6 Tỷ lệ chia cổ tức, cổ phần % 12.5 2.87 19.7
2.2.2.2. Thẩm định dự án đầu tư.
a. Cơ sở pháp lý của dự án.
− Biên bản họp hội đồng thành viên Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Hùng Vương ủy quyền cho ông Trần Mạnh Trung, chức vụ giám đốc đại diện cho công ty để vay vốn Maritime Bank ngày 06/04/2010.
− Giấy phép xây dựng số 080267/GPXD do UBND quận Đống Đa cấp cho ông Trần Hùng và bà Nghĩa về việc xây dựng tại 254 Đào Duy Anh.
− Hợp đồng thuê mặt bằng giữa chủ sở hữu tài sản (ông Hùng và bà Nghĩa) và Công ty TNHH Hùng Vương.
− Hồ sơ thiết kế kỹ thuật khách sạn tại 254 Đào Duy Anh, Phương Liên, Hà Nội. − Bảng dự toán thiết kế phần móng, phần nhà, và phần hoàn thiện.
− Dự án xây dựng khách sạn Hoa Hồng.
Kết luận: Qua các giấy tờ trên có thể kết luận công ty đã xây dựng các công trình đúng mục đích theo giấy phép được cấp được cấp của UBND Thành phố Hà Nội, cán bộ thẩm định đã thu thập được đầy đủ hồ sơ chứng minh tính pháp lý của dự án.
b. Thẩm định sự cần thiết của dự án.
Thủ đô Hà Nội - trung tâm kinh tế văn hóa xã hội của đất nước thu hút một lượng lớn khách tham quan du lịch trong và ngoài nước vì vậy nhu cầu khách sạn nhà nghỉ ngày càng tăng. Tuy nhiên thực tế cho thấy hiện nay trên địa bàn Hà Nội số lượng khách sạn hiện nay không đáp ứng đủ nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng. Hiện nay, Hà Nội có 516 cơ sở lưu trú du lịch với 12.894 phòng, trong đó 181 khách sạn đã được xếp hạng với 8.562 phòng.
Với tiềm năng hiện có, Hà Nội có khả năng đón khoảng 2 triệu khách quốc tế, 6 - 7 triệu khách nội địa hàng năm vào năm 2010. Với 2 triệu khách quốc tế, thành phố sẽ thiếu khoảng 13.000 phòng khách sạn chất lượng cao. Điều này đồng nghĩa với việc Hà Nội sẽ phải xây thêm khoảng 3.300 phòng khách sạn/năm. Trong đó, số phòng 4-5 sao là khoảng 1.700 phòng/năm tương đương với việc xây thêm 6-7 khách sạn 4-5 sao/năm. Nếu thị trường khách sạn không đủ để đáp ứng nhu cầu của du khách cả về số lượng và chất lượng thì sẽ dẫn đến thực tế là số khách có nhu cầu đến tham quan du lịch và lưu trú sẽ giảm đi. Vì vậy, việc xây dựng khách sạn để tăng số lượng phòng với chất lượng phục vụ cao vừa đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế của thành phố, chiến lược phát triển của ngành, vùng, vừa nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty, góp phần làm đẹp thêm cảnh quan của Hà Nội, nâng cao giá trị các sản phẩm du lịch Việt Nam, vừa giải quyết được một lượng lớn lao động, nâng cao trình độ nghiệp vụ khả năng quản lý điều hành, nhận thức thực tế về thị trường dịch vụ du lịch và khách sạn cho các nhà kinh doanh và nhân viên Việt Nam.
Kết luận: Thông qua việc đánh giá quan hệ cung cầu của khách sạn tại Hà Nội hiện tại và dự đoán trong tương lai, cán bộ nhận thấy nhu cầu nhà nghỉ, khách sạn lớn hơn rất nhiều so với nguồn cung trên thị trường nên có thể thấy được khả năng tham gia thị trường cũng như tiềm năng phát triển của dự án. Tuy nhiên, mọi lý luận của cán bộ thẩm định mới mang tính chất
chung chung, chưa đi sâu vào phân tích cụ thể nếu thực hiện dự án thì sẽ mang lại lợi ích gì cho xã hội..
c. Thẩm định phương diện thị trường.
− Thị trường đầu vào
Độc giả Tạp chí Travel & Lesure – tạp chí du lịch lữ hành hàng đầu của Mỹ 5 năm liên tiếp bình chọn Hà Nội là 1 trong 10 thành phố hấp dẫn nhất Châu Á dựa trên các tiêu chí vể cảnh quan, văn hóa, con người, nghệ thuật, dịch vụ du lịch và ẩm thực. Trong năm 2010 ước tính khách du lịch đến Việt Nam đạt 5.049.855 lượt, tăng 34.8% so với cùng kỳ năm 2009 (Tổng cục thống kê)
Như vậy, hiện nay hoạt động kinh doanh khách sạn tại Hà Nội mặc dù cũng đang gặp khó khăn chung so với thị trường nhưng việc kinh doanh cũng đang trên đà thuận lợi khi các doanh nghiệp hướng vào thị trường nội địa, đặc biệt là với khách sạn vừa và nhỏ vì vậy việc mở rộng kinh doanh về lĩnh vực này chắc chắn sẽ mang lại hiệu quả cho các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện tại và sẽ mang lại nhiều lợi nhuận trong tương lai khi kinh tế thế giới phục hồi.
− Thị trường đầu ra:
Thị trường khách sạn chung tại Hà Nội: Hà Nội đã trở thành một trong 2 địa phương của cả nước có lượng khách du lịch đến đông nhất. Tính đến cuối quý I/2010, trên địa bàn Hà Nội có 516 cơ sở lưu trú du lịch với 12.894 phòng. Và tương lai khi nền kinh tế thế giới phục hồi và lượng khách du lịch tăng lên thì những cơ sở này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu khách du lịch quốc tế và nội địa.
Truyền thống kinh doanh nhà nghỉ khách sạn của gia đình ông Trung: Hiện tại tất cả thành viên trong gia đình ông Trung đều kinh doanh nhà nghỉ khách sạn, bao gồm: Khách sạn Hoa Hồng – đường Đào Duy Anh (do chị cả ông Trung làm chủ), Khách sạn Thái Hà (do chị gái ông Trung làm chủ), Khách sạn Hoa Hồng – Trần Khát Trân, Khách sạn Hoa Hồng – đường Tam Trinh….
− Đối thủ cạnh tranh.
• Tại khu vực Chùa Bộc: Trên phố Chùa Bộc hiện chưa có nhà nghỉ nào, vì vậy hoạt động kinh doanh ở đây rất thuận lợi.
• Tại khu vực Đào Duy Anh: Có rất nhiều khách sạn đã có thương hiệu như: Khách sạn Kim Liên, khách sạn Hoa Hồng – 250 Đào Duy Anh. Tuy nhiên khách sạn Kim Liên chủ yếu tập trung vào các khách hàng truyền thống và tổ chức các hội nghị, hội thảo, và phục vụ cưới hỏi. Với khách sạn Hoa Hồng – 250 Đào Duy Anh (chủ khách sạn là chị ruột của giám đốc Công ty Hùng Vương), trong những năm vừa qua do phục vụ có uy tín và chất lượng sản phẩm, dịch vụ tốt nên khách sạn luôn trong tình trạnh thiếu phòng. Chính vì vậy, khi xây dựng khách sạn Hoa Hồng 254 Đào Duy Anh tại đây sẽ tạo chuỗi liên kết giữa 03 khách sạn Hoa Hồng và sẽ thu hút tốt lượng khách phía nam thành phố.
Kết luận: Trên cơ sở nghiên cứu thị trường: thị trường đầu ra, thị trường đầu vào, đối thủ cạnh tranh, cán bộ thẩm định nhận thấy được về tiềm năng rất lớn khi đầu tư xây dựng khách sạn. Bằng kinh nghiệm, sự năng động, nhạy bén của các thành viên trong Công ty, bằng uy tín và chất lượng phục vụ Công ty đã và sẽ tạo được thương hiệu riêng của mình.
d. Phương diện kỹ thuật.
− Địa điểm xây dựng: khách sạn Hoa Hồng được xây dựng trên 2 mảnh đất với tổng diện tích xây dựng là 150m2, nằm trên đường Đào Duy Anh, tiếp giáp với khách sạn Hoa Hồng do chị gái ông Trung – giám đốc Công ty Hùng Vương xây dựng và đang kinh doanh) và đối diện với khách sạn Kim Liên.
− Về giao thông: khách sạn được xây dựng ở vị thế đẹp, giao thông thuận tiện tạo điều kiện rất tốt cho hoạt động kinh doanh.
− Quy mô dự án: qua thẩm định thực tế và hồ sơ thiết kế thì tòa nhà được xây dựng trên mảnh đất 150m2, 10 tầng, trong đó có 1 tầng hầm (để xe), 01 sàn lửng (để làm quầy lễ tân) còn lại 08 tầng để kinh doanh với mỗi tầng 05 phòng.
Trong tòa nhà sẽ có 01 thang máy và 01 thang bộ để tạo tiện ích tối đa cho khách hàng.
− Công nghệ thiết bị: nguồn nguyên vật liệu cung cấp trong nước tương đối ổn định. Các thiết bị được mua từ các cửa hàng có thương hiệu và uy tín.
− Quy mô, giải pháp xây dựng:
• Xuất phát từ chủ trương mở rộng quan hệ kinh tế đối ngoại của Nhà nước Việt Nam, dựa trên yêu cầu thực tế về quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội và ngành du lịch Việt Nam, công trình được thiết kế và xây dựng trong khả năng cho phép về mặt kết cấu, kỹ thuật thi công… sẽ tạo thành một côn g trình kiến trúc đẹp và hiện đại.
• Các trang thiết bị kỹ thuật như: điều hòa nhiệt độ, thang máy, máy giặt… đều mua từ các hãng có uy tín, đảm bảo chất lượng.
• Tận dụng diện tích mặt bằng sẵn có, quang cảnh thiên nhiên để xây dựng phù hợp với hiện tại và tương lai. Khuôn viên khu khách sạn được thiết kế hài hòa, có vườn cây cảnh, lối đi thuận tiện.
− Tiến độ thi công: Công trình được thi công từ tháng 4/2010, dự kiến đầu năm 2011 sẽ hoàn thiện và đi vào hoạt động. Tuy nhiên do cuối năm 2010 giá nguyên vật liệu tăng cao nên cộng với một số khó khăn khách quan khác nên đến nay công trình mới hoàn thành phần hoàn thiện và đang đi vào phần trang trí nội thất là lắp đặt thiết bị. Dự kiến đến tháng 9 sẽ đi vào hoạt động chính thức.
Kết luận: Thẩm định phương diện kỹ thuật đảm bảo đủ điều kiện xây dựng: địa điểm xây dựng thuận lợi, tiến độ thi công phù hợp tiến độ thực hiện công trình…
e. Thẩm định phương diện tổ chức sản xuất và quản lý.
Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Hùng Vương do ông Trung là người trực tiếp quản lý và điều hành mọi hoạt động của công ty (vì đây là công ty gia đình do vậy bộ máy quản lý được tinh giảm một cách tối đa).
Nguồn nhân lực: Hiện nay tổng số lao động của Công ty là 22 người trong đó lễ tân là 06 người, kế toán 02 người, cán bộ quản lý 02 người, nhân viên bảo vệ và phục vụ phòng 12 người. Mức thu nhập trung bình của nhân viên tại công ty khoảng 1.5 – 2 triệu đồng/người/tháng.
Ngay từ những năm 1992, ông Hùng đã nhận thấy tiềm năng về kinh doanh nhà nghỉ và khách sạn tại thành phố Hà Nội, chính vì vậy ông cùng với vợ đã làm dịch vụ này tại số 25 + 27 ngõ 43 Chùa Bộc, Phường Quang Trung, Quận Đống Đa, Hà Nội. Sau 1 thời gian các thành viên trong gia đình ông cũng kinh doanh và phát triển lên từ lĩnh vực này tại các khu vực Trần Khát Chân, Đào Duy Anh, Thái Hà. Năm 2008, nhận thấy mô hình kinh doanh cá thể còn hạn chế, vì vậy ông và con trai là Trần Mạnh Trung đã thành lập công ty với kỳ vọng mở rộng hoạt động kinh doanh, nâng cao thương hiệu “Khách sạn Hoa Hồng” của gia đình và gia tăng tích lũy. Do vậy, có thể nói Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Hùng Vương là công ty gia đình và nền tảng hoạt động kinh doanh của nó xuất phát từ cá nhân, hộ gia đình từ những năm 1992.
Kết luận: Từ những nền tảng đã có, Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Hùng Vương đã tạo nên một cách tổ chức quản lý khác biệt, và đó cũng là một chiến lược để tạo lên sự thành công của công ty. Vì vậy, phương thức tổ chức quản lý của công ty như trên là khá tốt.
f. Thẩm định phương diện tài chính của dự án.
− Tổng mức đầu tư và nguồn vốn đầu tư.
Tổng mức vốn đầu tư : 6.229.322.618 đồng. Trong đó:
Vốn tự có : 1.629.322.618 đồng.
Vốn vay NHNo : 2.000.000.000 đồng.
Vốn đề nghị vay Maritime Bank : 2.600.000.000 đồng (chiếm 25% tổng nhu cầu vốn và chiếm 45% vốn tự có đầu tư vào dự án).
Nhận xét: Số tiền khách hàng đề nghị vay Maritime Bank chiếm 25% tổng nhu cầu, tỷ lệ này nằm trong quy chế cho vay của Maritime Bank.
− Tính toán hiệu quả kinh tế (Xem phần phụ lục) • NPV = 1.364.996.431 > 0
• IRR = 15.16% > 12.5%
• Thời gian hoàn vốn: 8 năm 5 tháng
Kết luận: Các số liệu trên theo tính toán ở trên có dựa trên thực tế hoạt động dinh doanh khách sạn hiện nay (có tham khảo tình hình kinh doanh của khách sạn Hoa Hồng 250 Đào Duy Anh). Như vậy, dự án đầu tư của Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Hùng Vương có hiệu quả và khả thi.
Tuy nhiên, đối với nội dung này, cán bộ thẩm định chỉ dựa vào thông tin mà khách hàng cung cấp, không có sự tìm hiểu thêm đối với doanh nghiệp này. Nội dung thẩm định thiếu dự đoán, phân tích rủi ro.
− Nguồn trả nợ và thời hạn trả nợ. • Nguồn trả nợ.
Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Hùng Vương sẽ dùng nguồn khấu hao và lợi nhuận hàng tháng để trả nợ gốc và lãi vay tại Maritime Bank.
Nguồn trả nợ bổ sung: Từ lợi nhuận hoạt động kinh doanh tại nhà nghỉ 25+27, ngõ 43, phố Chùa Bộc (lợi nhuận bình quân khoảng hơn 40.000.000 đồng/tháng)
• Thời hạn trả nợ.
Qua tính toán kết hợp với tình hình thực tế của doanh nghiệp, cán bộ tín dụng đề nghị thời hạn vay là 05 năm. Cụ thể:
• Trả lãi hàng tháng theo dư nợ thực tế. • Trả gốc:
Ân hạn gốc 05 tháng đầu.
Các tháng tiếp theo mỗi tháng trả 47.500.000 đồng/tháng.
g. Thẩm định tài sản đảm bảo.
Nhà và đất tại thửa đất số 201A, tờ bản đồ số 6H-III-04 tại 254 tổ 20, phường Phương Liên, Quận Đống Đa, Hà Nội. Tài sản này thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông Trần Hùng và vợ là bà Lê Thị Nghĩa.
− Vị trí: Phía trước giáp mảnh đất nhà ông Hùng và bà Nghĩa (hiện chưa được cấp giấy chứng nhận), phía sau giáp hộ liền kề và ngõ đi (ngõ rộng khoảng 02m, cách phố Kim Hoa 30m), phía bên phải giáp nhà liền kề, phía bên trái giáp khách sạn Hoa Hồng - 250 Đào Duy Anh.
− Chủ sở hữu: Ông Trần Hùng và vợ là bà Lê Thị Nghĩa. − Đặc điểm: Mảnh đất hình tam giác.
− Diện tích đất: Theo giấy chứng nhận là 71.1m2; Hình thức sử dụng: riêng; Mục đích sử dụng: đất ở đô thị.
− Về ngôi nhà:
• Theo giấy chứng nhận là nhà xây gạch 01 tầng, diện tích xây dựng là 42.0m2, diện tích sử dụng là 42.0m2.
• Thực tế là 01 ngôi nhà bê tong 10 tầng đang trong giai đoạn hoàn thiện, diện tích xây dựng 70m2, tổng diện tích đất sử dụng là 700m2.
• Theo giấy phép xây dựng số 080267/GPXD do UBND quận Đống Đa cấp ngày 18/03/2008 cho ông Hùng và bà Nghĩa: diện tích xây dựng là 70m2, 06 tầng 01 tum, chiều cao lên tới đỉnh mái là 23.7m, tổng diện tích xây dựng là 470m2.
• Hiện trạng sử dụng: Chủ sở hữu đang cho Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Hùng Vương thuê để xây dựng khách sạn Hoa Hồng.
• Khả năng chuyển nhượng của tài sản: dễ chuyển nhượng.
• Giấy tờ sở hữu: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 832454 do UBND quận Đống Đa cấp ngày 18/04/2007, số QĐ cấp 1401/2007/QD-UB mang tên ông Trần Hùng và bà Lê thị Nghĩa.
• Trị giá tài sản theo đánh giá của phòng TĐTSĐB thuộc trung tâm hỗ trợ khu vực Hà Nội ngày 09/04/2010 là 4.022.500.000.000đồng. Trong đó:
Giá trị quyền sử dụng đất: 35.000.000đồng/m2 × 71.1m2 = 2.488.500.000 đồng.
Giá trị nhà: 4.663.000đồng/m2 × 470m2 × 70% = 1.534.127.000 đồng. • Khả năng quản lý của Ngân hàng: Ngân hàng nắm giữ bản chính “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” đối với phần diện tích đã được cấp sổ đỏ là 83.5m2, hợp đồng thế chấp được ký công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định.
• Tỷ lệ cho vay / giá trị TSBĐ: 2.600.000.000đồng/4.022.500.000đồng = 64.6%.
Kết luận: TSBĐ là hợp pháp, phù hợp với quy định của Maritime Bank và đủ đảm bảo cho số tiền vay 2.600.000.000 đồng của khách hàng tại Maritime Bank.
h. Phân tích rủi ro.
− Rủi ro kinh doanh và các viễn cảnh tương lai của khách hàng:
• Rủi ro cạnh tranh: kinh doanh dịch vụ khách sạn là một trong những lĩnh