Nếu hiểu thù lao là khoản tiền mà bên được môi giới phải trả cho bên môi giới khi được bên môi giới đã tạo điều kiện cho bên được môi giới một cơ hội giao kết hợp đồng, thì trong trường hợp giao dịch thành công, khoản tiền thù lao mà bên được môi giới trả cho bên môi giới phải đã bao gồm những chi phí mà bên môi giới bỏ ra để làm công việc chắp nối giao dịch cho bên được môi giới. Như vậy chúng ta có thể hiểu trong bất cứ một quan hệ môi giới nào thì bên môi giới cũng chỉ hoặc là được hưởng thù lao hoặc là được hưởng chi phí môi giới mà không thể đồng thời được hưởng cả hai khoản này, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Quy định về thù lao và chi phí môi giới trong Luật Thương mại 2005 chưa làm rõ được vấn đề một khi các bên không có thoả thuận thì khi nào bên môi giới được hưởng thù lao môi giới, khi nào chỉ được hưởng chi phí môi giới và khi nào thì được hưởng cả hai khoản này.
Do đó cần phải có quy định bên được môi giới chỉ phải trả chi phí môi giới chỉ đặt trong trường hợp bên môi giới đã thực hiện hành vi của mình mà không mang lại kết quả cho các bên tham gia quan hệ giao dịch động sản. Một khi người môi giới chỉ có hành vi chắp nối nhưng không thành công mà không bỏ ra chi phí nào thì sẽ không được hưởng cả hai khoản này. Trường hợp bên môi giới và bên được môi giới thoả thuận với nhau về việc hưởng thù lao khi giao dịch thành công, thì bên môi giới sẽ được hưởng chi phí môi giới khi giao dịch không thành công.
Tuy nhiên muốn xác định được chi phí môi giới thì cần phải khắc phục tình trạng pháp luật hiện nay bằng việc phải quy định nghĩa vụ đối với bên môi giới trong việc thu
thập, xử lý các tài liệu thông tin...để phục vụ việc môi giới. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên môi giới bất động sản phải thể hiện được sự bình đẳng giữa các bên. Bởi khi một quy định pháp luật tạo điều kiện cho một bên có thể tiến hành công việc hoặc không tuỳ theo ý thích của họ, còn bên kia lại phải c hịu thù lao và những chi phí cho cả hai trường hợp giao dịch thành công và không thành công là một quy định không phù hợp với quan hệ hợp đồng. Một khi những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động sản rõ ràng và hợp lý sẽ vừa tạo điều kiện cho bên môi giới vươn lên tầm chuyên nghiệp, mặt khác sẽ góp phần ngăn chặn những tranh chấp về chi phí môi giới không đáng có xảy ra khi các bên không thống nhất về các khoản chi phí.
Quy chế về hoạt động môi giới bất động sản cũng cần phải có sự ghi nhận về việc loại trừ quyền hưởng thù lao và chi phí nếu bên môi giới vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin chính xác. Khi thù lao và chi phí được xác định rõ ràng thì việc thu phí môi giới như hiện nay gọi là phí đăng ký phải được quy định mang tính tự nguyện trên cơ sở thoả thuận giữa các bên tham gia trong quan hệ môi giới.
Quy định trong Luật Thương mại về việc các bên có quyền thoả thuận về thời điểm được hưởng thù lao đã thể hiện sự tôn trọng của pháp luật. Nhưng rõ ràng việc xác định thời điểm bên môi giới được hưởng thù lao khi các bên được môi giới ký kết hợp đồng với nhau, trong trường hợp các bên không có thoả thuận khác là chưa hợp lý. Bởi vậy cần phải xem xét, quy định lại thời điểm bên môi giới bất động sản được hưởng thù lao là thời điểm bên được môi giới sử dụng dịch vụ của bên môi giới chứ không phải chỉ khi người sử dụng dịch vụ đó có hiệu quả. Do đó, Quy chế hoạt động môi giới bất động sản khi được ban hành cần phải quy định trong trường hợp các bên không có thoả thuận thì bên môi giới được hưởng thù lao môi giới kể từ thời điểm họ đã giới thiệu cho bên được môi giới một cơ hội giao kết hợp đồng thay vì khi các bên được môi giới ký kết được hợp đồng với nhau như quy định tại Luật Thương mại 2005.
Để tránh tình trạng giá bất động sản bị đẩy lên cao làm rối loạn thị trường, bởi bên môi giới được hưởng hai lần thù lao trong một quan hệ giao dịch bất động sản, khi xây dựng Quy chế hoạt động môi giới bất động sản cần phải có quy định rõ ràng đối với trường hợp hai bên trong một quan hệ hợp đồng giao dịch bất động sản đều cùng là các bên được môi giới có giao kết hợp đồng môi giới với một người môi giới thì khi giao dịch thành công bên môi giới cũng chỉ được hưởng một khoản thù lao mà không đồng
thời được hưởng cả hai khoản thù lao theo thoả thuận trong các hợp đồng môi giới. Quy định này là hoàn toàn hợp lý bởi bên môi giới chỉ phải thực hiện một hành vi chắp nối các bên được môi giới trong quan hệ giao dịch bất động sản đó mà thôi. Khi đó, thù lao môi giới có thể được chia đều cho cả hai bên nếu bên môi giới cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho giao dịch đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác và ghi rõ trong hợp đồng về vấn đề này. Tất nhiên, khi quy định như vậy thì Quy chế hoạt động môi giới cũng phải đưa ra được quy định rõ ràng về mức tối đa thù lao mà bên môi giới được hưởng.
Nhưng dù quy định của pháp luật về vấn đề này có rõ ràng đến mấy thì cũng chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý và khó có thể ngăn chặn được những hành vi thiếu đạo đức của bên môi giới, nếu bên được môi giới không hiểu biết về pháp luật. Bởi khi pháp luật không cho phép bên môi giới được hưởng đồng thời hai khoản thù lao trong một quan hệ giao dịch bất động sản mà họ đã chắp nối, thì bằng mọi cách họ cố tình tạo ra sự liên kết với người môi giới khác để cùng chắp nối giao dịch đó nhằm để hưởng cả hai khoản thù lao mà các bên được môi giới đã hứa hẹn trả. Trong những trường hợp như vậy, thì những quy định của pháp luật đối với chế độ thù lao và chi phí môi giới bất động sản cũng trở nên bất lực (xem sơ đồ số 2).