù mức giá này dựa trên các số liệu điều tra không chính xác nên khó thống nhất. Mức giá thị trờng này có thể tăng đột ngột do các yếu tố quy hoạch (nhất là các tuyến đờng chính, khả năng sinh lợi cao), có chênh lệch rất lớn so với mức giá trị tại thời điểm lập phơng án đền bù thiệt hại, gây khó khăn cho việc đền bù GPMB, việc đền bù thiệt hại về đất ở theo giá thị trờng tại thời điểm đền bù sẽ rất phức tạp do phải thay đổi liên tục.
+ Nhiều dự án yêu cầu của một số hộ dân mang tính mặc cả, mức giá đền bù đắt, phải điều chỉnh liên tục. Vì vậy, cần phải có khung giá đất để tính đền bù thiệt hại do Nhà nớc ban hành.
- Chính sách đền bù GPMB cha đợc đặt ra đối với trờng hợp có diện tích còn lại sau GPMB quá nhỏ hoặc hình dạng không phù hợp với kiến trúc đô thị do công tác quy hoạch cha đồng bộ giã GPMB với chỉnh trang sau GPMB làm xuất hiện nhiều công trình mất mỹ quan, không đảm bảo an toàn trên các tuyến phố mới đợc xây dựng.
- Trên địa bàn thành phố có nhiều dự án có quy mô sử dụng đất lớn, phải phân kỳ đầu t GPMB (VD: Dự án thoát nớc Hà Nội); khi chính sách thay đổi, những khu vực GPMB sau lại đợc hởng chính sách khác, gây ra khiếu kiện trong nhân dân.
Các dự án có nguồn vốn khác nhau, khi đền bù GPMB lại áp dụng
các mức khác nhau nhất là phần hỗ trợ gây so sánh giữa các dự án.
- Thành phố Hà Nội có rất nhiều trờng hợp có hộ khẩu thờng trú tại các tỉnh thành phố khác, nhng lại ăn ở thờng xuyên tại Hà Nội (các hộ KT3; KT4 thờng ở các khu đất lấn chiếm, hoặc có nguồn gốc không rõ ràng) khi thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB, UBND thành phố gặp rất nhiều khó khăn trong việc phối hợp các tỉnh bạn giải quyết các trờng hợp này.
- Nhiều địa phơng trớc đây đã cho nhân dân “thuê, mợn” đất, có thể để sử dụng làm kiốt bán hàng, làm nhà tạm và tại đây xây dựng nhà ở, các hộ sử dụng đất nông nghiệp đã tự ý chuyển nhợng đất nông nghiệp cho ng- ời khác sử dụng để xây dựng nhà ở, nay đất này nằm trong khu vực quy hoạch phát triển các khu đô thị mới, khu công nghiệp hay các công trình công cộng, việc đền bù thiệt hại cho các hộ này gặp rất nhiều khó khăn.
* Về quy hoạch và chuẩn bị đầu t:
- Công tác công bố, điều chỉnh, bổ sung quy hoạch chi tiết đối với nhiều khu vực có các dự án lớn còn chậm, nhất là với các dự án xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quy hoạch các khu định c, dẫn đến lúng túng khi triển khai thực hiện dự án.
- Một số dự án không đợc chuẩn bị kỹ, nhất là khâu điều tra khảo sát chuẩn bị đầu t không nghiên cứu đầy đủ và chính xác hiện trạng dân c và xã hội dẫn đến những khó khăn không đáng có cho nhà đầu t, chính quyền địa phơng lẫn ngời sử dụng đất bị thu hồi.
- Sự phối hợp giữa quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội với quy hoạch phát triển đô thị và kế hoạch sử dụng đất cha đồng bộ dẫn đến ít hiệu quả.
- Khi lập dự án đầu t, phơng án đền bù GPMB cha đợc chủ đầu t quan tâm và chuẩn bị một cách nghiêm túc dẫn đến lúng túng khi triển khai thực hiện, nhiều chủ đầu t đứng ngoài cuộc trông chờ chính quyền thực hiện đền bù GPMB.
*Về tổ chức tái định c:
Việc tổ chức tái định c phục vụ đền bù GPMB làm cha tốt, Thành phố cha chuẩn bị trớc quỹ đất, quỹ nhà tái định c do khó khăn về vốn. Một số khu tái định c cha đợc quan tâm đầu t xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để taọ điều kiện cho nhân dân ổn định đời sống. Nhiều dự án khi triển khai giao đất mới chuẩn bị phơng án tái định c nên ảnh hởng đến tiến độ thực hiện.
- Công tác xét duyệt dự án đầu t còn thiếu quan tâm đúng mức đến duyệt phơng đền bù GPMB, phơng án tái định c nên một số dự án thiếu tính khả thi, kéo dài thời gian đầu t gây t tởng không ổn định trong nhân dân cũng nh lãng phí thời gian, công sức, tiền của.
- Việc chăm lo chuyển đổi cơ cấu kinh tế, đào tạo chuyển nghề cho ngời bị thu hồi đất, nhất là khi thu hồi đất nông nghiệp với quy mô lớn cha đợc chú trọng. Ngời dân thờng yêu cầu đợc giao toàn bộ tiền đền bù hỗ trợ, trong đó có cả tiền hỗ trợ chuyển nghề nhng lại không sử dụng đúng mục đích tạo nên nguy cơ mất ổn định xã hội tại các vùng ngời dân bị thu hồi diện tích đất lớn.
* Về công tác tổ chức thực hiện.
- Thành phố cha có một tổ chức chuyên trách chỉ đạo công tác này từ cấp thành phố đến quận, huyện nên có tình trạng chỉ đạo không thống nhất giữa các dự án và các khu vực gây nên sự so sánh, khiếu kiện, phơng án GPMB phải bổ sung, điều chỉnh quá nhiều lần.
- Việc tổ chức điều tra, khảo sát ban đầu làm căn cứ lập phơng án đền bù thiệt hại GPMB nhiều nơi còn tuỳ tiện, thậm chí có nơi có biểu hiện tiêu cực, gây mất lòng tin trong nhân dân.
- Việc phối hợp giữa Hội đồng đền bù GPMB các quận huyện, chủ đầu t và Hội đồng thẩm định thành phố cha chặt chẽ từ đầu, tạo nên sự thiếu thống nhất, kéo dài thời gian GPMB.
- Công tác tuyên truyền, vận động quần chúng trong việc thi hành chính sách đền bù, GPMBcha đợc àm tốt, cha thực hiết tốt biện pháp vận động phổ biến kết hợp với biện pháp kinh tế và biệp pháp hành chính cho nên nhiều ngời dân không hiểu, hoặc hiểu cha đúng, cha thấu đáo chính sách của Nhà nớc; công tác giải quyết khiếu nại tố cáo của công dân liên quan đến chính sách đền bù thiệt hại GPMB cha đợc kịp thời dứt điểm, dẫn đến tình trạng kéo dài, gây bất bình trong nhân dân.
