THỰC TRẠNG CễNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRấN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI HÀ NỘ
2.3.2 Nguyờn nhõn của những tồn tại trờn
2.3.2.1 Về phớa cơ quan quản lý
Về văn bản chớnh sỏch của Nhà nước và việc triển khai cỏc văn bản này
Trong những năm qua tuy đó được bổ sung nhiều văn bản như cụng văn hướng dẫn thực hiện cỏc quyết định cỏc nghị định đề hoàn thiện luật đất đai cho phự hợp với thực tế nhưng khi ỏp dụng một số nội dung đó được bổ sung sửa đổi là phự hợp nhưng cũn một số nội dung khỏc lại khụng phự hợp do khụng khắc phục được những vướng mắc tồn tại. Chẳng hạn, việc cấp GCN cho những trường hợp xõy dựng khụng phộp, sai phộp, khụng đỳng quy hoạch và dự ỏn đầu tư được duyệt sau ngày 1/7/2006, đến nay vẫn chưa cú hướng dẫn cụ thể, nờn cỏc quận, huyện chưa biết phải cấp như thế nào. Hoặc NĐ 88/2009 quy định, hồ sơ cấp GCN phải cú sơ đồ nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng. Nhưng hiện cũng chưa cú quy định cụ thể về việc này là do ai thực hiện...
Dưới luật cũn cú qua nhiều văn bản hướng dẫn thi hành luật, từ nghị định, chỉ thị đến thụng tư hướng dẫn của cỏc bộ, cỏc ban ngành liờn quan… trong khi đú lại thiếu sự thống nhất giữa cỏc thụng tư cỏc chỉ thị và thiếu tớnh thực tế từ đú gõy khú khăn cho người dõn trong việc hoàn chỉnh hồ sơ khú khăn cho cỏn bộ địa chớnh trong việc ỏp dụng cỏc văn bản thi hành làm giảm tiến độ của quỏ trỡnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vớ dụ: Theo hướng dẫn của Bộ TN&MT, hồ sơ nộp tại Văn phũng Đăng ký quyền sử dụng đất trong khi theo Bộ Nội vụ, người dõn cần nộp hồ sơ tại bộ phận "một cửa" tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả hành chớnh. Kết quả, quận đang rất băn khoăn, khụng biết nờn làm theo hướng dẫn nào để khỏi bị mang tiếng là làm sai quy định.
Hay là cú sự chồng chộo giữa quy định của Luật đất đai 2003 với Nghị định 120/2010/NĐ-CP về trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: tại Khoản 4, Điều 50 Luật đất đai 2003: Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sử dụng đất
khụng cú cỏc loại giấy tờ hợp lệ, nhưng đó sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993, khụng cú tranh chấp, phự hợp với quy hoạch sử dụng đất đó được duyệt, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khụng phải nộp tiền sử dụng đất. Trong khi Khoản 5, Điều 2 của Nghị định 120/2010/NĐ-CP: Trường hợp sử
dụng đất trước ngày 15 thỏng 10 năm 1993, thu tiền sử dụng đất bằng 50% theo giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnhquy định đối với phần diện tớch đất trong hạn mức giao đất ở mới; thu bằng 100% theo giỏ đất ở do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quyết định phự hợp với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tớch ngoài hạn mức giao đất ở.
Theo hướng dẫn của Bộ TN&MT, hồ sơ nộp tại Văn phũng Đăng ký quyền sử dụng đất trong khi theo Bộ Nội vụ, người dõn cần nộp hồ sơ tại bộ phận "một cửa" tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả hành chớnh. Kết quả, nhiều quận, huyện đang rất băn khoăn, khụng biết nờn làm theo hướng dẫn nào để khỏi bị mang tiếng là làm sai quy định.
Việc chậm ra cỏc văn bản hướng dẫn giải quyết những hồ sơ cũn vướng mắc làm cho lượng hồ sơ cũn tồn đọng cần giải quyết là khỏ lớn.Đến khi cú văn bản hướng dẫn thi hành thỡ cỏn bộ phũng địa chớnh lại phải rà xoỏt kiểm tra lại tất cả những hồ sơ đủ và chưa đủ điều kiện cấp theo văn bản mới điều này vừa gõy tốn kộm vừa gõy lóng phớ sức người,sức của ảnh hưởng đến kế hoạch mà UBND Quận đề ra.
Việc phổ biến triển khai văn bản hướng dẫn cũn ỡ ạch chậm chạm thậm chớ cỏn bộ liờn quan cũn khụng muốn sửa đổi: vớ dụ như trong việc thực thi Nghị định 88 của Thủ tướng Chớnh phủ về thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khỏc gắn liền với đất (giấy chứng nhận mới) . Theo quyết định 117 của UBND thành phố Hà Nội, việc thực thi Nghị định 88 của Thủ tướng Chớnh phủ về cấp giấy tờ nhà đất mới trờn địa bàn thành phố được bắt đầu từ ngày 11/12/2009 ngay hụm bắt đầu triển khai nghi định khụng ớt cỏn bộ địa chớnh của văn phũng đăng ký nhà và đất cũn chưa biết nghị định này dày mỏng thế nào nờn xẩy ra việc từ chối người dõn khi họ đến cấp giấy chứng nhận.chớnh ễng Nguyễn Đỡnh Thiện, Phú Giỏm đốc Văn phũng đăng ký đất và nhà quận Hoàng Mai cho biết: “Việc triển khai Nghị định 88 chỳng tụi vẫn chưa được tập huấn, chưa cú phụi giấy chứng nhận, chưa cú phần mềm…”
Về quy hoạch
Việc cấp giấy chứng nhận phải căn cứ vào quy hoạch đó được duyệt của cấp cú thẩm quyền tức là cụng tỏc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn chặt chẽ và cú quan hệ hữu cơ với quy hoạch đụ thị.trong khi đú quy hoạch trờn địa bàn quận cú nhiều lần thay đổi mới đõy mới cú quy hoạch chi tiết và được cấp cú thẩm quyờn phờ duyệt điều này gõy khú khăn rất lớn đối với người dõn khi muốn đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Về phương thức thực hiện
Cụng tỏc xột cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tổ chức ở hai cấp là cấp là cấp phương và cấp quận do cú quỏ nhiều việc phải làm nhiều nhiệm vụ phải thực hiện nờn UBND cỏc cấp đẫ khụng tập trung chỉ đạo thực hiện cụng tỏc cấp giấy chứng nhận trờn địa bàn. Cú quỏ nhiều khõu nhiều bước phải thực hiện cộng với thời giõn xột duyệt tại từng cấp là tương đối dài tương đối, thủ tục xột duyệt quỏ rườm rà quỏ nhiều khõu khụng cần thiết. hồ sơ đủ diều kiện lại khụng được gửi ngay lờn cho cơ quan quản lý cấp trờn xột duyệt mà phải chờ hoàn thành xong số hồ sơ của đợt mới gửi lờn điều nay gõy ảnh hưởng đến tần suất của cụng việc khi thỡ rất nhiều việc phải làm khi thỡ chờ việc.
Về bộ mỏy quản lý và lực lượng cỏn bộ
Bộ mỏy quản lý cồng kềnh nhưng số lượng cỏn bộ chuyờn mụn thỡ ớt năng lực thỡ hạn chế cung cỏch làm việc thiếu trỏch nhiệm. Vớ dụ như do cỏn bộ địa chớnh chậm chuyển đổi mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp cho hàng chục hộ dõn ở phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai đang ở vào thế kẹt, thậm chớ buộc phải vi phạm phỏp luật về đất đai khi những mảnh đất nụng nghiệp của họ nằm xen lẫn khu dõn cư, khụng thực hiện sản xuất nụng nghiệp được vỡ manh mỳn, nhỏ lẻ. Cuối năm 2007, 67 hộ dõn ở phường Hoàng Liệt đó cú đơn xin chuyển đổi mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp. Căn cứ vào phỏp luật đất đai hiện hành và tỡnh hỡnh quản lý đất đai trong thực tiễn trờn địa bàn phường, UBND phường Hoàng Liệt đó lập danh sỏch 17 hộ cú vị trớ đất nụng nghiệp trước đõy, nay xen kẹt trong cỏc khu dõn cư lập tờ trỡnh UBND quận Hoàng Mai xin chuyển mục đớch sở dụng đất nụng nghiệp xen kẹt trong khu dõn cư sang đất ở cho cỏc hộ dõn. UBND phường Hoàng Liệt khẳng định:"Cỏc hộ dõn đó khụng thực hiện sản xuất nụng nghiệp được vỡ manh mỳn, nhỏ
lẻ và khụng phự hợp với mụi trường cảnh quan đụ thị. Đồng thời theo quy hoạch 1/2.000 quận Hoàng Mai, được UBND thành phố phờ duyệt theo QĐ số 225/2005/QĐ-UB ngày 16.12.2005, cỏc vị trớ đất hiện nay đều nằm trong quy hoạch đất ở đụ thị". Tuy nhiờn, từ đú đến nay, chớnh quyền quận đó khụng động tĩnh gỡ, dẫn đến nhiều hộ dõn tự ý chuyển đổi mục đớch sử dụng: Làm nhà, làm xưởng... hoặc mua bỏn chuyển nhượng trao tay. Điều này đó dẫn đến tỡnh trạng vi phạm phỏp luật đất đai tràn lan, tạo mụi trường cho tệ nhũng nhiễu và gõy thiệt hại lóng phớ tiền bạc cho người dõn. Đơn cử hộ bà Trần Thị Dờ (tổ 10 Phỏp Võn, Hoàng Liệt, thửa số 261, tờ bản đồ số 7, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0046, ngày 21.11.2000 do UBND huyện Thanh Trỡ cấp) đó phải để hoang mảnh đất đó lõu, trở thành bói rỏc, rất mất cảnh quan đụ thị. Ngày 15.9, bà Dờ làm đơn xin phộp tụn tạo khu đất, san mặt bằng, xõy tường rào, làm nơi rửa xe ụtụ tạo thờm thu nhập cho gia đỡnh. Ngày 20.10, UBND quận Hoàng Mai đó cú CV số 911/UBND-VP gửi UBND phường Hoàng Liệt yờu cầu: "Cỏc cơ quan chức năng trờn địa bàn Quận phải kiểm tra, hướng dẫn cụng dõn thực hiện đỳng quy định".
Chờ mói chẳng thấy phường "hướng dẫn", gia đỡnh bà Dờ đó "liờn doanh” với người quen để chuyển đổi ngành nghề sang rửa xe ụtụ. Vậy là trong ngày 27.10, UBND phường Hoàng Liệt tống đạt liền 2 quyết định: Một"về việc đỡnh chỉ thi cụng xõy dựng cụng trỡnh vi phạm trật tự xõy dựng đụ thị"; hai là"về việc cưỡng chế phỏ dỡ cụng trỡnh vi phạm trật xõy dựng đụ thị". Hơn nữa, 2 quyết định của UBND phường Hoàng Liệt lại khụng được tống đạt cho bà - chủ sử dụng đất, mà cho ụng Nguyễn Thanh Lõm - người cựng làm ăn với gia đỡnh bà Dờ (?!).
Do đạo đức của cỏn bộ cũn kộm phong cỏch làm việc quan niờu hỏch dịch cậy chức cậy tiền ăn hối lộ nờn dẫn đến nhiều vụ việc vi phạm phỏp luật ảnh hưởng đến lũng tin của người dõn vào đảng vào chớnh quyền vớ dụ như vụ việc cỏn bộ địa chớnh phườn Đại Kim nhận tiền hối lộ cấp 10 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cỏ nhận tại tổ 34 phường Đại Kim.đặc biệt là vụ vi phạm lien quan đến năm cỏn bộ từ chủ tịch xó đến cỏn bộ phũng tài nguyờn và mụi trường khi lợi dụng chức quyền đồng ý cấp 224 trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trờn diện tớch 23044m2 đất nụng nghiệp gõy chấn động trong dư luận ảnh hưởng nghiờm trọng đến uy tớn của đẩng và nhà nước.
Nguyờn nhõn khỏc
Cụng tỏc tuyờn truyền cho người dõn hiểu rừ ý nghĩa và mục đớch của cụng tỏc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũn chưa được cỏc cơ quan chớnh quyền chỳ trọng.
Vấn đề tranh chấp về địa giới hành chớnh tại địa bàn giỏp ranh ở vài quận, huyện, đó gõy khú khăn thờm cho cụng tỏc cấp GCN. Là địa bàn cú nhiều dự ỏn phỏt triển nhà ở đang triển khai, ụng Chử Đức Ngọc, Trưởng Phũng TN&MT quận Hoàng Mai cho biết, chưa tớnh tới cỏc khu đụ thị mới, quận Hoàng Mai cũn khoảng 10.000 hồ sơ phải cấp GCN trong năm nay. "Khụng thể cấp hết được. Quận chỉ tập trung giải quyết xong cho cỏc trường hợp đó kờ khai xong và đủ điều kiện cấp. Những hộ chưa kờ khai, chưa cú hồ sơ sẽ phải xử lý sau. Đất, căn hộ chung cư ở khu đụ thị mới cũng thế, phải theo tiến độ chung dự ỏn chứ quận khụng phải muốn là cấp ngay được" - ụng Ngọc núi.
Đo đất bằng cỏch thủ cụng: Vỡ chưa cú bản đồ số, để xem xột cấp GCN, số liệu đều do người dõn tự kờ khai và sử dụng bản đồ giấy, đo vẽ bằng... thước dõy! Vỡ độ chớnh xỏc thấp nờn khi cú tranh chấp về đất sẽ rất khú xử lý.... ễng Nguyễn Hữu Nghĩa, Phú Giỏm đốc Sở TN&MT thừa nhận, việc đo vẽ bản đồ địa chớnh cũn chậm. Hệ thống bản đồ phục vụ cấp GCN cũn thiếu, độ chớnh xỏc thấp, ảnh hưởng lớn tới tiến độ cấp GCN.
2.3.2.2Về phớa người sử dụng đất
Do quỏ trỡnh đụ thị húa diễn ra nhanh chúng và mạnh mẽ khiến cho nhu cầu sử dụng đất của người dõn tăng cao đẩy giỏ đất lờn cao tấc đất hơn cả tấc vàng, làm cho tỡnh trạng tự ý chuyển đổi mục đớch sử dụng đất, lấn chiếm đất cụng diễn ra một cỏch ngang nhiờn và cực kỳ trầm trọng.
Do nhận thức của người dõn về sở hữu đất đai khụng đồng nhất với quy định của phỏp luật; vẫn cũn tồn tại cỏc phong tục, tập quỏn truyền thống, hương ước, luật tục với những quy định lạc hậu về sở hữu đất đai chưa được loại bỏ đó “ăn sõu, bỏm rễ” trong tiềm thức của một bộ phận dõn chỳng vốn ớt cú điều kiện tiếp xỳc với phỏp luật. Trong tiềm thức của một bộ phận dõn chỳng (đặc biệt là những người dõn sống ở khu vực nụng thụn hoặc người dõn cú trỡnh độ học vấn thấp) vẫn tồn tại quan niệm đất đai là của ụng cha, tổ tiờn để lại. Hoặc cũng cú một số người dõn quan niệm rằng đất đai là của Nhà nước nhưng khi Nhà nước đó giao cho sử dụng ổn
định lõu dài và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thỡ là của họ. Chớnh vỡ nhận thức khụng đỳng này nờn trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai ngày càng trở lờn cú giỏ thỡ tỡnh trạng đũi lại đất của ụng cha ngày càng gia tăng.
Do việc mua bỏn trao đổi quyền sử dụng đất của người dõn là trao tay khụng đỳng với quy định của phỏp luật nờn khi cơ quan quản lý yờu cầu hồ sơ chứng từ thỡ người dõn lại khụng đưa ra được đõy cũng là nguyờn nhõn chớnh khiến lượng hồ sơ tồn cũn khỏ nhiều.
Do tư duy từ thời kỳ bao cấp để lại đú là muốn việc cấp giấy chứng nhận diễn ra nhanh chúng thỡ cần phải chạy trọt, đỳt lút cỏn bộ để họ nhiệt tỡnh giải quyết cụng việc cho mỡnh chớnh điều này đó gõy một thúi quen xấu cho chớnh cỏc quỏn bộ và nú đó trở thành tiền lệ xấu cho đến tận bõy giờ.