Trên cơ sở thực tiễn áp dụng pháp luật, căn cứ vào thực tế hoạt động và những vướng mắc của các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản trong thời gian qua, có thể rút ra một số đánh giá chung về pháp luật môi giới và hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta hiện nay như sau:
Pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản đang dần được hình thành nhưng đã góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản và hoạt động môi giới nói riêng. Các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản đã có sự định hướng, nhằm từng bước hoàn thiện hoạt động này. Những văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động môi giới như Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai 2003, Luật Thương mại 2005 đã bước đầu đáp ứng được việc hình thành về một khung pháp luật đối với nghề môi giới bất động sản. Do đó hoạt động môi giới bất động sản đã bước đầu đáp ứng nhu cầu xã hội có thực về nhà đất theo đà phát triển của xã hội, tạo điều kiện thuận tiện để người tiêu dùng được phục vụ tốt hơn. Từ đó hình thành kênh thông tin hữu hiệu giữa người bán và người mua bất động sản, giữa người biết thông tin và người cần thông tin về bất động sản, tiết kiệm thời gian, công sức cho người tham gia giao dịch bất động sản.
Một số văn bản pháp luật tuy mới điều chỉnh gián tiếp đối với hoạt động môi giới bất động sản nhưng đã có tác dụng loại bỏ nhiều tổ chức, cá nhân môi giới thiếu tính chuyên nghiệp, chất lượng dịch vụ kém. Chẳng hạn, trước đây nhiều tổ chức, cá nhân môi giới chỉ giới thiệu người mua với người bán mà không quan tâm đến việc tư vấn, phân tích hiệu quả đầu tư cho khách hàng; nhiều tổ chức, cá nhân môi giới có biểu hiện không minh bạch, chỉ nhằm việc thu được phí môi giới; khi rao bán nền đất dự án, công việc chủ yếu của người môi giới là phân tích với khách hàng về khả năng sinh lợi d ựa trên quy hoạch phát triển và tốc độ đô thị hoá khu vực, khi đó yếu tố sản phẩm lấn át chất lượng dịch vụ hỗ trợ. Nhưng khi Nghị định 181/2004/NĐ-CP ra đời với quy định không cho phép các công ty kinh doanh nhà ở phân lô bán nền đã đặt cho những người ho ạt động môi giới một số yêu cầu mới cần giải quyết. Những người hoạt động môi giới phải giải đáp cho được hàng loạt những yêu cầu đặt ra từ phía khách hàng như điều kiện về ăn ở, diện tích, độ cao được phép xây dựng, hạ tầng điện nước và nhiều sinh hoạt tiện ích khác. Việc môi giới với những căn hộ chung cư cũng đã đi vào chiều sâu bởi họ phải đưa ra được những ưu điểm của từng loại căn hộ liên quan đến độ cao, diện tích, vị trí, thiết kế không gian, thiết kế nội thất... Với những yêu cầu mới đó có thể thấy hoạt động môi giới hiện đang có chuyển biến rõ rệt về chất lượng dịch vụ. Đây cũng là yếu tố quyết định sự phát triển lâu dài của các tổ chức, cá nhân môi giới.
Như vậy, hoạt động môi giới đã góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản và cải thiện điều kiện ở của người dân. Hoạt động môi giới bất động sản đã tạo ra nhiều cơ hội để gia tăng các giao dịch bất động sản, làm đa dạng và nâng tỷ trọng đóng góp của dịch vụ trong cơ cấu nền kinh tế, tăng khả năng đóng góp cho tăng trưởng kinh tế; thúc đẩy, tăng tốc quá trình hình thành các khu dân cư, đô thị mới, hiện đại theo nhu cầu phát triển kinh tế và dân số; làm tăng giá trị sử dụng của các diện tích đất theo quy hoạch; tăng thêm thu nhập, giải quyết việc làm và tính chuyên nghiệp của đội ngũ ho ạt động môi giới.
Tuy nhiên do pháp luật về bất động sản còn thiếu; khung pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng đang trong quá trình hình thành nên hoạt động môi giới bất động sản trong thời gian vừa qua nằm trong tình trạng tự phát, mò mẫm: không có văn bản pháp luật điều chỉnh trực tiếp, không có định hướng phát triển hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản, việc đăng ký hoạt động môi
giới bất động sản không cần chuyên môn do đó những người tham gia hoạt động môi giới đa phần không có chuyên môn; quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới chưa được pháp luật xác định rõ ràng và hợp lý. Đó là nguyên nhân chính của những yếu kém, lệch lạc của hoạt động môi giới nói riêng và thị trường bất động sản nói chung trong thời gian qua.
Chính vì hoạt động môi giới bất động sản trong thời gian qua phát triển thiếu kiểm soát do pháp luật không có định hướng rõ ràng, đã làm cho thị trường bất động sản vốn đã thiếu định hướng lại càng phát triển nóng với việc gia tăng các giao dịch không vì mục đích phát triển nhà ở, cho sản xuất mà chủ yếu là đầu cơ kiếm lời. Những cơ sốt đất năm 1991-1992, 2001-2002 là điển hình cho sự đầu cơ khi nhu cầu tăng không trùng với thời kỳ phát triển kinh tế mạnh mẽ ở Việt Nam, không tương xứng với tỷ lệ tăng GDP và lạm phát làm phát sinh nhu cầu ảo, phá vỡ quy hoạch chung, gây tác động ngược lại nền kinh tế, khó khăn cho nhà đầu tư chân chính và sức mua bình thường của người dân. Cứ sau mỗi cơn sốt về nhà đất lại tạo ra một mặt bằng giá mới và giá này hầu như không giảm, mặc dù thị trường giai đoạn tiếp theo có đóng băng, rất ít giao dịch.
Trong nhiều trường hợp các đối tượng đầu cơ và môi giới bắt tay nhau gây tác động và thao túng giá cả thị trường. Do thị trường có đầu cơ mà thiếu đầu tư nên luôn đứng trước nguy cơ của các cơn sốt nhà đất. Tại các khu đô thị lớn, cầu về bất động sản thường lớn hơn cung, cho nên những bất động sản giá tốt thường người mua phải mua qua trung gian môi giới với giá cả cao hơn giá trị thực ban đầu. Các giao dịch không theo pháp luật trên thị trường hiện nay có sự góp tay của hoạt động môi giới, không qua kiểm soát của Nhà nước, gây thất thu thuế. Đặc biệt thù lao môi giới cũng thay đổi đôi khi rất tuỳ tiện cũng làm ảnh hưởng đến công ty làm ăn chân chính: bất động sản càng thiếu căn cứ pháp lý thì mức thù lao cho giao dịch càng cao.
Tốc độ giá đất và nhà tăng nhanh trong thời gian qua ngoài việc phụ thuộc vào tốc độ đô thị hoá, vị trí và tình trạng hợp thức hoá của nhà đất còn có phần đóng góp không nhỏ của hoạt động môi giới. Vẫn còn phổ biến hiện nay môi giới và đầu cơ tạo ra giá ảo thông qua việc hoạt động môi giới để kích cầu và hoạt động đầu cơ kinh doanh để đẩy giá lên cao. Chỉ tính trong vòng 3 năm (2002-2005) giá đất tại một số khu vực thành phố Hồ Chí Minh tăng rất nhanh, có trường hợp tăng gấp 7 đến 10 lần. Giá đất hiện nay tại một số khu vực tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh dường như đã vượt quá mặt bằng
chung, quá sức mua của nhiều người do phần đông các đối tượng cầu cơ trục lợi kết hợp với môi giới hình thành giá ảo. Với người có nhu cầu ở thật sự, việc tăng giá này dần tạo ra áp lực buộc họ phải theo, chấp nhận cùng với các đối tượng đầu cơ và xem giá ảo như là giá thật trên thị trường[47]
.
Công tác quản lý đối với hoạt động của thị trường và môi giới bất động sản mang tính hành chính và yếu kém. Hiện nay việc hệ thống cơ quan nhà nước có chức năng quản lý đất đai và các lĩnh vực khác liên quan đến đất đai chưa thống nhất, thiếu tập trung đã dẫn đến hậu quả trong một thời gian dài và hiện tại việc quản lý của Nhà nước lỏng lẻo, sử dụng đất đai tuỳ tiện. Thực tế những năm qua cũng cho thấy, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất không có tính tổng thể, mang tính chắp vá việc sử dụng đất tuỳ tiện, không phù hợp với quy hoạch phát triển mới. Khi cung ít cầu nhiều sẽ xuất hiện yếu tố đầu cơ và điều này là không thể tránh khỏi đối với nền kinh tế phát triển theo hướng thị trường, vấn đề là Nhà nước chống đầu cơ bất động sản như thế nào. Khi giá bất động sản, nhất là giá đất bị đội lên do có sự bắt tay giữa những người môi giới và đầu cơ, các nhà hữu trách không tìm các biện pháp như điều tiết về tài chính, tăng cung để hạ nhiệt mà chỉ loay hoay với một số công cụ hành chính như tạm ngừng đăng ký kinh doanh (thực chất là cấm) đối với dịch vụ môi giới nhà đ ất... dẫn tới đầu cơ bất động sản phát triển quá mức, thúc đẩy thị trường phình ra quá nhanh, thu hút vốn quá nhiều từ thị trường tiền tệ, là nguyên nhân góp phần hình thành nên nền kinh tế bong bóng[41]
CHƢƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY