Dưới con mắt của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản nước ta là một thị trường hứa hẹn nhiều tiềm năng. Có thể tìm thấy ở đó rất nhiều nguyên nhân như nền kinh tế có sự tăng trưởng khá, nhu cầu của các tầng lớp dân cư về bất động sản lớn trên tất cả các thị trường chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn... Nhưng do thị trường bất động sản Việt Nam đang trong quá trình hình thành và hoàn thiện nên vai trò của nó với nền kinh tế chưa được khẳng định một cách vững chắc. Môi giới bất động sản trong thời gian qua cũng đã có vai trò nhất định, nhưng nó còn chứa đựng nhiều yếu tố tiêu cực hơn là mặt tích cực. Có tình trạng như vậy là bởi những nguyên nhân sau:
Thứ nhất, có sự thừa nhận đối với hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản khi chúng ta thừa nhận nguyên tắc công dân được làm những gì mà pháp luật không cấm. Song do pháp luật không có sự điều chỉnh kịp thời nên dẫn đến việc các cá nhân, tổ chức tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản một cách tự phát, thiếu sự kiểm soát của Nhà nước. Cho đến nay sau nhiều năm, khi các cơn sốt về bất động sản đã qua đi nhưng chúng ta vẫn chưa thể ban hành được bất kỳ một văn bản pháp luật nào dù là dưới luật để điều chỉnh hoạt động này. Một số văn bản pháp luật điều chỉnh có liên quan thì tỏ ra lạc hậu, không theo kịp với thực tiễn cuộc sống sinh động của hoạt động môi giới và giao dịch bất động sản. Do đó những gì diễn ra trên thực tế đã không theo quy định của pháp luật và mong muốn của chúng ta. Điều này cho thấy giữa thực tiễn và pháp luật vẫn còn có một khoảng cách nhất định.
Do thị trường đang trong quá trình hình thành nên tính khả thi và ổn định của các văn bản pháp luật không cao, chưa theo kịp với thực tế cuộc sống. Một số văn bản pháp luật đã tạo ra kẽ hở, “sân sau” cho sự liên kết làm ăn của những người làm chính sách với người môi giới bất động sản. Nhiều văn bản liên quan đến thị trường bất động sản làm bó tay các hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. Nhưng do nhu cầu phát triển, các doanh nghiệp sẵn sàng xé rào bằng các hoạt động ngầm, như khi Chính phủ không cho phép phân lô bán nền thì họ sẽ tìm cách khác để bán các dự án với sự che chắn, giúp sức của những người tư vấn pháp luật và môi giới. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới không thực sự rõ ràng, minh bạch, nhiều khi bên môi giới không trung thực, thậm chí có hành vi lừa đảo cũng vẫn được pháp luật bảo vệ bằng việc cho hưởng những lợi ích nhất định. Điều này cũng đặt ra một vấn đề hết sức bức x úc đó là pháp luật của chúng ta đang gây ra cho chính chúng ta những phiền phức không đáng
có. Trong báo cáo tổng kết 5 năm chương trình quốc gia phòng chống tội phạm đã đánh giá tội phạm lừa đảo nhà đất là một trong những loại tội phạm có các thủ đoạn lừ a đảo rất tinh vi [34].
Thứ hai, quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua cho thấy có sự bất hợp lý. Cung về bất động sản ít và thiếu phong phú đa dạng; chủ yếu là nhà và đất cho thị trường mua bán, chuyển nhượng trong khi nhà và đất cho thị trường cho thuê, đầu tư còn ít. Điều này một phần xuất phát từ tâm lý, tập quán của cư dân nhưng đồng thời nó cũng là nguyên nhân dẫn đến sự câu kết của một bộ phận người môi giới thiếu đạo đức nghề nghiệp với người đầu cơ để kiếm lời. Có nhiều trường hợp lợi dụng sự thiếu kiểm tra, giám sát của những người có thẩm quyền trong các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với các công ty, đối tượng môi giới đã thông đồng với những kẻ đầu cơ là những người có chức quyền để thực hiện hành vi qua mặt pháp luật để trục lợi, gây nhiều tổn thất, lãng phí cho xã hội và khách hàng từ giai đoạn phê duyệt, thực thi đến kiểm tra dự án. Trường hợp Đào Tiến Dũng- Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà đô thị (HUD)-thuộc Bộ Xây dựng- lợi dụng chức vụ, quyền hạn và chính sách phân lô bán nền, được sự tiếp tay của Nguyễn Hữu Tiến- Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Kinh doanh bất động sản ASEAN làm môi giới đã thực hiện việc mua đi bán lại đất của chính Công ty mình cho Công ty Thăng Long 9 với mục đích hưởng chênh lệch là một ví dụ [43]
.
Mặc dù chưa được xét duyệt mua đất tại Ciputra (Công ty TNHH phát triển khu đô thị mới Nam Thăng Long), song ông Trần Gia Hùng- Quận uỷ viên, Chánh văn phòng Quận uỷ Tây Hồ vẫn nhận 3.000USD tiền đặt cọc của một hộ dân để chuyển nhượng quyền được mua một lô đất rộng 180m2. Khi gia đình này không mua được đất như thoả thuận, đến đòi lại tiền, song ông Hùng dây dưa không trả, buộc cơ quan công an phải vào cuộc. Sau khi ông Hùng chịu trả lại 3.000 USD và bị hại có đơn xin miễn truy cứu trách nhiệm hình sự, Công an thành phố Hà Nội đã có văn bản đề nghị Quận uỷ Tây Hồ xử lý hành chính. Quận uỷ Tây Hồ đã xử lý hành chính đối với ông Hùng với hình thức cảnh cáo [37]
.
Từ cung ít hơn cầu và sự kỳ vọng vào siêu lợi nhuận sẽ thu được từ đầu cơ bất động sản đã dẫn đến việc nhiều đối tượng có hành vi lừa đảo thông qua môi giới. Nhiều
người môi giới vì sự hấp dẫn của lợi ích đã hoạt động thiếu đạo đức nghề nghiệp, cung cấp thông tin sai lệch cho khách hàng đã xâm phạm quyền lợi của khách hàng.
Sau khi tốt nghiệp Khoa Luật trường Đại học Mở, có tấm bằng Cử nhân Luật trong tay, Trần Thanh Long (trú tại số nhà 53 Nguyễn Ngọc Nại, Khương Trung, Đống Đa, Hà Nội) xin vào Công ty Luật Hà Nội trụ sở tại 25 Lê Đại Hành làm nhân viên tập sự. Được công ty giao việc chuyên tư vấn các vấn đề pháp luật có liên quan tới nhà đất và thành lập doanh nghiệp nên Long có điều kiện quen biết với nhiều doanh nghiệp tư nhân. Đầu năm 2002, ông Cao Tự Thành- Giám đốc Công ty TNHH Hà Thành đã nhờ Long tìm hộ một lô đất để làm xưởng sản xuất. Sau một thời gian, Long bảo đã tìm được một lô đất ở huyện Thanh Trì và cam kết sẽ đứng ra lo mọi thủ tục thuê đất. Ông Thành đã phải trả cho Long 500 triệu đồng và được Long đưa cho một bộ hồ sơ giả do Long tự tay biến báo gồm: Quyết định của UBND thành phố Hà Nội cho Công ty Hà Thành thuê đất tại xã Thanh Liệt, huyện Thanh Trì; Quyết định của UBND huyện Thanh Trì về việc thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng thực hiện dự án của Công ty Hà Thành; Thông báo của UBND huyện Thanh Trì giao đất cho Công ty Hà Thành.
Cũng với thủ đoạn trên, Long còn nhận trên 500 triệu đồng của ông Nguyễn Văn Nam, chủ Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Hà để làm thủ tục cho thuê trên 4.00m2
đất ở xã Tứ Hiệp, huyện thành Trì. Và Long cũng đã làm giả hàng loạt giấy tờ của UBND huyện, thành phố và giao cho ông Nam để lừa đảo chiếm đoạt tiền[34]
.
Nguyên nhân dẫn đến việc họ bị lừa đảo ngoài sự cả tin, thiếu cảnh giác còn bởi sự thiếu thông tin của họ về thị trường nhà đất. Có một thực trạng đang tồn tại hiện nay, đó là các dự án về nhà ở đang rất dè dặt trong việc cung cấp thông tin một cách đầy đủ cho người có nhu cầu. Rất ít dự án đăng tải công khai về giá cả cũng như phương thức giao dịch mua bán trên báo chí. Do đó người có nhu cầu thực sự muốn biết thông tin về các dự án đang triển khai phần nhiều phải qua những người môi giới mà hiếm khi được làm việc trực tiếp với chủ đầu tư. Chính vì phải qua khâu trung gian trong tình thế như vậy nên đã nảy sinh nhiều tiêu cực và người giao dịch chấp nhận đáp ứng những tiêu cực do bên môi giới đặt ra. Qua một số vụ án đã xảy ra cho thấy, nhiều người môi giới nhà đất thực chất là lừa đảo.
Vào khoảng giữa năm 2003, do có nhu cầu mua nhà đất, ông Đặng Mạnh Sức ở khu Minh Khai, Hoàng Cầu, Đống Đa đã được một cò mồi chuyên môi giới nhà đất giới thiệu tới gặp Nguyễn Khắc Bi trú tại số nhà 1125 đường La Thành, phường Ngọc
Khánh, Ba Đình, Hà Nội. Bi giới thiệu y là Phó giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển ở số 33 Tân Ấp, Phúc Xá, Ba Đình, Hà Nội. Bi nói với ông Sức rằng có một người bạn nhờ bán một lô đất 96m2
thuộc dự án hồ Ba Giang, Đống Đa với giá 33triệu/m2. Bi giới thiệu dự án này dành riêng cho 70 hộ dân giáo xứ Thái Hà, được phê duyệt xong chậm nhất là cuối năm 2003 sẽ được giao đất. Thấy dự án ở ngay quận Đống Đa- trung tâm thành phố mà giá cả lại chấp nhận được- nên sau khi bàn bạc với gia đình, ông Sức đã quyết định mua một lô đất nằm trong dự án này. Ngày 1/10/2003 ông Sức đã giao cho Bi 1 tỷ đồng và 10.000USD tiền đặt cọc. Trước khi nhận tiền Bi cam kết với ông Sức bằng văn bản rằng, nếu trong trường hợp rủi ro vì một lý do nào đó mà dự án này không được phê duyệt thì Bi sẽ hoàn trả lại toàn bộ số tiền ông Sức đã đặt cọc cùng lãi suất ngân hàng. Nhưng đến hết năm 2003 mà Bi vẫn chưa giao đất cho ông như đã hứa. Sốt ruột, ông tìm đến hỏi Bi và được Bi trả lời do một số trục trặc nên thời hạn giao đất sẽ lùi lại đến cuối năm 2004. Không tin vào lời hứa của Bi, ông Sức nhất thiết yêu cầu Bi phải dẫn ông đến gặp chủ của lô đất này, nếu không ông sẽ đòi lại số tiền đặt cọc. Để chứng tỏ mình làm ăn đứng đắn, Bi đã đồng ý với lời đề nghị của ông Sức. Và chủ của lô đất - người mà Bi dẫn ông Sức đến gặp - không ai khác chính là Phạm Đình Bổng. Tại nhà riêng của Bổng (số 180B Nguyễn Lương Bằng, Hà Nội), ông Sức đã được xem không chỉ các văn bản giấy tờ như Bi đã từng trưng ra mà còn có cả quyết định bầu Bổng làm Trưởng ban phân đất của 70 hộ nằm trong dự án. Bổng cũng đưa cho ông Sức xem 2 quyết định được phân đất của Bổng và nhiều quyết định phân đất của nhiều người khác đang nhờ Bổng bán hộ.
Sau cuộc gặp gỡ với Bổng, ông Sức quyết định đặt tiền cho Bổng để mua tiếp 3 suất đất nữa và ngày 27/8/2004 đến ngày 23/11/2004, ông Sức đưa thêm cho Bổng 3,9 tỷ đồng. Bổng hứa chắc như đinh đóng cột rằng, thời hạn giao đất được ấn định trong khoảng cuối tháng 12/2004. Ông Sức chờ mãi mà vẫn chẳng thấy đâu cho đến khi Bổng và Bi bị bắt ngày 7/12/2004 thì ông mới biết bộ mặt thật của ông vua đất này.
Thật ra, cả Bổng và Bi đều là những kẻ vô công rồi nghề, ngày ngày sống nhờ cơm vợ. Dự án sử dụng đất tại khu vực hồ Ba Giang nằm trên địa bàn phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội là một dự án có thực. Là giáo dân thuộc giáo xứ Thái Hà nên Bổng biết rất rõ về dự án này. Trong dự án hồ Ba Giang có một dự án khu nhà ở chung cư thấp tầng DD1B là khu nhà ở xây dựng để bán cho các hộ gia đình liên quan đến giáo xứ Thái Hà. Ngày 14/10/2004, UBND thành phố Hà Nội giao cho Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng công nghiệp là chủ đầu tư sử dụng lô đất DD1B và trong thời
hạn 6 tháng kể từ ngày ký trở đi thì công ty này mới triển khai các thủ tục về giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Đến thời điểm này, khu đất dự án vẫn chỉ là hồ ao. UBND quận Đống Đa cũng chưa giải quyết cho bất cứ một trường hợp mua nhà ở nào trong dự án này. Ấy vậy mà ngay từ năm 2003, khi dự án còn chưa khởi động thì Bổng đã lên một kế hoạch lừa đảo rất tinh vi và hoàn hảo dựa vào dự án có thực này. Bổng đã tự tạo ra một bản quy hoạch chi tiết dự án DD1B và để lừa bán được giá cao, Bổng đã biến dự án DD1B từ chung cư thấp tầng (như quy hoạch) thành nhà thông tầng phân lô, mỗi lô 50m2. Không trực tiếp rao bán vì sợ bị lộ, Bổng đã thông qua Bi và nhiều văn phòng môi giới nhà đất khác trên địa bàn Hà Nội để lừa bán các lô đất trên giấy này. Đến nay cơ quan công an bước đầu xác định được đã có 8 văn phòng nhà đất và cá nhân môi giới cho Bổng lừa bán 9 lô đất, còn Bi trực tiếp bán 6 lô đất[34]
.
Thứ ba, sự phiến diện trong quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản cũng là một nguyên nhân làm cho hoạt động môi giới một cách tự phát, gây rối loạn thị trường bất động sản trong thời gian qua. Đứng trước những cơn sốt nhà đất nhiều địa phương đã tỏ ra thực sự lúng túng, không có biện pháp giải quyết. Thậm chí có địa phương còn nhận thức phiến diện cho rằng nguyên nhân của cơn sốt đất là do tình trạng người môi giới liên kết với đầu cơ để lũng đoạn thị trường, đẩy giá bất động sản lên cao mà chưa thấy hết được nguyên nhân chủ yếu và sâu xa là có một nhu cầu thực tế hiện hữu về bất động sản tại các đô thị do sự phát triển kinh tế- xã hội. Từ đó họ đã có biện pháp không phù hợp và thiếu hiệu quả như tạm thời không giải quyết cấp giấy đăng ký kinh doanh cho các tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Hành động này chẳng khác nào sự cấm đoán nửa vời vậy, cho nên nó không những không ngăn chặn được những cơn sốt đất mà còn là nguyên nhân của việc tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản không có đăng ký kinh doanh. Hậu quả là cơ quan nhà nước lại càng không quản lý được hoạt động này.
Sự tự do cư trú, tự do giao dịch bất động sản chính là những điều kiện để thị trường bất động sản tồn tại và phát triển một cách lành mạnh. Thế nhưng một số địa phương lại “khắc phục” sự quản lý yếu kém của mình bằng việc ban hành những văn bản quy phạm không phù hợp với thực tế, thậm chí ngược với những quy định của pháp luật hiện hành. Như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh đã đưa ra những quy định phiền hà, tạo ra vòng luẩn quẩn: phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương mới được mua nhà đất ở, trong khi đó một trong những điều kiện để nhập hộ khẩu là cá nhân phải
có nhà đất ở. Do cản trở của quy định này cho nên không ít người có nhu cầu thực sự về nhà đất đã phải thông qua người môi giới và phải mượn người khác có hộ khẩu đứng ra giao dịch bất động sản. Hoặc nhằm hạn chế các ngôi nhà siêu mỏng, có hình thù kích cỡ không hợp lý UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 97/2004/QĐ-UB ngày 16/6/2004 không chấp nhận việc mua bán, chuyển đổi, tặng cho, chia thừa kế đối với các