của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
Quá trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ
Trước năm 1930, gần giống với tình trạng thị trường tín dụng tại Việt Nam hiện nay, tín dụng bất động sản Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh hoạt, tỷ lệ thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn.
Cuộc khủng hoảng 1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm mạnh, chỉ còn khoảng 50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng. Người mua nhà thấy tình trạng bất trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với các ngân hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân. Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới 250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935. Vào lúc xấu nhất, 10% số bất động sản bị siết nợ. Các tổ chức đặc biệt quan trọng đã được thành lập, gồm:
- HOLC: Huy động vốn từ trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, dùng vốn mua các bất động sản vỡ nợ, phục hồi trạng thái, đổi kỳ hạn khoản nợ. Đổi từ lãi
suất biến động, ngắn hạn và không khấu trừ dần sang loại tài chính lãi suất cố định, dài hạn (20 năm trở lên) và khấu trừ dần tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. HOLC trong vụ này đã mua lại và xử lý khoảng 1 triệu hợp đồng vay.
- FHA: Được thành lập để bảo hiểm cho các hợp đồng vay tài trợ bất động sản. Các hợp đồng bảo hiểm để đảm bảo cho những khế ước của HOLC có thể được giao dịch. HOLC không phải cơ quan kinh doanh bất động sản nên cần tính thanh khoản để thu hồi tài chính. HOLC và FHA hợp sức thành một cơ cấu kỹ thuật tài chính cho phép các tổ chức tài chính không còn thanh khoản trở nên thanh khoản, giúp phục hồi thị trường tài chính. Tới năm 1936, HOLC hoàn thành sứ mệnh và dừng hoạt động.
- Fannie Mae: Ra đời 1938. Nó hà hơi tiếp sức cho FHA qua thị trường thứ cấp giao dịch các khế ước FHA. Fannie Mae phát hành trái phiếu mua các hợp đồng tín dụng ở mệnh giá. Những thay đổi này dẫn tới năm 1948, kỳ hạn vay dài nhất tăng lên 30 năm (so với 20 năm trước đó). Năm 1956, FHA tăng tỷ lệ vay trên giá trị bất động sản lên tối đa 95% (so với 80% trước đó) với xây dựng mới và 90% với nhà đang có.
Tới năm 1980 thì chứng khoán hóa đã trở thành nguồn tài chính chủ yếu tài trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà ở. Sự liên thông này khá toàn diện. Điều này làm thay đổi cơ cấu tiêu dùng của người dân Mỹ rất rỏ rệt:
Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Hoa Kỳ
Năm 1949 1979 2001
Nợ mua BĐS/Tổng thu
nhập hộ gia đình 20% 46% 73%
Nợ mua BĐS/Tổng tài
sản hộ gia đình 15% 28% 41%
Nguồn: Green & Watcher (2005)
tỷ USD năm 2003.2 Tuy nhiên đến cuối năm 2007, thị trường tín dụng BĐS tại Mỹ lâm vào một cuộc khủng hoảng mới với quy mô rất lớn làm rúng động nền kinh tế thế giới.
Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản:
Bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn: Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn đến khủng hoảng tín dụng bất động sản là vụ khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới chuẩn trong những tháng cuối năm 2007. Đó chính là sự bùng nổ về cho vay dưới chuẩn trong các năm gần đây.
Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa trên thị trường không được sử dụng hiệu quả. Các tổ chức cho vay nhận thấy cho vay dưới chuẩn là giải pháp để tối đa hóa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn thường có mức lãi suất cao hơn các hình thức cho vay khác nên nhiều ngân hàng đã tiến hành cho vay dưới chuẩn. Mặt khác, Cục dự trử liên bang Mỹ liên tục hạ lãi suất. Nhiều người đã đổ tiền bạc vào thị trường bất động sản vì họ cho rằng đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn các lĩnh vực khác. Số người mua ngày một gia tăng, cầu vượt cung đã đẩy giá đã tăng lại còn tăng cao hơn. Trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và có nơi thì tăng gấp ba.
Và với giá BĐS tăng liên tục, lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty tài trợ địa ốc đã săn sàng cho vay không cần tiền đặt cọc, cũng không cần người đi vay phải chứng tỏ rỏ ràng về khả năng trả nợ. Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị xếp hạng không đạt chuẩn có thể tiếp cận một cách dễ dàng với các nguồn tín dụng, được vay trả góp một cách thoải mái. Từ đấy có rất nhiều khách hàng trước đây chưa hề có lý lịch vay mượn, hoặc có lý lịch yếu vì từng chậm trả nợ, hoặc không đủ khả năng trả góp hàng tháng cho đến những người từng bị phá sản … cũng có thể
2
Nguồn: Vương Quân Hoàng, TS Đại học Tổng hợp Bruxelles (Bỉ): Mối liên thông giữa thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ.
tiếp cận nguồn vay và trở thành chủ nhân của những ngôi nhà lớn với những khoản vay lớn. Và rất nhiều người đi vay đã chọn Option ARM và các công ty cho vay cũng cho vay vì họ đều nghỉ rằng giá bất động sản sẽ lên và khi phải tính lại món nợ ấy thì có thể tái tài trợ dễ dàng. Khi giá bất động sản sụt giảm thì người cho vay không thể tái tài trợ được, và người cho vay sẽ tịch biên BĐS mang ra bán đấu giá để đòi lại khoản nợ. Người đi vay không trả được thì đành phải phá sản và người cho vay đành mất tiền. Vấn đề nằm ở chỗ người mua bất động sản bằng tín dụng dưới chuẩn phần đông có thu nhập thấp, khả năng chi trả là không cao.
Nguồn tài trợ bất động sản gia tăng: Trước đây nguồn tín dụng bất động sản chủ yếu là từ các ngân hàng với các ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động ngân hàng. Lượng tiền cho vay có hạn do các nguồn cung tiền cho vay của các ngân hàng phụ thuộc rất nhiều vào lượng tiền ký gởi của khách hàng, và chỉ một phần trong số tiền này được dùng cho vay bất động sản do yêu cầu quản lý rủi ro tín dụng.
Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố thế chấp trên đã có thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho bất động sản như các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẽ …. Theo đó lượng vốn đổ vào cho vay bất động sản tăng lên rất nhiều và tính thanh khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên. Thị trường tín dụng bất động sản đã được liên thông với thị trường tiền tệ.
Hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ đã để lại cho nên kinh tế Mỹ và nền kinh tế toàn cầu những hậu quả rất lớn. Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề. Thị trường trái phiếu hình thành từ chứng khoán hóa bất động sản bị mất khả năng thanh toán. Ngành xây dựng Mỹ góp 15% GDP có thể bị cắt giảm xuống còn một nửa sản lương và cắt giảm 1-2 triệu công việc. Hàng loạt các ngân hàng và các quỹ đầu tư, không chỉ ở Mỹ mà các nước khác trên thế giới, rơi vào tình trạng thua lỗ nặng và phá sản. Tình trạng
mua bán và sát nhập các ngân hàng các công ty diễn ra liên tục. Nhiều ngân hàng lớn trên thế giới đã bị quốc hữu hóa.
Tháng 9.2007, theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR), số vụ giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50%. Đây là con số kỷ lục kể từ năm 1999 đến nay, thấp hơn nhiều so với dự báo của Phố Wall. Đồng thời, giá nhà đất cũng "rớt" khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000 USD xuống còn 211.000 USD) và tụt khoảng 5,7% kể từ tháng 8 vừa qua.
Theo Moody’s Economy.com, từ tháng 8 năm 2007 tới tháng 8 năm nay nay, các định chế tài chính toàn cầu đã thua lỗ tổng số tiền khoảng 925 tỷ USD vì khủng hoảng tín dụng, tương đương 3% tổng tài sản của họ. Trong số này, trầm trọng nhất là khoản thua lỗ có thể lên tới 525 tỷ USD liên quan đến các khoản cho vay địa ốc.
Những công ty tài chính từng một thời hùng mạnh của Mỹ như Bear Stearns, Countrywide Financial và IndyMac đã vỡ nợ hoặc vị mua lại. Hàng loạt tập đoàn khác như Fannie Mae, Freddie Mac, Washington Mutual, Citigroup và Wachovia hiện đang trong cảnh ngàn rất khó khăn. Tập đoàn cung cấp tín dụng mua nhà Fannie Mae lớn nhất của Mỹ cho biết trong quý I/2008 bị thua lỗ tới 2,51 tỷ USD, thấp hơn khoản lỗ 3,6 tỷ USD trong quý IV/2007 nhưng là một sự trái ngược so với khoản lãi 826 triệu USD trong quý I/2007.3
Từ đầu năm tới nay, đã có tới 10 ngân hàng ở Mỹ bị phá sản, riêng trong khoảng thời gian từ ngày 11/7/2008 tới nay đã có 5 ngân hàng phá sản.
Không chỉ dừng lại bên trong biên giới nước Mỹ, cuộc khủng hoảng còn lan khắp thế giới. Nó đã khiến các ngân hàng lớn ở châu Âu tiếp tục thua lỗ hàng tỷ euro.
Các định chế tài chính nước ngoài đang có mức độ liên quan rất cao tới các tổ chức cho vay khổng lồ ở Mỹ. Ước tính, khoảng 50% các loại chứng khoán được phát hành từ các khoản nợ cho vay cầm cố ở Mỹ hiện nằm trong tay các
nhà đầu tư nước ngoài. Cùng lúc các ngân hàng đầu tư Mỹ như Merrill Lynch và Citigroup phải gánh những khoản thâm hụt tài sản “vĩ đại” do nợ xấu ở thị trường Mỹ, ngân hàng khổng lồ mang “quốc tịch” Thụy Sỹ UBS và Ngân hàng IKB Deutsche Industriebank của Đức cũng ở trong tình trạng tương tự. Deutsche Bank vừa cho biết có thể thua lỗ tổng cộng 2,5 tỷ euro trong quý I/08.
Tại Norway, 8 thành phố đã công bố thua lỗ ít nhất 125 triệu USD vì đầu tư vào các loại chứng khoán bất động sản của Mỹ. Vì khủng hoảng thanh khoản, một ngân hàng lớn của Anh là Northern Rock đã bị Chính phủ nước này quốc hữu hóa vào tháng 2 vừa qua. (Nguồn: VnEconomy)
Mặt khác, khi khủng hoảng xảy ra, người vay đã bị cú giáng nặng nề. Khoảng 2 triệu tài sản dưới chuẩn đã bị tái xác định lãi suất thanh toán từ khoảng 7%/năm cho hợp đồng dài hạn, lên mức cao hơn nhiều trong những năm tiếp theo tới đây. Nhiều người phải ra đường, từ giã tài sản của mình vì không thể trả nổi mức lãi hàng tháng. Theo Hiệp hội các nhà kinh doanh ngân hàng bất động sản thì trong số 3 triệu khoản vay lãi suất biến động có tới gần 19% đã rơi vào nợ quá hạn. Một kỷ lục mới nữa là 4,72 tổng số các khoản vay đã rơi vào chu trình phát mại tài sản trong thời kỳ vừa rồi.