II. Một số kiến nghị về vấn đề thế chấp tài sản
1. Đối với Nhà nớc và cơ quan pháp luật
1.1.Nhà nớc nhanh chóng chấn chỉnh và đồng bộ hoá các bộ luật văn bản luật về thế chấp và phát mại tài sản...
Về sự hạn chế của pháp lý trong vấn đề thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp để thu hồi vốn là do các điều khoản luật ban hành cần phải chận chỉnh sửa cho phù hợp với tình hình nền kinh tế chuyển dịch theo cơ chế thị trờng. Mặt khác, các văn bản luật đã ra không còn cha đồng bộ và còn thiếu. Nên thời gian vừa qua không riêng gì việc thu hồi nợ quá hạn mà khách hàng không trả đợc phải xử lý bằng hình thức phát mại tài sản tại Ngân hàng liên doanh Lào-Việt mà cả Ngân hàng thơng mại khác cũng xảy ra hiẹn tợng khó khăn, phức tạp tơng tự.
Trớc hết về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Luật đất đai hiện nay không công nhận quyền sở hữu đất của cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế nhng Nhà nớc bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngời sử dụng đất,
các cá nhân, tố chức kinh tế đã đợc giao đất có quyền chuyển nhợng, thế chấp quyền sử dụng đất.
Mặt khác, một số tổ chức trong Nhà nớc cho thuê đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liện với tài sản thuộc sở hữu của minh nên khu đất đó để vay vốn Ngân hàng. từ đó chúng ta thấy có hai khái niệm về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất chứa đựng các nội dung khác nhau. Khái niệm quyền sử dụng đất áp dụng cho các hộ gia đình, cá nhân khi có quyền sử dụng đất thì họ có quyền định đoạt chuyển đổi, chuyền nhợng, cho thuê và thuế chấp. Và vì vậy đơng nhiên Nhà nớc công nhận sự tồn tại của thị trờng mua bán quyền sử dụng đất áp dụng cho các tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao hoặc cho thuê đất. Các điều luật về đất đai không cho phép các tổ chức kinh tế có quyền chuyển nhợng giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liện với các công trình xây dựng.
Chính vì thế, đã từ lâu việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ là phức tạp do phải thực hiện hàng loạt các thủ tục hành chính. Mặc dù ngay từ năm 1997, Chính phủ đã có Nghị định 86/CP quy định về việc bán đấu giá tài sản thế chấp, phát mại tài sản theo chơng trình tự phi tố tụng, đây là bớc đột phá lớn đối với hoạt động của Ngân hàng Thơng mại. Tuy vậy, quy chế này áp dụng vào thực tế có nhiều bất cập. Mặc dù quy chế cho phép Ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp mà không nhất thiết phải có sự đồng ý của ngời vay, song lại quy định sau khi ngời mua tài sản đã trao đủ tiền thì Ngân hàng phải trao ngay các tài sản đó. Nh vậy, trên thực tế việc trao đổi ngay là rất khó mà con nợ không tự giác giao tài sản cho họ trong khi cha có quy định về vấn đề này. Do đó, không ngời mua nào chấp nhận giao tiền rồi mà lại phải chờ đời không biết đến khi nào mới nhận đợc tài sản.
Hơn nữa, việc phát mại tài sản thế chấp bằng quyền sủ dụng đất hiện nay có quy định việc bán đấu giá quyền sử dụng đất thì hợp đồng uỷ quyền bán đấu gía tài sản đợc ký kết khi cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép bán đấu giá. Để thực hiện đợc điều này, cả bên thế chấp (khách hàng) và bên
quy định cụ thể, cơ quan nào cấp giấy phép, nên trên thực tế các Ngân hàng, thực hiện vẫn không thực hiện đợc mặc dù là thủ tục “phi tố tụng”.
Vì vậy để các Ngân hàng có cơ sở và điều kiện thuận lợi trong việc phát mại tài sản thế chấp, cỡng chế thu đợc nợ, để có sự phối hợp đồng bộ chặt chẽ giữa các ngành chức năng có liên quan trong một cơ chế thống nhất tránh sự rủi ro thiếu mất vốn...thì Nhà nớc nên sớm chân chỉnh và đồng bộ hoá luật định về thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp sao cho các văn bản luật đợc rõ ràng, đầy đủ, từ đó các bên hữu trách có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ và đảm bảo đợc quyền lợi của mình. Bởi biện pháp thế chấp tài sản đảm bảo nợ vay thành pháp định có hiệu lực và mang tính cỡng chế của pháp luật sẽ tạo thêm sự an tâm cho các Ngân hàng khi vay tiền.
1.2.Cần có chính sách u tiên cho việc xử lý tài sản thế chấp.
Nh chúng ta đã biết hoạt động kinh doanh của các Ngân hàng thơng mại là huy động vốn để cho vay vào các mục tiêu, chủ yếu là sản xuất kinh doanh. Cơ sở cho vay là hiệu quả các phơng án kinh tế, hợp đồng tín dụng và tài sản thế chấp. Kinh doanh trong nền kinh tế thị trờng cùng với sự tự do hoá các yếu tố kinh doanh và tằng cờng tính tự chủ của doanh nghiệp đã dẫn đến sự phân hoá có doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả, có doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, mất khả năng thanh toán. sự thua lỗ đó sẽ ảnh hớng không ít đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. nếu đánh giá trên cơ sở tổng d nợ tín dụng của hệ thống Ngân hàng Việt Nam hiện nay thì giá trị của các tài sản thế chấp mà các Ngận hàng nắm trong tay lên đến hàng chục tỷ đồng khi đối t- ợng vay không trả đợc nợ cho Ngân hàng thì Ngân hàng phải thực hiện các biện pháp xử lý tài sản thế chấp, nhng việc xử lý các tài sản thế chấp đó còn nhiều vớng mắc liên quan, chẳng hạn các quy định về thế chấp tài sản còn nhiều điểm cha phù hợp, cơ chế vĩ mô có liên quan đến thủ tục đất đai, công chứng và đăng ký tài sản thế chấp còn bất cập, thị trờng bất động sản ở nớc Việt Nam cha hình thành và biến động thất thờng....
Chính vì thế để giúp đỡ các Ngân hàng thu hồi vốn, các cơ quan chức năng cần hỗ trợ đắc lực cho các Ngân hàng trong quá trình xử lý tài sản thế chấp. Đó là việc có các chính sách u tiên cho quá trình xử lý tài sản thế chấp
mà đặc biệt là miễn giảm thuế, bao gồm: thuế doanh thu, thuế chuyển quyền sở hữu, thuế chuyển quyền sử dụng, thuế trớc bạ,... đối với trờng hợp chuyển nhợng các tài sản này. ở đây ta có thể xem xét dới xác độ của thuế doanh thu. Quy định bán tài sản thế chấp để Ngân hàng thu hồi nợ phải nộp thuế doanh thu. Nếu do ngời chủ sở hữu tài sản bán để trả nợ Ngân hàng thì chủ sở hữu nộp thuế. Còn nếu do Ngân hàng bán thì Ngân hàng phải nộp thuế doanh thu đối với doanh thu bán tài sản; quy định này đã gây nên phản ứng cho các Ngân hàng và có nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Còn ngày nay việc bán tài sản thuế chấp không phải nộp thuế doanh thu nữa. ta biết rằng khi xử lý tài sản thế chấp, Ngân hàng sẽ thu đợc nợ gốc, lãi và tiền phát quá hạn (nếu có). Trong đó, số thu vào nợ gốc là thu hồi lại số vốn đã cho vay, nguồn gốc số vốn này là tiền huy động của dân c và các tổ chức kinh tế: Ngân hàng có thu hồi lại vốn đã cho vay mới có nguồn trả cho ngời gửi. Đây chính là doanh số thu nợ của Ngân hàng không phải là doanh thu về hoạt động kinh doanh của Ngân hàng, do vậy đơng nhiên không chỉ để dùng nộp thuế doanh thu
Nh vậy, việc miễn giảm các loại thuế cho vấn đề xử lý tài sản thế chấp theo em là rất cần thiết. Nhà nớc nên đa ra các chính sách u tiên hơn nữa cho việc bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ cho Ngân hàng. Mọi mặt sẽ thúc đẩy việc xử lý tài sản thế chấp đợc nhanh chóng, đồng thời nó còn tạo ra cho Ngân hàng có khả năng linh hoạt hơn trong vấn đề thu hồi nợ, đảm bảo cho hoạt động tín dụng có hiệu quả hơn.
1.3. Cần ban hành quy định cụ thể, rõ ràng về các biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng (thế chấp, cầm cố, bảo lãnh). thực hiện hợp đồng tín dụng (thế chấp, cầm cố, bảo lãnh).
Pháp luật ở Việt Nam quy định về các biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng nói chung và thế chấp tài sản nói riêng chỉ mới đợc chú trọng sự hoàn thiện dần và đã góp phần ổn định, lành mạnh hoá các quan hệ kinh tế - dân sự. Tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại cần đợc tiếp tục nghiên cứu, trao đổi.
Trớc hết trong các quy định về thế chấp tài sản cha bảo đảm tính hệ thống, còn rải rác ở quá nhiều văn bản, làm cho công tác áp dụng, thi hành
có sự mâu thuẫn trong các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản, cụ thể. Trong bộ luật dân sự quy định sự khác nhau giữa thế chấp và cầm cố tài sản dùng làm đảm bảo thực hiện hợp đồng là bất động sản hay động sản. Mặt khác có nhiều quy định của pháp luật cha đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn về thế chấp tài sản nh: việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trớc bạ nhà ở, đang kiềm tàu thuyền, khung giá các loại bất đồng sản, thuế doanh thu bán tài sản thế chấp, bảo hiểm tài sản đối với bất động sản. Chính phủ đã cho phép doanh nghiệp Nhà nớc vay vốn tại các Ngân hàng Thơng mại quốc doanh thì không phải thế chấp tài sản. Đây là vấn đề tạo nên môi trờng cạnh tranh bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, trở về dấu ấn của thời kỳ bao cấp và tình trạng thanh toán công nợ lại tiếp nối theo thời gian và từng giai đoạn. Ngoài ra, biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng nói chung và tài sản thế chấp nói riêng theo thông lệ quốc tế là một biện pháp pháp lý mang tính tuỳ nghi phải có nghĩa là tuỳ sự định đoạt giữa bên cho vay và bên vay nên áp dụng biện pháp nào. Vậy thì, nếu cấp tín dụng mà bắt buộc phải có thế chấp thì bản chất của công tác tín dụng ở nớc Việt nam phục vụ ai? Và vì ai?
Từ những vấn đề đó em thấy rằng cần phải ban hành quy định thật cụ thể, rõ ràng hơn nữa các biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng, với hình thức văn bản là nghị định của Chính phủ đảm bảo sao cho:
-Đảm bảo chắc chắn nhất cho các tổ chức tín dụng mà không giảm uy tín, phiền hạ, eo hẹp đối với bên vay nợ
-Biện pháp u việt cho công tác tín dụng trong việc phòng ngừa ngăn chặn một cách hữu hiệu các hành vi lừa gạt bội tín, biểu hiện chiếm đoạt bất hợp pháp tiền vay, nêu cao trách nhiệm sử dụng vốn đúng mục đích và có hiệu qủa của bên vay.
-Phơng tiện đảm bảo cho Ngân hàng thơng mại có thể thu hồi vốn và lãi khi đến hạn hoặc quá hạn trong trờng hợp bên vay vốn bị phá sản.