Để Thành phố có thể thu hồi phần kinh phí đã chi cho đền bù và giải phóng mặt bằng, cần nghiên cứu và ban hành các chính sách thuế và cơ chế đóng góp của nhà đầu tư như sau:
Thuế xây dựng đối với mọi công trình xây dựng trên địa bàn thành phố
Thuế xây dựng đặc biệt đối với công trình xây dựng trong phạm vi dự án mở rộng tuyến đường. Thuế giá trị gia tăng của bất động sản
Đóng góp trực tiếp của nhà đầu tư trong phạm vi dự án
Vì nguồn vốn nhà nước bỏ ra để làm tuyến đường là rất nhiều, nên nếu chỉ áp dụng biện pháp đóng góp
trực tiếp của nhà đầu tư, thì chiều cao và mật độ xây dựng trong khu vực dự án sẽ rất lớn.
Để giữ được chiều cao và mật độ xây dựng ở mức hợp lý, cần áp dụng kết hợp cả hai cơ chế: đóng góp trực tiếp của nhà đầu tư và thuế xây dựng đối với mọi công trình trên địa bàn thành phố.
Nên áp mức thuế suất thuế xây dựng cao ở khu trung tâm thành phố để giảm áp lực xây dựng ở khu trung tâm.
Ngoài ra, cách tính thuế sử dụng đất hiện nay cũng chưa thật hiệu quả vì chỉ tính dựa trên diện tích đất mà chưa tính đến diện tích sàn được phép xây dựng trên thực tế. Điều này vô tình khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng cao hơn và do đó mang tính đầu cơ cao hơn và sử dụng nhiều cơ sở hạ tầng hơn. Cần thêm vào cách tính tiền sử dụng đất hiện nay qua hai hệ số: hệ số diện tích sàn được phép xây dựng và hệ số giá mỗi m2 sàn tùy theo công năng của công trình (nhà ở, thương mại, văn phòng…). Để nắm được giá mỗi m2 sàn tùy theo công năng của công trình, cần thành lập Trung tâm theo dõi thị trường bất động sản.
KẾT LUẬN
Trong số các khuyến nghị nêu trên, một số có thể thực hiện được ngay, một số khác có thể thực hiện trong dài hạn.
Các điểm có thể thực hiện được ngay và thuộc thẩm quyền của thành phố là:
Khảo sát, nghiên cứu kỹ thực địa trước khi thiết kế đô thị.
Phối hợp giữa các sở, ban ngành.
Phối hợp với chuyên gia ở khu vực tư nhân để tính bài toán tài chính trong quy hoạch và thiết kế đô thị.
Thành lập Hội đồng xem xét hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng.
Các khuyến nghị có thể thực hiện trong dài hạn, thuộc thẩm quyền của Chính phủ và Quốc hội:
Điều chỉnh quy định về quy hoạch (ví dụ: bỏ hệ số sử dụng đất tại các trục đường muốn thực hiện thiết kế đô thị).
Điều chỉnh quy định của pháp luật về thẩm quyền của chính quyền địa phương, ban hành các chính sách thuế về bất động sản. - - 1. 2. 3. 4. 1. 2. - - - -
84 85
Remarques et échanges
M. Giau, du Centre de recherche sur l’architecture, signale que cet atelier a permis de faire prendre