- Tài nguyên biển
II.2 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu II.2.1 Ban hành các văn bản
II.2.1 Ban hành các văn bản
Trước khi có luật Đất đai 1993, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố gặp nhiều khó khăn, do hệ thống các văn bản của Nhà nước về đất đai còn chưa được thống nhất và chưa được quy định cụ thể, nhận thức của nhân dân về luật đất đai, trình độ quản lý chưa tốt, chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ Ngành Địa chính còn hạn chế, trang thiết bị phục vụ cho công tác chưa đồng bộ.
Ngày 14.7.1993 Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành, lần đầu tiên thừa nhận đất đai có giá trị, cùng với việc quy định chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được bảo đảm….Các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc có sự chuẩn hóa trong việc tổ chức sản xuất kinh doanh. Sự
chuyển dịch bất động sản diễn ra trên quy mô lớn, nhiều khu dân cư, khu công nghiệp, khu chế xuất mới xây dựng đi vào hoạt động có hiệu quả. Đến thời điểm này thị trường Bất động sản trở nên sôi động.
Tuy nhiên công tác quản lý đất đai còn hạn chế, việc quản lý, sử dụng đất đai của tổ chức thiếu chặt chẽ, hiệu quả thấp, để xảy ra nhiều tiêu cực như: Sử dụng đất tùy tiện, lấn chiếm, mua bán trái phép, thu tiền sử dụng đất chưa đúng nguyên tắc …Trở thành sự nhức nhối của toàn xã hội, được toàn xã hội quan tâm và đòi hỏi phải giải quyết.
Để từng bước khắc phục những tình trạng trên, đưa việc quản lý, sử dụng đất vào nề nếp, đúng pháp luật, ngày 22.4.1996 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 245/TTg về việc tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (đối với đất chuyên dùng). Chỉ thị có một số nội dung như sau: Tiến hành kiểm tra, thống kê, đánh giá toàn bộ hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn Thành phố; Xác định lại nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, diện tích đất không sử dụng hết thì phải trả lại nhà nước (thông qua hình thức thu hồi đất). Bên cạnh đó, để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, UBND Thành phố phải tiến hành quy hoạch đồng bộ khu dân cư, cơ sở hạ tầng đến các công trình công xây dựng các khu nhà ở để bán, cho thuê hoặc sau khi xây dựng xong cơ sở hạ tầng dân tự làm theo quy hoạch. Trong quy hoạch phát triển khu công nghiệp mới phải bố trí đất đai để di chuyển các xí nghiệp sản xuất công nghiệp có chất thải độc hại ra khỏi đô thị. Tổ chức di chuyển gấp các xí nghiệp ở gần
các khu dân cư để giảm ô nhiễm môi trường và ảnh hưởng đến sức khỏe của người dân.
Đến năm 1998, nền kinh tế cả nước bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực. Thu nhập giảm, sức mua của người dân cũng có phần hạn chế, sản xuất hàng hóa bị ngưng trệ, do không tiêu thụ được sản phẩm. Trước tình hình đó, nhà nước đã đề ra nhiều biện pháp kích cầu để kích thích kinh tế phát triển, tạo điều kiện cho người dân nhất là những người có thu nhập thấp có nơi ở và việc làm ổn định. Tuy nhiên chưa có giải pháp thích hợp dung hòa giữa quyền lợi của Nhà nước – nhà đầu tư - người sử dụng đất khiến tốc độ đô thị hóa chậm lại, tranh chấp kéo dài, giá bất động sản tăng lên dẫn đến cơn sốt giá bất động sản năm 2001 -2002.
Trước tình hình đó, thị trường Bất động sản nước ta nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng còn ở bước đầu mới hình thành, đang trong giai đoạn phát triển tự phát, hệ thống pháp luật đất đai và bất động sản còn nhiều bất cập do thiếu đồng bộ và chồng chéo, công tác quy hoạch chưa hoàn chỉnh, hệ thống dịch vụ công để hỗ trợ thị trường bất động sản còn thiếu, hệ thống hồ sơ đang ký đất và tài sản trên đất chưa hoàn thiện…Có thể nói thị trường Bất động sản phát triển không ổn định, hiện tượng đầu cơ đất đai khá phổ biến: Cơn sốt nhà năm 2001 – 2002 đã kéo dài trong thời gian khá lâu, giá nhà đất đã tăng gấp nhiều lần. Do đó biện pháp để hạn chế nạn đầu cơ đất đai là hết sức cần thiết và cấp bách cho thị trường bất động sản hiện nay. Giai đoạn này thị trường Bất động sản vượt quá sự quản lý của Nhà nước:
Trong thực tế đầu cơ bất động sản diễn ra dưới các hình thức: Đầu cơ hợp pháp
của cá nhân và đơn vị có chức năng kinh doanh bất động sản. Các giao dịch chuyển nhượng thông qua các thủ tục của Nhà nước và nộp đủ các khoản thuế theo quy định. Đầu cơ bất hợp pháp của các cá nhân và đơn vị không có chức năng kinh doanh bất động sản nhằm mục đích trục lợi, mua bán chuyển nhượng giấy tay không nộp thuế, cần có biện pháp ngăn chặn hình thức đầu cơ này. Các dạng đầu cơ phổ biến thường là đón đầu trước việc tăng giá đất tại các khu quy hoạch, nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nhưng không đầu tư mà chờ tăng giá để chuyển nhượng lại, mua bán nền nhà tại các khu quy hoạch của dự án nhà ở, chờ tăng giá để chuyển nhượng lại.
Hệ quả của việc đầu cơ trên là đẩy giá đất tăng cao dẫn đến cơn sốt đất và đất bỏ hoang hóa sử dụng không hiệu quả. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, nếu đầu cơ sẽ dẫn đến đồng vốn sẽ tập trung vào thị trường này, thiếu vốn cho sản xuất, ảnh hưởng đến sự phát triển của kinh tế. Nhằm hạn chế tình hình đầu cơ đất đai trên, Thành phố đã ban hành nhiều biện pháp hành chính như: Ngày 24.5.2001 Thủ tướng Chính phủ ra Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg về việc xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Thông tư 83/2001/TT-BTC ngày 04.10.2001 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn Thành phố (Đối với loại đất giao cho doanh nghiệp Nhà nước và cơ quan hành chính, sự nghiệp). Ngày 25.7.2001, UBND Thành phố ban hành Chỉ thị 20/2001/CT-UB về thanh tra, quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên tình trạng môi giới thực hiện việc chuyển mục
đích sử dụng đất, san lấp mặt bằng, xây dựng, mua bán, chuyển nhượng nhà đất bất hợp pháp vẫn tiếp tục diễn ra và ngày càng diễn biến phức tạp với quy mô ngày càng lớn. Hậu qủa là phần đất đai sử dụng không hiệu quả, vốn đầu tư của xã hội bị lãng phí, ảnh hưởng không tốt đến chủ trương và phát triển kinh tế – xã hội của Thành phố. Việc san lấp mặt bằng, xây dựng trái phép làm phá vỡ quy hoạch đã được duyệt và triển khai đầu tư xây dựng gặp khó khăn, trở ngại. Việc mua đi bán lại, đầu cơ trục lợi về nhà đất đã làm tăng giá đất giả tạo, ảnh hưởng đến tiến trình đô thị hoá và dẫn đến phát sinh nhiều khiếu kiện phức tạp về nhà đất khi thực hiện quy hoạch. Đây là nguy cơ gây mất ổn định về trật tự, an toàn xã hội trên địa bàn. Tình hình này có nguyên nhân chính do việc quản lý lỏng lẻo của bộ máy chính quyền các cấp, các cơ quan quản lý chuyên ngành về đất đai, công tác thanh tra xử lý vi phạm chưa nghiêm, thiếu kiên quyết và do một bộ phận cán bộ, công chức có tiêu cực.
Để chấn chỉnh tình trạng trên ngày 02.4.2002, UBND Thành phố ra Chỉ thị 08/CT-UB về việc chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố với những nội dung đáng chú ý sau: Mọi hành vi chuyển mục đích sử dụng đất, san lấp mặt bằng, xây dựng, mua bán, chuyển nhượng nhà đất bất hợp pháp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đều phải xử lý nghiêm minh kịp thời, đúng pháp luật; Thanh tra, kiểm tra việc đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng đất tại địa bàn Quận, Huyện và báo cáo, đề xuất xử lý các vi phạm.
Bên cạnh đó, ngày 23.4.2003 UBND Thành phố ban hành Chỉ thị 07/2003/CT-UB với chủ trương, chỉ đạo cụ thể nhằm phát triển quỹ nhà ở phục
vụ cho các tầng lớp nhân dân, đặc biệt là cho đối tượng có thu nhập thấp. Đến nay việc giải quyết nhà ở, chỗ ở cho đối tượng có thu nhập thấp vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, đặc biệt là các đối tượng có nhu cầu tái định cư của các dự án phát triển hạ tầng, đầu tư phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp và các dự án chỉnh trang, nâng cấp đô thị của Thành phố. Nguyên nhân của tình hình trên là do Thành phố chưa tạo được cơ chế, chính sách cụ thể nhằm thu hút mạnh mẽ và đa dạng hoá các nguồn vốn trong xã hội, thủ tục đầu tư còn rườm rà, phức tạp mà hiệu lực và hiệu quả thấp, chưa đạt được yêu cầu quản lý.
Nhà nước chưa quy định nghĩa vụ của các doanh nghiệp phải có trách nhiệm góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân ngay từ khi lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng cơ sở sản xuất, kinh doanh. Các cơ quan quản lý chuyên ngành về phát triển đô thị chưa xây dựng được kế hoạch đồng bộ về đầu tư hạ tầng và các cơ sở phúc lợi công cộng để hỗ trợ có hiệu quả đối với các dự án nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp. Để đẩy nhanh việc phát triển đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, chỉ thị 07 có những nội dung chính sau: Tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn Thành phố theo khuynh hướng phát triển các dự án nhà ở đầu tư xây dựng chung cư cao tầng, hạn chế tối đa việc quy hoạch phân lô nhà phố. Tiếp tục rà soát những dự án đã kê khai đăng ký nhưng nội dung đầu tư không còn phù hợp để đề xuất chỉnh quy hoạch và dự án theo hướng tăng tỷ trọng xây dựng chung cư cao tầng, tiết kiệm quỹ đất, tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu về nhà ở, nâng cao hiệu quả sử dụng đất
Từ khi có Luật đất đai 2003, công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở TP.HCM đã có bước tiến rất quan trọng, việc quản lý đất đai đã dần dần đi vào nền nếp.Luật đất đai 2003 đã tạo điều kiện cho các địa phương xây dựng nhiều cơ sở hạ tầng.
Việc triển khai Luật đất đau 2003 cũng đã tăng được quyền của người dân đối với việc sử dụng đất đai trong việc chuyển nhượng, vấn đề về cho tặng, thế chấp... Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, Luật đất đai 2003 đã bộc lộ những bất cập và chưa được hoàn thiên về trình tự, nội dung lập quy hoạch của các cấp, nội dung lồng ghép giữa quy hoạch sử dụng đất với bảo vệ môi trường và quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất... nhằm khắc phục tình trạng dự án được bàn giao nhưng chậm đưa vào sử dụng, sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả, tiêu cực nhũng nhiễu trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu cơ đất đai; hạn mức sử dụng đất ở để xác định thuế nhà đất, bổ sung đối tượng giao đất, thuê đất là tổ chức kinh tế liên doanh giữa tổ chức kinh tế trong nước với tổ chức cá nhân nước ngoài, chính sách về đất ở, nhà ở đối với người nước ngoài.
II.2.2 Công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của TP.HCM đến năm 2010
Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006 – 2010 của thành phố Hồ Chí Minh được xây dựng theo trình tự từ trên xuống và kết hợp từ dưới lên; vừa dựa trên nhu cầu chung của Thành phố về sử dụng đất (bao gồm cả nhu cầu về sử dụng đất của các Bộ, ngành Trung ương), vừa dựa trên đề xuất về sử dụng đất của các ngành, các lĩnh vực
và các quận, huyện trên địa bàn Thành phố đến năm 2010, đặt Thành phố trong bối cảnh chung của cả nước, của vùng Đông Nam bộ và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam để dự báo biến động về quỹ đất gắn liền với tốc độ tăng trưởng kinh tế, dân số và nhu cầu bảo vệ môi trường cho thời kỳ đến năm 2010. Phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất được kiểm tra bằng số liệu quy hoạch sử dụng đất của các quận, huyện của Thành phố, Phân tích nhu cầu sử dụng đất theo các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2006 – 2010 theo quy hoạch phát triển các ngành, các khu vực đã được Chính phủ và Uỷ ban nhân dân Thành phố xét duyệt trong thời gian qua. Từ đó đưa ra chỉ tiêu phát triển của từng ngành tại thời điểm 2010 cần phải bố trí và điều chỉnh quỹ đất.
Điều chỉnh bố trí quỹ đất đối với từng loại đất để thực hiện các chỉ tiêu phát triển của từng ngành phù hợp với hiện trạng sử dụng đất, khả năng thực hiện chuyển đổi quỹ đất, định mức sử dụng đất, tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất. Kiểm tra phương án điều chỉnh bố trí quỹ đất bằng việc so sánh với phương án quy hoạch sử dụng đất của các quận, huyện, thị xã của Thành phố.
Mục đích, yêu cầu Điều chỉnh quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất Thành phố:
Đánh giá thực trạng và tiềm năng đất đai để có kế hoạch và phương án đầu tư, sử dụng hợp lý các loại đất phù hợp với mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đến năm 2020, đồng thời đảm bảo sự phù hợp với tiến độ đầu tư giai đoạn 2006 – 2010;Định hướng và xây dựng bộ số liệu gốc, làm cơ sở để lập quy hoạch sử dụng đất cho
các quận, huyện; làm cơ sở cho cấp xã lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, đồng thời là tiền đề để các ngành xây dựng dự án, lập quy hoạch chi tiết các công trình, dự án đầu tư.
Làm cơ sở để quản lý thống nhất đất đai theo quy định của pháp luật, bảo vệ tài nguyên đất, môi trường sinh thái và nâng cao đời sống xã hội, phát triển kinh tế phù hợp với việc sử dụng các nguồn tài nguyên một cách bền vững.