a) Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai: Sau khi thống nhất đất nước, chúng ta tiến hành xây dựng nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung. Trong quá trình đó là sự hình thành các hợp tác xã nông nghiệp, mọi người phải góp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể. Trong suốt thời kỳ này, ở các vùng nông thôn hiện tượng mua bán đất hầu như không xảy ra mà chủ yếu được thực hiện qua cơ chế “xin-cho” trong các Hợp tác xã. Trong khi đó tại thành thị hiện tượng mua bán bất động sản vẫn cứ xảy ra (thường là dưới hình thức nhượng bán nhà) nhưng thông qua việc mua bán trao tay cùng với các nhân chứng. Cùng với điều đó tại các thành phố lớn việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phân cho cán bộ viên chức cũng thường xuyên xảy ra nhưng chủ yếu vẫn nằm ngòai sự chi phối của Nhà nước. Sau khi đất nước thực hiện cuộc cải cách năm 1986 thì thị trường bất động sản có phát triển hơn tuy nhiên vẫn ở mức độ tự phát các giao dịch vẫn chưa được Nhà nước công nhận, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản.
b) Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai
Luật đất đai năm 1993 khẳng định lại hiến pháp năm 1992: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Và: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất; Nhà nước
cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất”. Bên cạnh đó luật đất đai năm 1993 còn ghi nhận: “Nhà nước bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Đây thực sự là một bước tiến quan trọng, theo đó Nhà nước thừa nhận quyển sử dụng đất là một loại hàng hóa. Những thay đổi quan trọng mang tính chất đột phá trong các chính sách pháp luật của Nhà nước là cơ sở để hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Và với những thừa nhận trên làm cho hàng hóa của thị trường bất động sản đa dạng hơn, được mở rộng hơn, và giao dịch ngày càng sôi động và giá cả bất động sản ngày càng tăng.
Tuy nhiên, ở giai đoạn này, thị trường đất đai Việt nam vận hành theo theo cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất do thị trường quyết định. Trong đó giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bằng 20% đến 40% giá thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng gần 100 lần trong giai đoạn này. Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản trong các khu vực tư nhân tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản bùng nổ theo kênh phi chính thức không theo các quy định hiện hành của pháp luật. Cơ chế “xin – cho” vẫn còn tồn tại, một hình thức biến tướng của cơ chế này là việc phân chia đất đai hoặc cấp đất cho các quan chức cũng như các công chức của các cơ quan Nhà nước diễn ra rất phổ biến. Trong giai đoạn này, hiện tượng tham nhũng quản lý, đầu cơ trong sử dụng tiết kiệm dân cư được tích trữ chủ yếu váo bất động sản là hiện tượng phổ biến và rộng khắp.
Khi nền kinh tế các nước Châu Á rơi vào cuộc khủng khoảng năm 1997- 1998, thì nền kinh tế Việt Nam ít bị ảnh hưởng do trong giai đoạn này Việt Nam chưa hoàn toàn mở cửa nền kinh tế. Tuy nhiên thị trường bất động sản của Việt Nam có dấu hiệu chậm lại, nhưng sau đó tiếp tục nóng lên. Thời kỳ những năm cuối thế kỷ 20 và đầu thế kỷ 21, tại vùng ven các thành phố và trung tâm, hiện tượng đất nông nghiệp chuyển thành đất ở và đất phi nông nghiệp diễn ra rất mạnh mẽ.
khích đầu tư, nhất là từ các nhà đầu tư nước ngoài, do vậy các khu công nghiệp, cụm công nghiệp phát triển rất nhanh. Theo đó diện tích đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp phục vụ các ngành sản xuất. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thì số khu công nghiệp được cấp phép đến tháng 8 năm 2007 là 150 khu.
Hình 2.1: Biến động khu công nghiệp trong các năm qua
0 20 40 60 80 100 120 140 160 1991 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 S Ố K H U C Ô N G N G H IỆ P
Số khu công nghiệp phát triển thêm mỗi năm Tổng số khu công nghiệp
(Nguồn: Bộ kế hoạch và Đầu tư)
Các động thái này góp phần làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn rất nhiều.
Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho các khu công nghiệp qua các năm
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 1991 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 ha
Diện tích khu công nghiệp tăng thêm mỗi năm Tổng diện tích khu công nghiệp
Trong thời gian này nhiều doanh nghiệp, trung tâm giao dịch bất động sản ra đời. Thị trường bất động sản chính thức từng bước phát triển và chủ yếu dành cho khối doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Còn thị trường phi chính thức vẫn tồn tại với quy mô ngày càng lớn hơn. Trong giai đoạn này, thị trường địa ốc có những chu kỳ nóng, lạnh nhưng giá của bất động sản không giảm xuống, cụ thể: khi thị trường bất động sản đóng băng thì số lượng giao dịch ít lại nhưng giá bất động sản đứng yên hoặc tăng nhẹ.