Thực trạng nóng lạnh của thị trường bất động sản như đã nói trên xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân. Nhưng việc ấm lên của thị BĐS vào cuối năm 2006 và nóng lên vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008 bắt nguồn từ một số nguyên nhân chính sau:
Việt Nam gia nhập vào WTO, độ mở của nên kinh tế cao hơn, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh do vậy nhu cầu về nhà xưởng, đất đai, kho bãi và văn phòng làm việc tăng lên rất nhiều.
Và thời gian vừa qua chúng ta cũng chứng kiến sự khởi sắc và phát triển mạnh mẽ của thị trường chứng khoán. Sự khởi sắc của thị trường chứng khoán đã tạo thêm một lượng tiền mặt, thu được từ lợi nhuận đầu tư chứng khoán, đã góp phần gia tăng khối lượng giao dịch BĐS và tạo thêm tính thanh khoản cho thi trường BĐS. Mặt khác, khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu đi xuống từ quý II năm 2007, thì các nhà đầu tư thắng lớn trên TTCK chuyển kênh sang đầu tư vào thị trường BĐS, theo đó một lượng vốn rất lớn từ TTCK đổ vào thị trường BĐS làm thị trường này sôi động hẳn lên.
Thêm vào đó là tâm lý “ăn xổi ở thì” của người Việt Nam, nhiều nhà đầu tư đã tiến hành mua đi bán lại nhằm kiếm chênh lệch. Do vậy tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS là rất lớn, giá cả được các nhà đầu cơ đẩy lên cao làm cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở đã không thể mua được, mà nằm trong tay các nhà đầu cơ. Bên cạnh đó còn diễn ra tình trạnh làm giá của các chủ đầu tư bán sản phẩm theo kiểu nhỏ giọt để tăng giá sản phẩm của mình lên.
Một nguyên nhân không thể không đề cập đến, đó là chính sách tín dụng của các ngân hàng, khi thị trường BĐS bắt đầu nóng lên, các ngân hàng không bỏ qua dịp để tăng lợi nhuận, họ đã tiến hành cho vay ồ ạt và điều kiện cho vay dễ dàng hơn, thêm một nguồn vốn mà các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, đã góp phần rất lớn đẩy giá bất động sản tăng ảo lên rất nhiều….
Tuy nhiên đến cuối tháng 2 đầu tháng 3 năm 2008, thị trường BĐS Việt Nam lại rơi vào tình trạng đóng băng, xuất phát tư các nguyên nhân chủ yếu sau:
cách vùn vụt. Nhà nước ưu tiên tiến hành các biện pháp chống lạm phát, Ngân hàng nhà nước tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, điều chỉnh tăng lãi suất cơ bản và rút lượng tiền rất lớn đang lưu thông ở ngoài về. Điều này ảnh hưởng nặng nề đến thi trường BĐS, đã làm cho các nguồn vốn, nhất là các nguồn tín dụng đổ vào bất động sản bị cắt đi, thi trường BĐS thiếu vốn trầm trọng. Giá BĐS theo đó bắt đầu giảm.
Khi nguồn cung về tín dụng bị cắt giảm, lãi suất tăng và trở nên khó tiếp cận các nhà đầu cơ không đủ lực về tài chính gặp khó khăn lớn. Họ không đủ vốn để theo và nắm giữ các BĐS do vậy họ bắt đầu bán đi các BĐS đang nắm giữ dẫn đến giá bất động sản giảm. Khi giá BĐS giảm thì các nhà đầu cơ cũng bắt đầu tuôn hàng ra bán để cắt lỗ, nhưng người mua lại rất ít làm cho giá bất động đã giảm nay còn giảm thêm.
Góp phần không nhỏ làm cho thị trường BĐS đóng băng là việc cho vay ồ ạt của các ngân hàng hồi cuối năm 2007 và đầu năm 2008 với chất lượng tín dụng thấp, người đi vay chủ yếu là các nhà đầu cơ.
Cạnh đó là phân khúc thị trường về địa ốc chưa phù hợp, hiện nay các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào xây dựng các cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp. Nhưng nhu cầu về căn hộ cao cấp chưa thật sự lớn, không có nhiều khách hàng đủ khả năng mua các căn hộ đấy để ở. Trong khi đó thị trường căn hộ cho các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp, những người có nhu cầu thật sự lại chưa phát triển…
Qua thực trạng nói trên có thể nói rằng thị trường bất động sản Việt Nam chưa lành mạnh và tính minh bạch còn rất thấp. Tình trạng đầu cơ trên thị trường còn rất cao, thị trường BĐS dễ lâm vào tình trạng bong bóng, và các chu kỳ nóng lạnh.