Dân số Việt Nam được đánh giá là trẻ với 46 triệu người ở độ tuổi lao động chiếm khoảng 54% dân số cả nước. Tốc độ tăng dân số trung bình hàng năm tại Việt Nam là 1.5% kể từ năm 1997 đến nay.
Tốc độ đô thị hóa và phát triển đô thị tăng nhanh trong thời gian gần đây. Nếu năm 1950 tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam là 12% thì năm 2004 đã đạt mức 25.8% và 27% trong năm 2006. Chỉ số này được dự đoán còn tiếp tục tăng lên trung bình 32% một năm trong thời gian 15 năm tới. Tỷ lệ đô thị hóa tăng nhanh đặc biệt ở hai thành phố lớn, thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh. Theo kế hoạch của Bộ Xây dựng, đô thị hóa sẽ đạt 58% vào năm 2010 và 2025 đạt 77%-80% (2007) ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội là 30%-32% năm 2010 và 55% - 62,5% năm 2020. Chỉ tính riêng ở vùng đô thị, quĩ đất cần thiết để đáp ứng nhu cầu phát triển sẽ tăng từ 105.000 ha lên đến 460.000 ha vào năm 2020. Như vậy, ngành bất động sản đang đứng trước nhu cầu cấp thiết phải phát triển phục vụ cho quá trình đô thị hóa.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế trong các năm qua tương đối cao 8,4% năm 2005, 8,17% năm 2006 và 8,48% năm 2007, dự kiến năm 2008 là 7%. Tự do hóa trong thị trường cùng với mức sống của các hộ gia đình dựa trên thu nhập đầu người được cải thiện đáng kể trong thời gian gần đây (thu nhập bình quân đầu người tăng trung bình 13% hàng năm). Việt Nam có dân số trên 85 triệu, hàng năm có không dưới 250.000 gia đình trẻ mới kết hôn. Theo Cục quản lý nhà (Bộ Xây dựng), tại các đô thị lớn hiện nay như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Hải Phòng, có trên 30% số hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức có
nhu cầu được cải thiện chỗ ở. Trong khi đó, theo thống kê từ ngành xây dựng, trên 1 triệu công nhân đang làm việc tại 154 khu công nghiệp và khu chế xuất, khu kinh tế trên cả nước, chỉ có 7-10% được thu xếp chỗ ở trong các khu nhà tập trung. Còn lại trên 90% phải tự thu xếp chỗ ở tạm bợ, thuê trọ rải rác trong các khu dân cư lân cận các khu công nghiệp. Còn theo báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn 2006-2010, Hà Nội cần xây dựng trên 110.000 căn hộ cho các đối tượng thu nhập thấp, thành phố Hồ Chí Minh cần khoảng 100.000 căn hộ cho đối tượng thu nhập thấp và trên 50.000 chỗ ở tập thể cho công nhân lao động (TBKTSG Online). Bên cạnh đó, Nhà nước cho phép các tổ chức và cá nhân người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam, dự báo có khoảng 10.000 người nước ngoài có đủ tiêu chuẩn để mua căn hộ tại Việt Nam. Hơn nữa, ngày càng nhiều Việt kiều trở về Việt Nam sinh sống và đầu tư. Với những yếu tố trên khiến cho nhu cầu về nhà ở chung cư, căn hộ và văn phòng cho thuê bùng nổ rõ rệt. Mặt khác, khi đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng tăng sẽ làm số lượng người nước ngoài tại Việt Nam tăng, điều này sẽ làm tăng nhu cầu về căn hộ cho thuê về mặt dài hạn. Theo đó, vấn đề cải thiện cơ sở hạ tầng cũng trở thành một nhu cầu cấp bách. Hiện nguồn cung theo dự báo của CB Richard Ellis (Việt Nam) trong vòng 4 năm nữa:
Nguồn: CB Richard Ellis (Việt Nam) – Hội thảo thị trường nhà ở [3]
Nguồn cung này chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho người dân. Bên cạnh đó, thị trường văn phòng cho thuê cũng là một thị trường hấp dẫn trong các năm tới. Tổng nguồn cung văn phòng cho thuê dự kiến sẽ tăng nhiều trong các năm tới. Tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2007 là 665.486 m2 dự kiến năm 2010 tăng lên là 1.480.031 m2. Tỷ lệ phủ kín của các văn phòng cho
Hình 3.1: Dự báo số lượng căn hộ bán từ 2008 - 2012
7.000 10.000 18.500 20.000 22.500 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 6 tháng cu?i n?m 2008 F 2009 F 2010 F 2011 F 2012 F S? c?n h?
thuê tại Việt Nam là 97% - 98,4% và cầu về cho thuê văn phòng loại A luôn luôn vượt cung. Nhu cầu về văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới sẽ tăng 41% trong năm 2008, năm 2009 sẽ tăng 39% và 32% cho năm 2010 (CB Richard Ellis). Như vậy khoảng cách giữa cung và cầu này hứa hẹn mang lại lợi nhuận lớn cho các nhà kinh doanh đầu tư vào lĩnh vực xây dựng văn phòng cho thuê thậm chí sau khi đã tính đến các yếu tố rủi ro trong đầu tư.
Cùng với tốc độ đô thị hóa cao, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao là việc gia nhập vào WTO đã mang lại cho Việt Nam một kỷ nguyên mới về tăng trưởng các nguồn vốn đầu tư nước ngoài về mọi lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, du lịch, bất động sản và các lĩnh vực khác. Do vậy nhu cầu về bất động sản phục vụ các ngành kinh tế đòi hỏi phải phát triển nhiều hơn nửa
Thi trường bán lẻ là một thị trường có tiềm năng phát triển rất lớn. Thị trường đầy tiềm năng do phần lớn là dân số trẻ, năng động, và sẵn sàng chi tiêu. Tổng mức bán lẻ vượt trên 45 tỷ USD trong năm 2007 (tăng 27% so với năm trước) và dự kiến hàng năm sẽ tăng 20% trong các năm tới. Theo xếp hạng chỉ số bán lẻ toàn cầu của AT Kearney năm 2007, Việt Nam đứng thứ 4 sau Ấn Độ, Nga, Trung Quốc, là thị trường bán lẻ hấp dẫn nhất trong 30 thị trường đang nổ lên (AT Kearney – CB Richard Ellis). Mặt khác, do gia nhập WTO nên đến tháng 1/2009, Việt Nam sẽ mở cửa hoàn toàn thị trường cho các công ty kinh doanh bán lẻ 100% vốn nước ngoài. Trong khi đấy, mọi mảng thị trường đều không có mặt bằng trống; mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại được sử dụng gần như 100%. Hiện nguồn cung ở Việt Nam đang rất thiếu, tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay nguồn cung chỉ khoảng 150.000m2 trong khí đó nhu cầu ước tính 800.000 m2 và theo thống kê nguồn cung dự kiến trong các năm tới vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường, và tại Hà Nội tổng nguồn cung hiện nay khoảng 136.496m2 (CB Richard Ellis). Dự tính tại thành phố Hồ Chí Minh trong 3 năm tới như sau:
Nguồn: CB Richard Ellis (Việt Nam) – Market trends &Local opportunities for retailers and developers [1]
Thị trường bất động sản du lịch cũng là một thị trường đầy tiềm năng. Việt Nam hiện đang là điểm đến hấp dẫn của nhiều khách du lịch trên thế giới. Lượng khách du lịch đến Việt Nam ngày càng tăng. Hơn bốn triệu lượt du khách nước ngoài đến Việt Nam trong năm 2007 và dự tính trên 10 triệu lượt du khách nước ngoài sẽ đến Việt Nam trong năm 2010. Theo một báo cáo của Công ty CB Richard Ellis, số lượng du khách nước ngoài đến Hà Nội: 2,3 triệu lượt khách trong vòng 6 tháng đầu năm 2008 (tăng 8,1% so với cùng kỳ năm ngoái). Mặt khác, do đời sống của người dân ngày càng được nâng cao, nên nhu cầu đi du lịch của người dân ngày càng nhiều. Có những thời điểm vào mùa du lịch, tình trạng khách sạn bị cháy phòng thường xuyên xảy ra. Riêng thị trường resort, hiện nguồn cầu đang tăng nhưng chưa vượt quá nguồn cung, nhưng do dự đoán về sự phát triển du lịch của Việt Nam các xu hướng đầu tư vào resort gia tăng. Gần đây
Hình 3.2: Nguồn cung thị trường bán lẽ
12.185 33.000 2.560 8.000 6.880 10.000 11.882 12.000 4.400 2.000 25.000 20.000 25.458 23.000 9.700 30.000 8.292 27.000 30.312
C.T Plaza - Tan Binh Hung Vuong Plaza - Dist.5
Sailing Tower - Dist. 1 Saigon Paragon - Dist.7 Kumho Asiana - Dist. 1 CapitaLand Vista - Dist. 2 Royal Centre - Dist. 1 15 Le Thanh Ton - Dist. 1
Hòa Bình - Dist. 7 Peninsul - Dist. 7 Cong Hoa Plaza - Tan Binh The EverRich - Dist. 11 Saigon Palace - Dist. 11 Saigon M&C - Dist. 1 Times Square -Dist. 1 Saigon Pearl - Binh Thanh SJC Tower - Dist. 1 SATRA - Dist, 1 Sunrise - Dist. 7 2008 2009 2010 2011 M 2
ở Việt Nam ngoài việc chỉ cho khách du lich thuê nghỉ dưỡng tại Resort, đã xuất hiện khuynh hướng bán hẳn căn biệt thự của resort cho khách. Hàng năm khách mua chỉ sử dụng để nghỉ ngơi và vui chơi trong thời gian nhất định, thời gian còn lại, sẽ giao cho chủ đầu tư resort đưa vào thuê mướn, lợi nhuận sẽ chia theo thỏa thuận. Đây là cách mới và là xu hướng sắp tới.
Với việc gia nhập WTO, và sự tăng không ngừng của nguồn vốn đầu tư trực tiếp nươc ngoài vào Việt Nam sẽ thúc đẩy thị trường khu công nghiệp phát triển hơn nữa trong những năm tới. Hiện các khu công nghiệp đang đua nhau mở rộng phạm vi trên toàn cả nước. Theo đánh giá của Công ty CB Richard Ellis , ngày càng nhiều các tập đoàn đa quốc gia của Hoa Kỳ ngày càng quan tâm nhiều hơn vào mảng thị trường này, các nhà đâu tư quốc tế khác cũng quan tâm nhiều hơn đến việc đầu tư phát triển và mở rộng các khu công nghiệp vì các lý do sau:
+ Các chính sách ưu đãi đầu tư (thuế suất ưu đãi, cắt giảm thuế,…) + Tiết kiệm chi phí và nguồn nhân lực dồi dào (chi phí đầu vào thấp) + Giá thuê rẻ (so với giá thuê đất khu công nghiệp tại hầu hết các quốc gia châu Á khác)
+ Thời hạn thuê ổn định (thông thường là dài hạn) + Trong khu công nghiệp đã có cơ sở hạ tầng hoàn thiện + Thị trường trong nước đang dần phát triển
Nhìn chung, thị trường bất động sản ở nước ta có tiềm năng phát triển rất lớn, vì còn rất nhiều nhu cầu về nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất công nghiệp... Dự kiến, đến năm 2020, nước ta sẽ trở thành một nước công nghiệp, tỷ lệ đô thị hoá lúc đó phải chiếm từ 40% đến 50%. Như vậy, nước ta sẽ cần phải có một nguồn cung bất động sản dồi dào để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá.