Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn hoạt động cho vay cĩ phần dễ dãi và ồ ạt (được gọi là “cho vay dưới chuẩn”) của các ngân hàng đối với người vay tiền mua nhà trả gĩp với hy vọng sau đĩ bán đi để kiếm lời.
Trong giai đoạn 2004 - 2006, cho vay thế chấp dưới chuẩn chiếm khoảng 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng so với mức 9% giai đoạn 1996 - 2004, trong đĩ chỉ tính riêng năm 2006 tổng trị giá các khoản vay thế chấp dưới tiêu chuẩn lên đến 600 tỷ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ. Sự phát triển mạnh của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đi kèm với sự bùng nổ thị trường nhà đất của Mỹ là hệ quả của việc lãi suất giảm xuống mức thấp kỷ lục, các tiêu chuẩn cho vay nới lỏng và hội chứng “thích mua nhà” của dân Mỹ. Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng. Người mua chỉ cần trả ngay khoảng 20% giá trị căn nhà, cịn lại sẽ trả gĩp trong vịng 20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc ấy lại rất thấp nên mua xong, cứ cho thuê để lấy tiền trả gĩp ngân hàng, được giá là bán lại, kiếm lời.
Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu. Khi việc mua nhà khơng phải vì nhu cầu chỗ ở mà sử dụng nĩ như một cơng cụ đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán, thị trường sẽ thừa nhà. Trong khi đĩ, các ngân hàng của Mỹ vì chạy theo lợi nhuận đã cho vay mua nhà ngay cả với những người cĩ tiền sử tín dụng xấu để hưởng những khoản lãi suất cao. Khi lãi suất được nâng lên liên tục, mĩn nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt. Nhiều người mất khả năng chi trả trong khi nhà lại khơng bán được dễ dàng như trước vì thị trường địa ốc Mỹ rơi vào tình trạng đĩng băng.
Biểu đồ dưới đây cho thấy lượng cung nhà ở Mỹ tăng vọt bắt đầu từ nửa cuối năm 2005 như là kết quả của quá trình cho vay mua nhà quá “phĩng khống” của các ngân hàng Mỹ
Biểu đồ 2.3 Lượng cung nhà ở Mỹ giai đoạn 2000-2007
Trong khi thị trường địa ốc Mỹ rơi vào thời kỳ đĩng băng, người vay tiền để mua nhà bán kiếm lời lại khơng thể bán được nhà, trong khi nhu cầu nhà ở lại giảm mạnh, cứ như thế mĩn nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt. Đến lúc này các ngân hàng bắt đầu nhận thấy nợ xấu, nợ khĩ địi tăng vọt. Số lượng nợ xấu và khách hàng vỡ nợ cứ thế tăng, đẩy các tổ chức cho vay vào cảnh thua lỗ đáng sợ.
Biểu đồ 2.4 Doanh số bán nhà ở Mỹ giai đoạn 1995-2007
Nguồn: http://www.cuna.org
Biểu đồ 2.5 Nhu cầu nhà ở Mỹ giai đoạn 1995-2007
Nguồn: http://www.cuna.org
Chưa hết, các khoản vay tín dụng xấu này được chứng khốn hĩa thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem giao dịch trên thị trường chứng khốn (TTCK). Vì thế, mặc dù cuộc khủng hoảng cho vay mua nhà chỉ xảy ra ở Mỹ nhưng ảnh hưởng thì lan đến tận New Zealand, Đức, Pháp, Úc, Nhật... vì họ cũng tham gia mua bán chứng khốn loại này.
Như vậy, cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ xuất phát từ việc các ngân hàng giảm nhẹ các tiêu chuẩn cho vay đối với các khoản vốn vay để mua nhà cĩ độ rủi ro cao và việc các ngân hàng nước này cĩ xu hướng chứng khốn hĩa các khoản cho vay đĩ.