Quyền sử dụng đất
Trước năm 2002, cácvăn bản pháp luật thiếu sự quy định rõ ràng về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất và tính vào giá trị doanh nghiệp. Điều này ảnh hưởng tới tính chính xác và hợp lý của giá trị doanh nghiệp.
Nghị định 64 năm 2002 đã bước đầu đề cập đến giá trị quyền sử dụng đất trong quá định giá doanh nghiệp:
• Đối với diện tích đất doanh nghiệp Nhà nước đi thuê: Sau khi DNNN cổ phần hóa và chuyển sang hình thức Công ty cổ phần, hợp đồng thuê đất vấn được duy trì và doanh nghiệp có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất đai đối với Nhà nước. Nếu doanh nghiệp đã mua quyền sử dụng đất của cá nhân hoặc pháp nhân khác bằng nguồn NSNN thì phải chuyển sang hình thức thuê đất. Khi thực hiện cổ phần hóa, phần chi phí làm tăng giá trị sử dụng đất như chi phí đền bù, giải tỏa, san lấp mặt bằng,…sẽ được tính vào giá trị doanh nghiệp.
• Đối với diện tích đất doanh nghiệp đã được Nhà nước giao để kinh doanh nhà và hạ tầng: Doanh nghiệp có thể không phải nộp hoặc đã nộp tiền thu về chuyển quyền sử dụng đất nhưng thời điểm định giá có phát sinh chênh lệch tiền thu về chuyển quyền sử dụng đất thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất hoặc con số chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp.
• Đối với diện tích đất nông nghiệp đã sử dụng để liên doanh với các doanh nghiệp khác trong nước thì giá trị quyền sử dụng vốn góp liên doanh cũng được đưa vào giá trị doanh nghiệp.
Nghị định 187 năm 2004 có những đổi mới trong cách tính giá trị quyền sử dụng đất bằng cách quy định cụ thể:
• Đối với diện tích đất doanh nghiệp đang sử dụng làm mặt bằng xây dựng trụ sở, văn phòng giao dịch, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; đất để sản xuất nông lâm thủy sản (kể cả đất Nhà nước giao có thu hay không thu tiền sử dụng đất) thì doanh nghiệp có quyền lựa chọn hình thức thuê hoặc giao đất theo quy định của Luật Đất đai.
Nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất, không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp.
Nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức giao đất, giá trị quyền sử dụng đất sẽ được tính vào giá trị doanh nghiệp.
• Đối với diện tích đất Nhà nước đã giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp. Qua đây, ta thấy, Nghị định 187 đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp trong việc lựa chọn hình thức sử dụng đất của mình. Việc quy định cụ thể hơn này cũng giúp cho quá trình định giá (trong đó có định giá quyền sử dụng đất) được tiến hành thuận lợi hơn, giảm thất thoát cho Ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, đó cũng là sự thiếu thống nhất khi mà cùng là giá trị quyền sử dụng đất, ở doanh nghiệp này đó là một phần giá trị doanh nghiệp, ở doanh nghiệp khác lại không được tính vào.
Giá trị lợi thế
Giá trị lợi thế là một thuật ngữ dùng để tính giá trị vô hình tạo ra khả năng sinh lời trong tương lai của doanh nghiệp nhờ các yếu tố như bằng phát minh, sáng chế, uy tín, thương hiệu, quyền khai thác,…
Giá trị lợi thế được xác định một cách tách biệt và được cộng vào cùng với các giá trị tài sản khác để tạo thành giá trị doanh nghiệp trong phương pháp tài sản ròng.
Tuy nhiên, cách tính giá trị lợi thế được quy định khác nhau tại các văn bản hướng dẫn:
Giá trị lợi thế = Giá trị doanh nghiệp sau khi kiểm kê đánh giá × (Tỷ suất lợi nhuận bình quân của 3 năm trước - Tỷ suất lợi nhuận bình quân của ngành)
• Nghị định 44/NĐ-CP
Giá trị lợi thế = Vốn nhà nước theo sổ kế toán bình quân của 3 năm liền kề × Tỷ suất lợi nhuận siêu ngạch của 3 năm liền kề × 30%
Ta nhận thấy, công thức tính thứ nhất liên quan tới tỷ suất lợi nhuận bình quân ngành trong khi việc xác định con số này trong bối cảnh nước ta lúc đó là không có khả năng thực hiện. Công thức thứ hai ấn định tỷ lệ 30% của giá trị lợi thế trên lợi nhuận siêu ngạch của doanh nghiệp là không có cơ sở.
• Nghị định 64/NĐ-CP
Giá trị lợi thế = Vốn nhà nước theo sổ sách kế toán tại thời điểm định giá × (Tỷ suất LN sau thuế trên vốn NN bình quân 3 năm liền kề - Lãi suất trái phiếu kỳ hạn 10 năm ở thời điểm gần nhất)
Công thức trên tiếp tục được duy trì cho việc tính giá trị lợi thế tại Nghị định 187 năm 2004.