3. TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG CẦM CỐ DƯỚI CHUẨN
3.1Những người đi vay dưới chuẩn là ai?
Theo “Hướng dẫn mở rộng đối với các chương trình cho vay dưới chuẩn” (Interagency Expanded Guidance for Subprime Lending Programs) năm 2001, những người đi vay dưới chuẩn là những cá nhân thường thể hiện các đặc điểm về rủi ro tín dụng sau đây:
- Có từ 2 lần trở lên chậm trả nợ sau 30 ngày trong 12 tháng trước hoặc có hơn một lần chậm trả nợ sau 60 ngày kể từ 24 tháng trước;
- Có án quyết của tòa, bị tịch biên hoặc thu hồi tài sản, bị liệt vào danh sách nợ khó đòi trong vòng 24 tháng trước;
- Bị phá sản trong vòng 5 năm trước ;
- Các chứng cớ cho thấy một khả năng không thể thanh toán cao, ví dụ như có điểm tín dụng FICO từ 660 trở xuống (tùy thuộc vào tài sản đem thế chấp) hoặc có những chỉ số thể hiện khả năng không thể trả nợ tương đương do các tổ chức xếp hạng tín nhiệm khác đánh giá;
- Có tỷ lệ nợ trên thu nhập từ 50% trở lên, hay nói cách khác, thu nhập hàng tháng sẽ không đáp ứng được việc trang trải cho sinh hoạt phí sau khi trừ đi các khoản nợ phải trả.
Ví dụ tiền đề
Gói những khoản nợ cầm cố được sử dụng như một tài sản thế chấp trong quá trình chứng khoán hóa của New Century có thể được tóm tắt lại như sau:
- New Century có quyền giữ tài sản thế chấp đầu tiên đối với 98.7% số nợ cầm cố, phần nợ còn lại là những khoản nợ cầm thế hạng hai.
- 43.3 % của quỹ vay thế chấp được vay để mua sắm tài sản. Số nợ còn lại được vay với mục đích tái tài trợ các khoản nợ cầm cố đã tồn tại.
- 90.7% những người đi vay thế chấp yêu cầu được sở hữu tài sản như là nhà chính của mình. Số còn lại yêu cầu được đầu tư hoặc mua nó như căn nhà thứ hai.
- 73.4% những tài sản được đem ra cầm cố là nhà riêng cho một hộ gia đình. Phần còn lại là các căn hộ chung cư.
- 38% số nợ cầm cố được đảm bảo bởi những căn hộ ở California và 10.5% bởi các căn hộ ở Florida. Đây là 2 bang chủ yếu trong quá trình chứng khoán hóa này.
- Một người đi vay có mức độ tín nhiệm trung bình trong gói nợ này đạt khoảng 626 điểm FICO. Lưu ý rằng: có 31.4% người đi vay có mức điểm FICO dưới 600, 51.9% đạt khoảng 600 đến 660, và chỉ có 16.7% đạt trên 660.
- CLTV (combined loan-to value ratio) là tỷ số giữa tổng các khoản nợ mà một người vay để mua sắm tài sản trên giá trị của tài sản đó. Một khoản nợ cầm cố với mức độ rủi ro trung bình trong gói các khoản nợ này có CLTV vào khoảng 80.34%. Tuy nhiên, có đến 62.1% số nợ cầm cố có CLTV từ 80% trở xuống, 28.6% trong khoảng 80 đến 90%, và chỉ khoảng 9.3% từ 90 đến 100%
- Tỷ số tổng nợ (gồm cả nợ thế chấp, nợ thuế, bảo hiểm và những khoản nợ phải trả hàng tháng khác) trên tổng thu nhập trước thuế của người đi vay vào khoảng 41.78%
Ở đây, chúng ta nên dừng lại để cùng nhau xem xét một vài vấn đề quan trọng. Trước hết, có thể nhận thấy rằng, phần lớn những khoản nợ trong gói nợ cầm cố này được vay không phải để mua nhà mà đúng hơn là để sử dụng cho mục đích tái tài trợ những khoản nợ thế chấp đã tồn tại. Thứ hai, 90% những người đi vay trong danh mục này có ít nhất 10% quyền sở hữu tài sản đối với nhà của họ. Thứ ba, trong khi số người đi vay có điểm FICO từ 660 trở lên chiếm một tỷ lệ rất nhỏ thì những khoản nợ cho những người này vay lại được bảo lãnh với điều kiện dễ dãi hơn nhiều so với những khoản nợ cho những người có điểm FICO thấp hơn vay. Đặc biệt hơn, mặc dù không được thống kê vào các số liệu đã trình bày ở trên nhưng những khoản nợ cho người đi vay có điểm FICO cao thường lớn hơn, có một tỷ số CLTV cao hơn, ít có các giấy tờ xác nhận đầy đủ và cũng ít có khả năng sở hữu được nhà. Việc kết hợp giữa lịch sử tín dụng tốt và những điều kiện tài trợ quá dễ dàng đã cho thấy rằng một số người đi vay có thể là những nhà đầu tư, lợi dụng sự tăng giá nhanh chóng của thị trường bất động sản để đầu cơ, sau đó bán ra nhằm mục đích kiếm lời. Cuối cùng, mặc dù giá trị trung bình một khoản cho vay trong gói nợ cầm cố này vào khoảng 223,221 đô nhưng thực tế có rất nhiều khoản cho vay đã vượt quá con số này. Cụ thể là, có 24% tổng số nợ vay vượt quá 300,000 đô và những khoản này đã hình thành nên 45% giá trị của toàn bộ gói nợ.
Bảng 5 cung cấp số liệu những chỉ tiêu của một người đi vay có hệ số tín nhiệm trung bình ở cả lớp Alt-A và Subprime trong bảng (a) và (b), phân theo năm bắt đầu. Điểm khác biệt lớn nhất giữa 2 phần (a) và (b) là số điểm tín dụng. Một người đi vay được đánh giá có mức rủi ro trung bình trong lớp Alt-A có số điểm tín dụng nhiều hơn một người đi vay được xếp hạng tín nhiệm trung bình ở lớp Subprime là 85 điểm vào năm 2006 (703 điểm đối với lóp Alt-A và 623 điểm đối với lớp Subprime). Những người đi vay dưới chuẩn thường có tỷ số CLTV cao hơn nhưng lại có khả năng cung cấp các số liệu về thu nhập hơn và ít có khả năng mua nhà. Những người đi vay trong nhóm Alt-A thường là những nhà đầu tư và thường có silent second liens trong tài sản. Kết hợp lại, những thống kế sơ lược ở trên cho thấy rằng quá trình chứng khoán hóa mẫu đã được thảo luận dường như là một mô hình điển hình cho toàn ngành, ít nhất là đối với những chỉ tiêu được định ra cho người đi vay.
Dữ liệu của toàn ngành cũng rất hữu ích cho việc nghiên cứu những khuynh hướng trong thị trường nợ dưới chuẩn. Đây là một việc không thể thực hiện được nếu chỉ tập trung xem xét vào một giao dịch trong năm 2006. Đặc biệt, tỷ số CLTV của một khoản nợ dưới chuẩn đã và đang tăng dần lên từ năm 1999 vì có một phần trong số những khoản vay được đảm bảo bằng tài sản thế chấp lần thứ hai. Thế chấp lần 2 là sự cầm cố trị giá tài sản
lần thứ hai mà không công khai việc đã thế chấp tài sản đó lần thứ nhất tại một mốc thời gian xác định. Bảng 5 còn cho thấy rằng những người đi vay ngày càng ít có khả năng cung cấp thông tin về thu nhập của họ, số người đi vay để mua nhà đã tăng lên một cách đáng kể từ đầu năm 2000. Kết hợp các dữ liệu lại, chúng ta có thể nhận thấy một người đi vay dưới chuẩn có mức tín nhiệm trung bình đã ngày càng trở nên rủi ro hơn trong vòng 2 năm qua.