Môi giới bất động sản là việc một người đứng ra chắp nối cho quan hệ giữa các bên tham gia giao dịch bất động sản. Giống như bất kỳ một hoạt động môi giới nào khác , hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động trung gian vì người môi giới không trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản mà chỉ là người đứng giữa các bên có nhu cầu giao dịch bất động sản mà thôi. Trong quan hệ trung gian, ngoài môi giới cò n có quan hệ khác như uỷ thác, đại diện... Tuy nhiên, nếu như trong quan hệ uỷ thác và đại diện, bên được uỷ thác và bên đại diện có quyền trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch mà mình được uỷ thác, đại diện theo những điều kiện nhất định do bên uỷ thác, bên được đại diện đưa ra và điều đó là cần thiết cho các quan hệ này, thì trong quan hệ môi giới, người môi giới chỉ đứng giữa một quan hệ giao dịch, anh ta không được tham gia vào quan hệ đó một cách đương nhiên như uỷ thác và đại diện.
Thông qua việc môi giới, bên môi giới sẽ nhận được một khoản tiền nhất định do bên được môi giới trả, gọi là thù lao. Mục đính cuối cùng và duy nhất của những người hoạt động môi giới bất động sản là nhận được thù lao từ công việc mình làm. Luật Thương mại coi tất cả các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi là hoạt động thương mại. Do vậy hoạt động môi giới bất động sản cũng được coi là hoạt động thương mại.
1.2.2.2. Môi giới bất động sản là hoạt động được tiến hành trên cơ sở hợp đồng Do là trung gian đứng giữa hai bên trong quan hệ giao dịch bất động sản, cho nên người môi giới không thể tiến hành chắp nối quan hệ ấy mà không dựa trên sự thoả thuận đối với các bên được chắp nối. Sự thoả thuận ấy gọi là hợp đồng. Khi đó, các quyền và nghĩa vụ của các bên được xác lập trên cơ sở hợp đồng và những quy định của pháp luật. Điều 94 Luật Thương mại 1997 quy định “việc môi giới thương mại phải được tiến hành trên cơ sở hợp đồng”. Điều này có nghĩa rằng không hoạt động môi giới nào nằm ngoài các thoả thuận giữa các bên. Và các bên trong quan hệ môi giới bất động sản không thể được coi là có các quyền và nghĩa vụ với nhau khi không có bất cứ một thoả thuận nào cả.
1.2.2.3. Môi giới bất động sản là hoạt động mang tính chuyên môn ở trình độ cao Xuất phát từ đặc điểm, tính chất của bất động sản, nên hoạt động môi giới bất động sản mang tính chuyên môn so cao so với các loại môi giới khác. Điều dễ nhận thấy là trong hoạt động môi giới đối với các hàng hoá thông thường, do có tính chất, đặc điểm
khá tương đồng và ít chịu sự tác động của các yếu tố ngoại lai, nên trong giao dịch thị trường tương đối hoàn hảo. Còn đối với bất động sản, thực tế không bất động sản nào giống bất động sản nào. Hai mảnh đất gần nhau, các căn hộ trong cùng một khu nhà dù nhìn bên ngoài có thể là có giống nhau về hình thức nhưng trong thực tế có khác nhau, thậm chí rất khác nhau về cơ sở pháp lý. Vì vậy nhiều khi rủi ro trong các giao dịch về bất động sản xuất phát từ yếu tố pháp lý, tâm lý còn mạnh hơn xuất phát từ cơ hội thị trường.
Với những đặc điểm của từng bất động sản, nên người môi giới bất động sản khi tham gia hoạt động không thể không trang bị cho mình một trình độ nhất định về pháp lý và thực tế như tâm lý, tâm linh, tập quán... Cho nên hoạt động môi giới bất động sản có tính chuyên môn cao và cũng là đặc điểm pháp lý quan trọng của hoạt động này được pháp luật của hầu hết các nước ghi nhận bằng quy định người tham gia hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề để chứng minh trình độ chuyên môn của họ. Mặc dù vậy, cho đến nay pháp luật hiện hành của Việt Nam vẫn chưa có quy định điều kiện về trình độ chuyên môn để tổ chức, cá nhân được tham gia hoạt động môi giới bất động sản.