Phát triển dự án là một chu trình hoạt động trải qua các giai đoạn chính sau:
1. Giai đoạn tiền đầu tư
1.1. Dự án đầu tư xây dựng công trình là gi?
Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để đầu tư xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dich vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.
Dự án đầu tư xây dựng công trình khác với các dự án khác là dự án đầu tư có gắn liền với việc xây dựng công trình.
1.2. Xác định dự án.
Xác định dự án là tiến trình tìm kiếm những khoản đầu tư có tiềm năng, mà cá nguồn đó sẽ là đối tượng kiểm tra của một dự án. Việc này có thể được xác định từ kế hoặc phát triển kinh tế - xã hội, các báo cáo điều tra theo lĩnh vực, theo nghành, theo vùng.
1.3. Chuẩn bị dự án.
Chuẩn bị dự án là việc lập Dự án đã được xác định. Khi một dự án được xem là khả thi thì đó là lúc cần tiến hành thẩm định để quyết định đầu tư. Việc chuẩn bị dự án hay tiến hành lập Dự án là bước đề cập tới việc điều tra, khảo sát về khă năng thành công của thị trường và kỹ thuật, tài chính, kinh tế và hoạt động của Dự án.
1.4. Thẩm định và quyết định đầu tư
Khi một dự án được coi là khả thi trên mọi phương diện, thì bước tiếp theo là phải xem xet thẩm định của người có thẩm quyền quyết định đầu tư và cơ quan tài trợ vốn.
2. Giai doạn thực hiện đầu tư
Để đảm bảo dự án được thực hiện như đã phê duyệt thì nhất thiết phải xây dựng một hệ thống thực hiện dự án. Hệ thống này phải được thiết kế có tính đến cả các vấn đề khó khăn và cách giải quyết các văn đè đó ngay khi phát sinh.
Việc theo dõi và giám sát bắt đầu từ thời điểm được thiết kế đến khi kết thúc dự án đưa vào sử dụng để đảm bảo dự án hoàn thành có hiệu quả.
3. Giai đoạn đầu tư
Gồm 2 khâu:
3.1. Khâu hoạt động dự án
Một dự án bước vào giai đoạn hoạt động sau khi đầu tư có nghĩa là dự án đã hoàn thành đồng bộ các cơ sở hạ tầng kể cả các dịch vụ (nếu có) và bắt đầu đi vào hoạt động để tạo ra sản phẩm.
3.2. Đánh giá hiệu quả
3.3. Sau khi dự án hoàn thành đi vào hoạt động phải tiến hành điều tra và đánh giái hiệu quả của dự án về:
Quá trình vận hành dự án.
Những ảnh hưởng trực tiếp, gián tiếp đối với mục tiêu phát triển của dự án.