6. Kết cấu của đề t ài:
2.3.1. Điểm mạnh trong quy trình cho vay muaB ĐS
Qua quá trình tìm hiểu thực tế quy trình cho vay mua BĐS tại MSB – chi nhánh Huế, bản thân nhận thấy có những ưu điểm như sau:
a. Giai đoạn tiền thẩm định:
- Các hồ sơ có tính minh bạch cao, danh mục hồ sơ khách hàng phải cung cấp
phải đầy đủ theo đúng quy định của MSB. Các bản đối chiếu đều dựa trên hồ sơ gốc
mà khách hàng mang tới.
- CBTD chấm điểm dựa trên những thông tin mà khách hàng mang tới, việc này giúp ngân hàng có cái nhìn tổng quan về khách hàng trước khi thẩm định thực tế.
- CBTD tiến hành tra cứu lịch sử quan hệ tín dụng (CIC) để kiểm tra tính
chính xác trong lời khai của khách hàng đồng thời dự đoán được khả năng trả nợ
của khách hàng.
b. Giai đoạnthẩm định:
- Quy trình thẩm định chặt chẽ, đánh giá đúng tình hình thực tế, khả năng
trả nợ của khách hàng: gọi điện tới công ty và người thân để xác thực tính chính
xác thông tin mà khách hàng cung cấp. Tính toán khả năng trả nợ của khách
hàng dựa trên tình hình thực tế: sao kê lương, quyết định bổ nhiệm công việc,
hợp đồng lao động,…
- Ngoài việc xác thực thông tin thông qua hình thức kiểm tra hồ sơ, gọi điện thì CBTD cũng đến trực tiếp nhàở, cơ quan của khách hàng để xác minh tính chính xác.
- Những TSBĐ của khách hàng được định giá bởi công ty độc lập và tách biệt
với ngân hàng, từ đó việc xác định giá trị TSBĐ trở nên chính xác hơn.
c. Giai đoạn đăng ký giao dịch đảm bảo:
- Ngân hàng có bộ phận chuyên trách soạn thảo văn bản, từ đó nâng cao tính
chính xác của hồ sơ.
- Ngân hàng chỉ chấp nhận công chứng ở những phòng công chứng nhà nước, qua đó nâng cao tính pháp lý của hồ sơ.
d. Giai đoạn giải ngân:
- Quy trình nhập kho TSBĐ đúng quy định, bao gồm nhiều bộ phận tham gia.
Tài sản sau khi nhập kho được cất giữ và niêm phong cẩn thận.
- Quy trình mở hạn mức được thực hiện bởi nhiều bộ phận độc lập, mỗi bộ
phận có một chức năng và nhiệm vụ riêng. Qua đó có thể giảm thiểu tối đa những
sai sót trong hồ sơ.
- Phê duyệt tài khoản vay nhiều cấp, vì vậy tránh được những sai sót trong quá trình nhập liệu thông tin lên hệ thống.
- Quy trình giải ngân được thực hiện theo đúng quy định của MSB và pháp luật Việt Nam.
- Sau khi giải ngân khoản vay, cán bộ HTTD bàn giao lại một cách đầy đủ hồ sơ cho khách hàng.
Qua kết quả phân tíchquy trình cho vay mua BĐS của MSB và tình hình ngân hàng trong thời gian qua có thể thấy được hoạt động cho vay mua BĐS ngày càng
được chú trọng và là một trong những hoạt động đem lại nguồn thu khá lớn cho
ngân hàng.
Quy trình cấp tín dụng của NH MSB nói chung và củahoạt động cho vay mua
BĐS nói riêng ngày càng hoàn thiện, nhanh gọn hợp lý, góp phần tăng hiệu quả cho
hoạt động vay mua BĐS nói riêng và hoạt động tín dụng của ngân hàng nói chung.
Cơ chế cho vay mua BĐS thông thoáng và dễ dàng hơn, và đặc biệt ngân hàngđãđưa
ra lịch trả nợ tương đối hợp lý giúp giảm áp lực trả nợ của khách hàng, góp phần
quan trọng vào việc thu hút một lượng lớn khách hàng đến với ngân hàng.Trước đây,
tình trạng nợ xấu tồn tại phổ biến trong các ngân hàng nên việc thắt chặt thẩm định đang được ngân hàng MSB ngày càng chú trọng. Việc này có thể làm số lượng hồ sơ
giảm vì có những hồ sơ của khách hàng không đủ yêu cầu để phê duyệt. Tuy nhiên việc này giúp nâng cao chất lượng và giảm thiểu tối đa rủi ro của khoản vay.
Kết quả đạt được của NH MSB là cả một quá trình nỗ lực phấn đấu không mệt mỏi của các cán bộ nhân viên ngân hàng kết hợp với chiến lược cho vay hợp lý. Điều đó khẳng định được rằng hoạt động cho vay mua BĐS ngày càng được sự
quan tâm, tập trung các nguồn lực để phát triển và đã có được mức độ đóng góp
cao. Hoạt động cho vay mua BĐS không chỉ đóng góp vào mức thu nhập mà còn thu hút một lượng khách hàng lớn, cả những khách hàng tiềm năng, đồng thời góp
phần thúc đẩy các hoạt động kinh doanh khác của ngân hàng phát triển như các
hoạt động thanh toán qua tài khoản, ngân hàng huy động thêm tiền gửi, có các mức lãi suất hấp dẫn cho khách hàng khi họ sử dụng thêm các sản phẩm, dịch vụ
Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua BĐS của NH đã mang lại nhiều lợi ích
cho xã hội, giúp người dân có cơ hội nâng cao cuốc sống của mình.Đồng thời hoạt động cho vay mua BĐS còn mang lại hiệu quả kinh tế tích cực, đóng góp vào sự
tăng trưởng kinh tế, khi mà ngân hàng tích cực cho vay để mua BĐS sẽ thúc đẩy cung
cầu thị trường nhà đấtphát triển, ngân hàng là chiếc cầu nối giữa sản xuất, xây dựng và mua bán nhà đất. Trong thời gian qua hoạt động cho vay mua BĐS của NH đã góp phần làm cho thị trường BĐStrở nên sôi động và hoạt động có hiệu quả hơn.
2.3.2. Hạn chếtrong quy trình cho vaymua BĐS
Trong 3 năm 2017, 2018, 2019 NH đã có những thàng tựu đáng khích lệ trong
hoạt động cho vay mua BĐS. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong quy trình dẫn đến doanh số cho vay mua BĐS trong năm 2019 giảm so với năm trước.Cụ thể là:
- Khi khách hàng cung cấp CMND cho CBTD, trường hợp có những khách
hàng có CMND cũ nhưng do hết hạn hoặc lý do cá nhân nên được cấp lại CMND
mới. CBTD chỉ tra cứu thông tin dựa trên CMND mới mà khách hàng cung cấp, điều này có thể có những rủi ro nhất định khi kiểm tra thông tin khách hàng và gia
tăng rủi ro cho khoản vay.
- Trong quá trình thẩm định khách hàng, do CBTD của ngân hàng là những người trẻ nên chưa có kinh nghiệm trong việc nhận định đúng đắn về BĐS mà khách hàng vay vốn để mua. Có những trường hợp BĐS mà khách hàng mua nằm
trong diện quy hoạch hoặc gặp những vấn đề rủi ro nhưng CBTD lại không kiểm tra
thông tin kỹ càng, vội vàng trong việc quyết định cho khách hàng vay.
- Khi khách hàng cung cấp sổ đỏ cho ngân hàng, có những trường hợp sổ đỏ bị
làm giả nhưng ngân hàng chưa có bộ phận chuyên trách để kiểm tra.
- Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trước khi giải ngân, cán bộ tín dụng
có trách nhiệm thông lập tờ trình giải ngân trình lãnhđạo phê duyệt, chuyển hồ sơ tín
dụng, giấy tờ tài sản thế chấp chophòng phê duyệt tín dụng. Tuy nhiên quá trình phải
- Do số lượng hồ sơ để thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo là khá nhiều, có
những khách hàng ký hồ sơ mà không đọc kỹ những điều khoản được ghi trong hồ sơ nên khi có những điều khoản không đồng nhất giữa ngân hàng và khách hàng thì việc xử lý sẽ phức tạp và mất nhiều thời gian.
- Có những trường hợp khách hàng che giấu thông tin và mục đích vay, không
đúng với mục đích thực sự là vay mua BĐS, nếu CBTD không tìm hiểu kỹ thì sẽ
gây ra rủi ro rất lớn cho khoản vay.
- Trường hợp khách hàng thế chấp bằng tài sản bảo đảm hình thành từ vốn
vay, ngân hàng áp dụng phương thức giải ngân vào tài khoản của bên bán và phong tỏa, tuy nhiên bắt buộc bên bánBĐS phải mở tài khoản tại MSB. Có một số trường
hợp người bán chưa có tài khoản, vì vậy kéo dài thời gian giải ngân khoản vay. - Những quy chế về pháp luật đối với hoạt động cho vay mua BĐS còn thiếu và chưa đồng bộ để đáp ứng hết các yêu cầu phát sinh trong thực tế. Ngoài ra, các luật liên quan tới hoạt động cho vay mua BĐS còn nhiều vướng mắc như luật đất đai với những bất cập trong việc định giá đất, luật dân sự và một số luật khác chưa đồng bộ. Việc quy hoạch đô thị chưa có hướng giải quyết thoả đáng đang gây khó
khăn lớn cho hoạt động này của NH. Thêm vào đó, tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sự dụng BĐS còn chậm. Thủ tục đăng ký cầm cố, thế chấp tài sản là quyền
sử dụng đất rất phức tạp, chưa có sự đồng bộ giữa các cơ quan nhà nước về quản lý
tài nguyên môi trường với các NH, gây tâm lý e ngại cho khách hàng trong quá trình hoàn thành thủ tục hồ sơ vay vốn. Đây là một trong những nguyên nhân làm giảm cơ hộivay vốn của khách hàng cũng như làm giảm lợi nhuận của NH.
- Trong hoạt động cho vay mua BĐS đòi hỏi cán bộ tín dụng phải có bề dày kinh nghiệm về các hoạt động chuyên môn, về khả năng định giá tài sản đảm bảo,
khả năng đánh giá khách hàng. Trong khi đó tại ngân hàng thìđộingũ nhân viên trẻ, năng động, nhiệt tình, sáng tạo nhưng thiếu kinh nghiệm. Đây không phải là vấn đề
- Cho vay mua BĐS là lĩnh vực chứa nhiều rủi ro, trong khi đó những yêu cầu
về tài sản thế chấp lại chưa được đáp ứng đầy đủ, do đó có những rắc rối thủ tục rườm rà trong việc cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng. Thêm vào đó, thời gian cho
vay kéo dài làm tốn kém nhiều chi phí và nguồn lực ngân hàng.
- Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo có ý nghĩa rất quan trọng nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý của TSBĐ. Việc đăng ký giao dịch đảm bảo đối với tài sản hình thành
trong tương lai gặp vướng mắc khi khách hàng cá nhân có nhu cầu vay vốn ngân
hàng. Tuy nhiên ngân hàng lại gặp khó khăn trong việc ký hợp đồng thế chấp và đăng
ký giao dịch đảm bảo với trường hợp này do chưa có giấy chứng nhận sở hữu nhà hoặc
quyền sửdụng đất. Hơn nữa, việc thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không thống nhất giữa các phòng công chứng, các cơ chế chính
sách về BĐS còn quyđịnh nhiều thủ tục phức tạp, chưa thống nhất.
- Ngân hàng còn gặp vướng mắc trong xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khi
khách hàng không trả được nợ. Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và
BĐS khi khách hàng cố tình trì hoãn kéo dài thời gian xử lý tài sản đảm bảo để
chiếm dụng vốn của ngân hàng vẫn phụ thuộc rất nhiều vào tòa án và các cơ quan
pháp luật. Hơn nữa, TSBĐ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tính
thanh khoản của thị trường này rất kém khiến cho việc phát mại tài sản thế chấp của
ngân hàng khi xảy ra rủi ro gặp nhiều khó khăn hơn.
- Việc thu thập thông tin và xử lý thông tin của NH còn hạn chế. Đó là việc
thiếu các thông tin phòng ngừa rủi ro tín dụng liên quan đến khách hàng cá nhân. Hiện nay hệ thống tra cứu thông tin duy nhất là trung tâm thông tin tín dụng của
NHNN (CIC) nhưng thông tin còn khá hạn chế. Ngân hàng chưa thực sự hợp tác
chặt chẽ với các cơ quan hành chính như công an, địa chính, chính quyền phường,
xãđể có thể thu thập những thông tin liên quan đến khách hàng. Ngân hàng còn gặp khó khăn trong việc chứng minh mục đích sử dụng vốn và nguồn trả nợ của khách hàng do thông tin chưa hoàn hảo, khách hàng che giấu thông tin, nhất là khu vực
hiện bằng tiền mặt khiến ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn trong việc chứng minh các nguồn thu nhập của khách hàng.
- Kênh phân phối của NH chưa đa dạng, hiệu quả thấp, phương thức giao dịch
và cung cấp dịch vụ chủ yếu vẫn là tiếp xúc trực tiếp. Các hình thức giao dịch trên
cơ sở nền tảng công nghệ thông tin và điện tử chưa đượctriển khairộngrãi.
Có thể nói vay mua BĐS là một trong những sản phẩm có quy trình phức tạp
nhất trong danh mục cho vay tại NH, việc làm quen và thành thạo quy trình này mất khá nhiều thời gian và cần tích lũy kinh nghiệm dần. Do đó, việc CBTD đa
phần là những người trẻ sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn khi xử lý những hồ sơ vay mua BĐS, dẫn đến có những hợp đồng vay kéo dài nhiều ngày vẫn chưa thể giải ngân, định giá không đúng TSĐB, thu thập thiếu sót hồ sơ của khách hàng,… Bên
cạnh đó, do đội ngũ nhân viên là những người chưa có nhiều kinh nghiệm nên
chưa có những phương thức hiệu quả để thuyết phục khách hàng tìm đến ngân
hàng khi có nhu cầu.
Ngân hàng chưa có những hình thức quảng bá cũng như marketing thực sự
phù hợp để mở rộng độ nhận diện của ngân hàng nên có những trường hợp khách
hàng cần vay vốn nhưng lại không biết để tìm đến ngân hàng hoặc tìm tới những ngân hàng khác. Đây cũng là khía cạnh mà CBTD cần học hỏi thêm để tìm kiếm
khách hàng và thu hút khách hàng kể cả khi khách hàng chưa có nhu cầu vay mua
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Những phân tích nêu trên đã giúp chúng ta hiểu rõ về quy trình vay mua BĐS
tại ngân hàng MSB–chi nhánh Huế. Qua đó ta có thể thấy được những điểm mạnh
cũng như những điểm yếu cần khắc phục trong quy trình tại NH. Như vậy để khắc
phục những hạn chế trong quy trình cho vay mua BĐS cũng như mở rộng và phát triển hoạt động cho vay mua BĐS thì ngân hàng cần có những giải pháp hữu hiệu
cũng như tận dụng hơn các lợi thế, cơ hội kinh doanh từ ngân hàng và từ môi trường bên ngoài, từ đó có thể đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân, giúp ngân hàng tăng quy mô và doanh số cho vay góp phần tăng thu nhập cho ngân hàng. Với mong muốn góp phần xây dựng hoạt động cho vay mua BĐS tại NH MSB
chi nhánh Huế ngày càng mở rộng, tôi mong muốn đóng góp những ý kiến từ phía
cá nhân nhằm cải thiện quy trình cũng như nâng cao hiệu quả cho vay mua BĐS trong chương 3.
CHƯƠNG 3:GIẢI PHÁPCẢI THIỆN QUY TRÌNH VÀ NÂNG CAO HOẠT
ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS TẠI NHTMCP MSB CHI NHÁNH HUẾ
3.1. DỰ ĐOÁN VỀ TÌNH HÌNH BĐS TRONG TƯƠNG LAI VÀ NHU CẦU
VỀ CHO VAY MUA BĐS
Thị trường BĐS từ nửa cuối năm 2019 đến nay đối mặt với khó khăn liên tiếp.
Tuy nhiên, theo khảo sát người dùng thìđây vẫn là kênh đầu tư được lựa chọn nhiều
nhất. Ngay cả thời điểm vàng liên tục tăng giá thì 57% người dùng vẫn lựa chọn đầu tư vào nhà, đất. Thị trường đang hồi phục từng bước sau làn sóng của dịch, điều này được thể hiện rõ ở hai thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề là Đà Nẵng và Quảng
Nam. Hiện haitỉnh này đều có lượng tin rao bán BĐS tăng trưởng mạnh. Cụ thể, Đà Nẵng tăng 25%, Quảng Nam tăng 11%. Đáng nói là thị trường cũng bắt đầu lại có
giao dịch trở lại.
Nền kinh tế thế giới trong năm 2019 và đầu năm 2020 đã đối mặt với những
cuộc khủng hoảng mà đại dịch Covid-19 gây ra. Thị trường BĐS trongthời gian tới
có thể diễn ra theo những chiều hướng sau:
-Nhu cầuvềnhà vẫnsẽduy trìởmứccao