công cộng
1. Xác định chiều cao và mật độ theo thị trường và theo quy định và theo quy định
Thiết kế đô thị phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đó có yếu tố nhà quy hoạch có thể kiểm soát được và có yếu tố không. Nhà quy hoạch có thể kiểm soát được các yếu tố áp đặt cho kiến trúc sư, nhưng không kiểm soát được các yếu tố do thị trường quyết định. Đối với những yếu tố không ảnh hưởng đến bài toán tài chính của nhà đầu tư, nhà quy hoạch có thể đưa ra một số quy định bắt buộc.
Thị trường có thể điều tiết mật độ như thế nào? Ví dụ trường hợp Thành phố Houston ở bang Texas
Houston là thành phố không có quy hoạch về mật độ. Và ta nhận thấy ở thành phố này, mật độ xây dựng rất cao tại khu trung tâm nơi có sức ép về đất đai lớn nhất. Càng đi ra vùng ven, nơi có sức ép về đất đai thấp, thì chiều cao càng giảm nhanh chóng.
Ở tất cả các thành phố trên thế giới, ta nhận thấy nhà quy hoạch đô thị có xu hướng chống lại sức ép về đất đai ở khu trung tâm để chiều cao của công trình ở khu vực này không quá cao. Họ cũng mong muốn xây dựng các thành phố mới với chung cư cao tầng ở vùng ven, tức là tăng mật độ ở đây, trong khi đây là khu vực xây thấp tầng theo thị trường. Như vậy, nhà quy hoạch đi ngược lại với thị trường. Làm thế nào để kích thích đầu tư ở khu vực vùng ven, vốn không có sức hút và hạn chế áp lực của thị trường ở khu vực trung tâm?
Ở khu trung tâm, quy định về quy hoạch phần nào ngăn chặn được áp lực về đất đai, nhưng cũng rất mong manh vì chính các vị đại biểu dân cử cũng bị áp lực nên quy định thay đổi khá thường xuyên. Ở phương Tây, việc lấy ý kiến công khai thật sự giúp giảm áp lực về đất đai. Thật vậy, sự tham gia và vai trò tích cực của người dân đối với môi trường sống
xung quanh có thể làm đối trọng với áp lực của nhà đầu tư đối với chính trị gia để không làm gia tăng mật độ. Người dân không thích người ta xây nhà cao tầng trước hoặc gần nhà mình. Nhưng hiện nay, phương pháp này đôi khi tạo ra tác dụng ngược, tức là làm cho khu trung tâm ở một số thành phố không thể tăng mật độ được. Các nhà quy hoạch đô thị cho rằng cần phải tăng mật độ tại khu trung tâm vì khi thu nhập của người dân tăng lên thì diện tích nhà ở của họ cũng tăng lên. Do đó, nếu ta không xây dựng thêm ở khu trung tâm, thì dân số ở đây sẽ giảm. Hiện nay, khu trung tâm có nhiều công trình tiện ích, thương mại, dịch vụ…trong khi dân số ở đây không tăng, thậm chí còn có xu hướng giảm. Nhưng những người dân còn ở lại tại khu trung tâm gây áp lực để bảo vệ môi trường sống của mình, họ không muốn các công trình cao tầng xây trong khu vực mình ở.
Ở vùng ven, việc tăng mật độ càng khó hơn vì thị trường không ủng hộ và vì người dân ở đây, cũng giống như ở khu trung tâm, không muốn các tòa nhà cao tầng được xây dựng xung quang khu vực mình ở.
Vậy làm thế nào để tác động lên thị trường?
Giao thông thuận tiện và thông thoáng là yếu tố quan trọng nhất vì nó tác động mạnh nhất đến mật mật độ và chiều cao. Khu trung tâm có sức hấp dẫn nhất vì nó có vị trí chiến lược nhất: trung tâm của thị trường. Giao thông càng thuận tiện thì sức hấp dẫn của khu trung tâm càng tăng và do đó áp lực về đất đai ở đây sẽ càng lớn.
Ở tất cả các thành phố trên thế giới, thông qua công tác quy hoạch, các nhà quy hoạch đều tạo ra một mâu thuẫn:
Một mặt họ mong muốn giảm mật độ ở khu trung tâm và tăng mật độ ở vùng ven.
Mặt khác, họ lại cải thiện giao thông vào khu trung tâm, theo xu hướng của thị trường. Do đó, làm tăng áp lực đất đai và sức hấp dẫn của khu trung tâm, tức làm tăng mật độ. Mọi mạng lưới giao thông công cộng kể cả đường sắt đều có hình ngôi sao hướng vào khu trung tâm.
faisant pression sur la sphère politique pour ne pas faire monter les densités. Les riverains n’aiment pas voir se construire de grands immeubles devant chez eux, ou à proximité. Mais aujourd’hui ce jeu de la démocratie qui fonctionne le mieux pour limiter les hauteurs engendre des effets pervers en empêchant les territoires de centre ville de se densifier par exemple. En effet, les urbanistes font valoir qu’il serait nécessaire de densifier davantage les centre- ville maintenant, car l’augmentation des revenus et du confort se traduit par une augmentation du nombre de mètres carrés habités par habitant, ce qui a pour conséquence automatique de faire baisser la population si l’on ne construit pas davantage. Les centres-villes apparaissent sur-équipés pour une population qui n’augmente pas, voire qui a tendance à baisser. Mais les habitants en place font pression pour sauvegarder leur cadre de vie et éviter de voir se construire de nouveaux immeubles dans leur voisinage.
En périphérie, il est encore plus difficile de densifier car, non seulement le marché n’induit pas ce type de phénomène mais en plus, de la même manière que dans le centre-ville, les habitants ne veulent pas voir se construire des immeubles de grande hauteur.
Alors comment influencer le marché ?
La fluidité des déplacements – et donc des transports – est essentielle car elle influence le plus la courbe des densités. Le centre est le territoire le plus attractif car il possède la position la plus stratégique : position centrale des aires de marché. Plus les transports sont efficaces, plus la gravité et l’attractivité du centre augmentent et plus la pression foncière est forte. A travers leur planification, les urbanistes créent un paradoxe qui se retrouve partout à travers le monde :
Ils cherchent à réduire les densités au centre et à les augmenter en périphérie,
Ils augmentent la fluidité et l’accessibilité des transports vers et dans le centre ville, allant ainsi dans le sens de la courbe du marché : ils encourageant la pression foncière et l’attractivité du centre, donc la pression pour la densification au centre. En effet tous les réseaux ferroviaires et de transports en commun sont des réseaux en étoile qui renforcent la centralité.