- Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất
c. Về chính sách:
Các điều kiện pháp lý để lập, trình duyệt và công bố Phương án tổng thể (Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương thu hồi đất, quyết định giao nhiệm vụ giải phóng mặt bằng, đơn giá bồi thường…) đối với các khu đất còn thiếu hoặc chưa có.
Tuy Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 thi hành Luật Đất đai và nhiều văn bản quy phạm pháp luật của Thành phố đã được ban hành, nhưng có trường hợp do chậm hoặc chưa đồng bộ nên trong thực tế vẫn còn thiếu hoặc chưa khả thi, đặc biệt trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất,…Riêng quy chế về tổ chức hoạt động của Trung tâm chưa được điều chỉnh theo Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLB/BTNMT-BNV của Bộ Tài nguyên và Môi trường – Bộ Nội vụ nên chưa phát huy hết vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất theo đúng Luật Đất đai và Nghị định 181, nhất là trong lĩnh vực thu hồi đất sau khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được duyệt nhưng chưa có dự án được triển khai.
Việc thực hiện chương trình di dời, tái định cư và tạm cư trên địa bàn TPHCM từ năm 2001 cho đến nay, cơ bản đã giải quyết được phần lớn nhu cầu về chỗ ở cho các hộ chịu ảnh hưởng bởi việc di dời, giải toả để thực hiện các công trình, dự án công ích trọng điểm của thành phố, giải quyết được yêu cầu cải tạo, nâng cấp chỉnh trang đô thị; công trình công cộng, góp phần cải tạo dân sinh, cải thiện môi trường sống, tạo quỹ đất để xây dựng các khu công
nghiệp đóng góp tích cực vào sự tăng trưởng của thành phố trong những năm gần đây. Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu này còn tồn tại nhiều hạn chế cần tập trung khắc phục, nhất là chưa lo đủ, kịp thời quỹ nhà chung cư, nền đất ở để giải quyết yêu cầu tái định cư nên một bộ phận người dân bị giải toả hiện vẫn chưa có chỗ ở ổn định, ảnh hưởng đến chính sách bồi thường, hỗ trợ di dời, tái định cư của chính quyền thành phố. Việc chậm trễ trong giải phóng mặt bằng đã ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án, các công trình công ích trọng điểm.
Với hàng ngàn hecta đất thu hồi mỗi năm, Trung tâm PTQĐ Thành phố Hồ Chí Minh. Thế nhưng gần đây có tình trạng nhiều khu đất đã thu hồi từ các dự án “treo” lại tiếp tục bị “treo”, chậm đưa vào sử dụng. Theo qui định, tất cả các khu đất sau khi thu hồi phải đưa ra bán đấu giá. Trường hợp không bán đấu giá được mới bán chỉ định. Nhưng gần đây do thị trường địa ốc “đóng băng” nên nhiều khu đất đưa ra bán đấu giá không thành công. Điển hình như khu đất gần 8 ha tại xã Tân Túc, huyện Bình Chánh thu hồi hơn một năm qua (2006), đua ra đấu giá hai lần vẫn chưa có người mua. Cũng có dự án sau khi thu hồi phải tiếp tục đền bù giải toả hoặc điều chỉnh qui hoạch để dự án khả thi hơn. Đối với các dự án bồi thường xong nhưng chưa đầu tư cơ sở hạ tầng theo qui định phải thành lập Hội đồng thẩm định chi phí đã đầu tư vào dự án để trả lại cho chủ đầu tư. Thông thường Hội đồng lấy mức giá do Nhà nước qui định làm cơ sở để xem xét trong khi các chủ đầu tư đền bù theo hình thức thoả thuận với người dân.
II.5. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất
Cần khắc phục có hiệu quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, trước hết tập trung cho những dự án trọng điểm của Nhà nước và của địa phương đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, các dự án đầu tư phát triển sản xuất và dịch vụ của mọi thành phần kinh tế; Áp dụng rộng rãi hình thức nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất thoả thuận với người sử dụng đất dưới các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn hoặc cho thuê bằng quyền sử dụng đất. Nâng cao hiệu quả của Trung tâm PTQĐ bằng việc mở rộng mạng lưới hoạt động đến Quận – Huyện nhằm tạo động lực phát triển quỹ đất trên từng điều kiện cụ thể.
Cần xã hội hóa nguồn vốn và quan trọng nhất là vốn của nhà đầu tư, vừa hạn chế sử dụng nguồn ngân sách, vừa góp phần thúc đẩy nhanh tiến độ đầu tư trên đất đã thu hồi và vừa thúc đẩy hiệu quả cải tiến thủ tục hành chính trong công tác giao đất thuê đất, góp phần làm cho môi trường đầu tư ngày càng cởi mở, thông thoáng và thân thiện hơn.
Cần có cơ chế phối hợp rõ ràng, đồng bộ giữa các Ban ngành, Đơn vị trong quá trình thực hiện để rút ngắn thời gian thu hồi đất. Để có một khu đất hiện nay nhanh nhất phải mất hơn nửa năm, trong khi nhu cầu của nhà đầu tư không thể chờ đợi.
Phát huy cơ chế phối hợp giữa các Sở, Ban, Ngành, quận-huyện, các cơ quan hữu quan, tạo sức mạnh tập thể, để tập trung, giải quyết nhanh đồng bộ trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, kế hoạch bố trí tái định cư cụ
thể rút ngắn việc thực hiện dự án đầu tư, đặc biệt đối với những dự án phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia…trên địa bàn Thành phố.
Trung tâm phối hợp với UBND các Quận-Huyện phải chủ động chuẩn bị trước quỹ nhà tái định cư (để giải quyết nhu cầu của người dân yêu cầu được bố trí tái định cư) tại những vị trí phù hợp, có kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; đẩy mạnh việc xã hội hóa thông qua việc đấu thầu dự án, để doanh nghiệp đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư, Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng quỹ nhà bố trí tái định cư cho các hộ dân bị giải tỏa và khai thác kinh doanh một phần.
Để tăng cường quản lý sử dụng đất của các khu quy hoạch và dự án đầu tư, khắc phục có hiệu quả những yếu kém nêu trên, theo tôi cần triển khai những công tác sau:
Đôn đốc việc sử dụng đất của các chủ đầu tư. Kiên quyết thu hồi đất các dự án mà chủ đầu tư không có khả năng thực hiện để giao hoặc cho thuê đối với tổ chức, cá nhân có năng lực và có nhu cầu về đất đai để thực hiện dự án đầu tư; thực hiện đúng chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải quyết việc làm và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, bảo đảm ổn định đời sống của người có đất bị thu hồi. Phát huy vai trò của Trung tâm PTQĐ trong việc chủ động giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, tạo sẵn quỹ đất cho nhà đầu tư. Khắc phục có hiệu quả tình trạng ách tắc, kéo dài việc giải phóng mặt bằng, chấn chỉnh công tác giao đất, cho thuê đất, đặc biệt phải xem xét kĩ nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự án, khả năng thực sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất.
KẾT LUẬN
−Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM là đơn vị sự nghiệp với nhiệm vụ tham mưu, đề xuất UBND TP và Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM trong công tác quản lý và sử dụng có hiệu quả quỹ đất do Nhà nước trực tiếp và chủ động đề xuất, tạo quỹ đất phục vụ đầu tư trên địa bàn Thành phố.
−Để thực hiện nhiệm vụ trên, Trung tâm đã xây dựng một bộ máy hoạt động và tổ chức nhân sự bao gồm các phòng, ban chuyên môn, đội ngũ cán bộ, chuyên viên có trình độ và hiểu biết trong lĩnh vực quản lý đất đai; xây dựng
quy chế hoạt động chặt chẽ với các phòng, ban; xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý khai thác thông tin từ các khu đất tốt.
−Đến nay Trung tâm đã tiến hành điều tra, khảo sát thực địa, theo dõi tiến độ thực hiện dự án được giao đất, theo dõi công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các khu đất được UBND TP chỉ đạo; phối hợp với các đơn vị liên quan đo đạc và lập bản đồ về 35 khu đất với diện tích 2369 ha và thu hồi 148 khu đất tổng diện tích 7.874 ha và đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 9 khu với diện tích 240 ha
−Với kết quả đạt được của Trung tâm phát triển quỹ đất đã khẳng định tầm quan trọng và tính cấp bách của việc hình thành Trung tâm; góp phần không nhỏ trong việc hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn TP.HCM
Qua quá trình thực hiện đề tài có những kiến nghị sau:
−Cần xã hội hóa nguồn vốn và quan trọng nhất là vốn của các nhà đầu tư, vừa hạn chế sử dụng vốn ngân sách, vừa góp phần thúc đẩy nhanh tiến độ đầu tư trên đất đã thu hồi và vừa thúc đẩy hiệu quả cải tiến thủ tục hành chánh trong công tác giao, thuê đất, góp phần làm cho môi trường đầu tư ngày càng cởi mở, thông thóang và thân thiện hơn.
−Trung tâm Phát triển quỹ đất chưa đuợc áp dụng lọai hình sự nghiệp có thu một phần và tiến đến tự chủ nguồn thu, cơ chế tài chính chưa năng động (chưa đuợc vay vốn hoặc trích từ nguồn bán quyền sử dụng đất qua đấu giá hoặc giao, thuê…và tự chịu trách nhiệm về tài chánh) nên trong họat động chưa phát huy hết hiệu quả.
−Hiện nay internet đã trở thành một công cụ đắc lực cho con người trong việc tiếp cận thông tin nhanh nhất, thông tin liên lạc và cũng là một trong những nơi phát biểu ý kiến, tranh luận và tham khảo kiến thức với mọi người một cách nhanh nhất, kịp thời và bình đẳng với các nhà chuyên môn…nhất là những kiến thức về Luật Đất đai, cập nhập những kiến thức mới cho nhân viên toàn Trung tâm, nâng cao ứng dụng và lợi ích của internet trong thời đại công nghệ thông tin. Từ những lợi ích to lớn trên Trung tâm nên tham gia vào mạng internet, nên có một trang Wed riêng để quảng bá về những khu đất mà Trung tâm đã thu hồi, điều tra, khảo sát và phân tích, đưa ra đấu giá nhằm mục đích quảng bá với cá nhân, tổ chức có nhu cầu về đất để đầu tư, tạo nên một môi trường đấu giá cạnh tranh, bình đẳng và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Thành phố, bên cạnh đó còn có thể tiếp nhận những ý kiến góp ý của cá nhân, các doanh nghiệp trong quá trình hoạt động nhằm đạt hiệu quả cao nhất, phát huy tối ưu nhất về chức năng và nhiệm vụ của Trung tâm trong lĩnh vực quản lý, khai thác và cung ứng các dịch vụ về đất đai cho nhà đầu tư. Ngoài các thông tin đất đai từ các cuộc Thanh kiểm tra của Nhà nước, các Quyết định, chỉ thị ban hành nhằm kiểm tra hay chấn chỉnh những vi phạm Pháp luật về đất đai, những thông tin từ báo đài…Trung tâm nên thành lập một bộ phận chuyên tiếp nhận những thông tin về các khu đất người dân thông báo, nếu kiểm tra thấy đúng sự thật thì có hình thức thưởng tiền. Như vậy nhân dân Thành phố trở thành người tìm kiếm, giám sát giúp Trung tâm những dự án nào mà vi phạm Pháp luật đất đai như: chậm triển khai, sử dụng đất sai mục đích, hủy hoại đất, sử dụng không hiệu quả…Qua đó càng nâng cao thêm tầm quan
trọng của Trung tâm trong lĩnh vực quản lý, khai thác nhất là trong lĩnh vực cung ưng dịch vụ đầu tư. Đây cũng chính là hình thức quảng bá thương hiệu của Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM