2 Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh của cơng ty cổ phần địa ốc
2.2 Phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh
Các tỷ số tài chính
Nội dung Năm 2009 Năm 2008
Lợi nhuận / doanh thu 0.185 0.278
Lợi nhuận / vốn kinh doanh
0.039 0.173
Lợi nhuận / tổng chi phí 0.90 1.15 Doanh thu / vốn kinh 0.34 0.39
doanh
Doanh thu / tổng chi phí 4.89 4.14
Như trong những phần trên đã phân tích, do khủng hoảng của nền kinh tế và thị trường bất động sản bị đĩng băng nên doanh thu trong năm 2009 sụt giảm đáng kể so với năm 2008 cụ thể là doanh thu năm 2008 là: 195,668,215,570 đồng đến năm 2009 doanh thu sụt giảm đáng kể chỉ cịn 106,887,908,779 đồng.
Bên cạnh doanh thu, các chỉ số khác năm 2009 đều giảm so với năm 2008. Mặc dù cơng ty đã lường trước được hết những rủi ro nhưng do mức độ ảnh hưởng là quá lớn nên việc tránh khỏi những tác động của thị trường khĩ tránh khỏi.
• Hiệu quả sử dụng vốn cố định
Vốn cố định bao gồm cơ sở vật chất, các trang thiết bị trong cơng ty. Hiệu quả sử dụng vốn cố định được biểu hiện bằng số vịng quay vốn cố định của cơng ty.
Chỉ tiêu này cho biết một đồng vốn cố định sẽ tạo ra được bao nhiêu đồng doanh thu.
Hiệu quả sử dụng vốn cố định = Doanh thu / Vốn cố định BẢNG HIỆU QUẢ SỬ DỤNG VỐN CỐ ĐỊNH
Năm Vốn cố định Doanh thu Số vịng quay / năm
2008 1,956,988,657 195,668,215,570 99.98
2009 2,618,994,134 106,877,908,779 40.81
Nhận xét:số vịng quay vốn cố định sụt giảm đáng kể. Điều này cho thấy cơng ty đang gặp rất nhiều khĩ khăn trong việc quay vịng vốn.
• Hiệu quả sử dụng vốn lưu động
Vốn lưu động: bao gồm tài sản, hàng hĩa tồn kho, vốn bằng tiền và các khoản phải thu. Hiệu quả sử dụng vốn lưu động cũng được biểu hiện bằng số vịng quay vốn lưu động.
Chỉ tiêu này cho biết một đồng vốn lưu động bỏ ra sẽ thu được bao nhiêu đồng doanh thu.
Hiệu quả sử dụng vốn lưu động = Doanh thu / Vốn lưu động Số ngày luân chuyển = 360 / Số vịng quay vốn lưu động
BẢNG HIỆU QUẢ SỬ DỤNG VỐN LƯU ĐỘNG Năm Vốn lưu động Doanh thu Số vịng quay
/ năm
Số ngày luân chuyển
2008 499,709,428,506 195,668,215,570 0.39 923
Nhận xét:số vịng quay vốn lưu động rất thấp điều này cho thấy cơng ty gặp rất nhiều khĩ khăn trong việc bán và giao dịch các sản phẩm của cơng ty mình. Ban lãnh đạo cơng ty biết được điều này nên đã cố gắng khắc phục, lấy nguồn lực con người làm bệ phĩng để giúp cơng ty vượt qua khĩ khăn.
• Hiệu quả sự dụng tổng vốn
Số vịng quay năm = Tổng doanh thu / Tổng vốn
BẢNG HIỆU QUẢ SỬ DỤNG VỐN
Năm Tổng vốn Tổng doanh thu Số vịng quay / năm
2008 505,971,532,562 195,668,215,570 0.39
2009 315,019,593,601 106,877,908,779 0.34
Nhận xét: hiệu quả sử dụng vốn của cơng ty trong 2 năm qua khơng được tốt. Số vịng quay trên năm khá thấp. Do đĩ cơng ty cần cĩ những chính sách, những cải tổ để cĩ thể tối đa hĩa nguồn vốn.
2.3 Phân tích ma trận SWOT của cơng ty:
Điểm mạnh
Cơng ty cĩ kinh nghiệm trong việc thực thi các dự án lớn, cĩ giá trị tài sản lớn: khu đơ thị Tân Tạo, KCN Phong Phú, KĐC Phong Phú, KDC và cơng
trình cơng cộng 11A,……
Do cơng ty là con của một tập đồn nên nguồn tài chính tương đối ổn định.
Khả năng sinh lời của cơng ty xếp hàng cao trong ngành Bất Động Sản.
Do cơng ty kinh doanh trong mảng mơi giới là chủ yếu nên việc ứ đọng nguồn vốn khơng nhiều và được thêm phần lợi là đa dạng hĩa về sản phẩm.
Quỹ đất lớn, quy hoạch và quỹ đất cĩ sẵn được chính quyền Quận Tân Bình, Huyện Bình Chánh giao cho và cĩ quyết định giao đất của Chính phủ.
Cĩ danh tiếng tốt trên thị trường Bất Động Sản cũng như được sự tín nhiệm của khách hàng trong nhiều năm liền.
Sản phẩm nổi tiếng với chất lượng cao và uy tín về các thủ tục pháp lí.
Khả năng quản lí chi phí của các bộ phận tốt do đĩ đem lại lợi nhuận cho cơng ty cao.
rõ ràng, hệ thống mục tiêu cụ thể.
Các nhà quản lí cơng ty cĩ kinh nghiệm trong lĩnh vực Bất Động Sản (ít nhất là 5 năm).
Điểm yếu
Cơng ty chưa chú trọng mở rộng thị trường sang các khu vực khác trong thành phố mà chỉ tập trung trong khu vực quận Tân Bình và Bình Chánh.
Chưa khai thác các phân khúc thị trường khác.
Cĩ nhiều sản phẩm dở dang, tiến độ cơng trình cịn chậm do ảnh hưởng bởi tiến độ thu hồi đất.
Trình độ nhân viên cịn chưa đồng đều, trình độ chuyên mơn của nhân viên cịn chưa sâu vào các nghiệp vụ chính.
Các hoạt động quảng bá doanh nghiệp, hình ảnh cơng ty cũng như các hoạt động quảng cáo sản phẩm của cơng ty cịn mờ nhạt, các chương
trình tiếp thị chưa mạnh.
Các thủ tục pháp lí cịn chậm do khơng chủ động được vấn đề thời gian do những quy định về đất đai cịn phức tạp, chưa rõ ràng.
Cơng ty chưa quy định rõ ràng về chế độ thưởng phạt, ngày phép…nhiệm vụ quyền hạn của bộ máy quản lý cịn chồng chéo, chưa phân định rõ ràng.
Trình độ ngoại ngữ của bộ máy quản lý cịn nhiều hạn chế.
Cơ hội
Thị trường Bất Động Sản đang dần khơi phục lại sau một thời gian dài “đĩng băng”
Tốc độ tăng trưởng lợinhuận cao
Nhu cầu về mua nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến cao cấp ở Việt Nam đều đang gia tăng.
Các phân khúc thị trường Bất Động Sản khác như: văn phịng, khách sạn đang cĩ xu hướng tăng cao.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, đứng thứ hai châu Á( 8% năm 2008), riêng thành phố Hồ Chí Minh là 10%.
Tốc độ đơ thị hĩa, tốc độ tăng GDP , tốc độ tăng cơng nghiệp tăng nhanh, dẫn đến dân số tăng nhanh ở các đơ thị lớn như TP. HCM.
vốn FDI thực hiện cũng đã đạt 3,3, tỷ USD.
Kiều hối ở các nước gửi về về Việt Nam đang tăng lên dẫn đến nhu cầu nhà ở cho phân khúc thị trường mới này tăng lên.
Việt Nam ngày càng mở rộng quan hệ kinh tế với thế giới và khu vực, điển hình Việt Nam đã gia nhập vào Tổ chức Thương Mại thế Giới
(WTO) năm 2006 đã thu hút nhiều nhà đầu tư vào các trung tâm Thành phố lớn. Nên nhu cầu đất phục vụ sản xuất kinh doanh, đất xây dựng nhà xưởng làm văn phịng sẽ tăng vọt.
Pháp luật ngày càng hồn thiện và tạo mơi trường pháp lý thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển như: các quy định về khung giá đất,
phương pháp định giá đất để bình ổn thị trường bất động sản, các quy định về tiêu chuẩn các khu đơ thị mới, quy định về việc đầu tư vốn trong Bất Động Sản, chủ trương di dời các cơ sở sản xuất vào các Khu cơng nghiệp tập trung của UBND Thành Phố……. nên nhu cầu về đất cơng nghiệp, nhà xưởng xây sẵn sẽ rất lớn.
Thách thức.
Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị cho mình một thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa chuyên nghiệp. Do đĩ, mơi trường cạnh tranh trên thị trường Bất Động Sản đang ngày càng gắt gao hơn.
Tỉ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc mới hồn thành. Một điều đáng quan ngại là trong khi tỉ lệ trống cịn khá cao thì nguồn cung văn phịng cho thuê được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách hàng giữa các chủ cao ốc trong thời gian tới sẽ hết sức quyết liệt.
Các rào cản gia nhập ngành khơng mấy là khĩ khăn trong điều kiện kinh tế hiện nay, thị trường đang cần các nguồn cung dồi dào cho các phân
khúc khách hàng mới, dẫn đến số lượng các đối thủ gia nhập ngành đang ngày một gia tăng.
Các quy định mới về thu tiền sử dụng đất và các chi phí khác của Chính phủ đang ngày càng chi tiết và được đánh giá là cĩ tăng. Vì vậy, nguy cơ về việc tăng giá sản phẩm là điều khĩ tránh khỏi.
Các quy định mới về bảo trì nhà cao tầng làm rõ trách nhiệm của Chủ đầu tư. Tuy khơng làm tăng giá thành sản phẩm nhưng gián tiếp làm tăng chi phí cho khách hàng tạo nên tâm lý e ngại của khách hàng.
Ngồi ra, các doanh nghiệp nhỏ đang phát triển mạnh mẽ về số lượng cĩ
tính cạnh tranh cục bộ với hoạt động của Cơng ty cổ phần địa ốc Đại Việt trên một số địa bàn, cụ thể là trên các khu vực thuộc Quận mới Bình Tân.
Nguy cơ về nhà ở cao tầng. Hiện nay làn sĩng xây dựng nhà ở cao tầng đang phát triển rất mạnh mẽ, và dự báo sắp tới sẽ xảy ra khủng hoảng
thừa trên thị trường này. Vì vậy, việc tham gia phát triển nhà cao tầng cĩ
thể tạo thành nguy cơ cho hoạt động của Cơng ty cổ phần địa ốc Đại Việt nếu khơng được đánh giá và nghiên cứu đúng mức, đặc biệt là về vấn đề kỹ thuật, chất
lượng.
Các nhà đầu tư nước ngồi đang chiếm thị trường trong việc khai thác các dự án lớn như cao ốc văn phịng, căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, trung tâm thể dục thể thao … và đưa các nhà đầu tư trong nước vào
các phân khúc vừa và nhỏ. Nguy cơ thị trường bị thu hẹp. Một số nhà đầu tư trong nước đã liên doanh với nhà đầu tư nước ngồi để tăng lợi thế cạnh tranh về vốn và cơng nghệ cũng là nguy cơ cho Cơng ty cổ phần địa ốc Đại Việt
Giá đất tăng cao sẽ thu hẹp thị phần người mua, đối với người cĩ thu nhập trung bình và thấp cơ hội để tạo nhà ở càng khĩ khăn.
3. Đánh giá hoạt động Marketing của cơng ty trong giai đoạn 2006- 20093.1 Thực trạng thị trường, tổ chức nghiên cứu thị trường và giải pháp 3.1 Thực trạng thị trường, tổ chức nghiên cứu thị trường và giải pháp
Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản của Việt Nam khá phức tạp. Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chĩng nhưng các giao dịch của thị trường vẫn “đĩng băng”. Vậy đâu là nguyên nhân của tình trạng này và hậu quả của nĩ tác động đến nền kinh tế ra sao là điều cần quan tâm đánh giá. Sau đây chúng ta sẽ xem xét cụ thể từng giai đoạn:
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đĩ giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước cơng nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vơ tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thơng tin về giá nhà đất.
• Giai đoạn thị trường bất động sản đĩng băng (2003 – nay)
Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đĩng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành cơng giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang cĩ biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến khơng đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất cĩ nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn khơng cĩ người mua. Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)… năm 2004 giá lên tới 700 – 800 triệu đồng/mảnh (trên – dưới 100m2), thì nay chào giá 400 – 500 triệu đồng vẫn khơng cĩ người mua. Ở các đơ thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TTBĐS cũng khơng khá hơn. Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN)… năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay chỉ rao bán ở mức trên – dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khĩ bán.
3.1.1 Thực trạng thị trường của cơng ty trong 2 năm qua (2008-2009)
Cơng ty cổ phần địa ốc Đại Việt là một cơng ty kinh doanh về lĩnh vực địa ốc. cĩ những dự án cơng ty là người trực tiếp đầu tư, cĩ những dự án cơng ty chỉ nhận mơi giới và hưởng phần trăm hêu hồng. Thị trường mà cơng ty hoạt động chủ yếu là trong
nước với các tỉnh thành như: thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương và các tỉnh thành lân cận khác.
Do mơ hình cơng ty là cơng ty về mối giới và đầu tư bất động sản nên lượng sản phẩm của cơng ty là rất lớn nhưng nhĩm chung lại chỉ cĩ 3 sản phẩm chủ yếu:
Căn hộ trung cư cao cấp
Căn hộ trung cư dành cho nhưng người cĩ thu nhập thấp
Đất nền và nhà phố
Thị trường mục tiêu
Thị trường mục tiêu mà cơng ty đang nhắm tới đĩ là các dự án ở thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương. Trong các thị trường chủ yếu này thị trường trọng điểm vẫn là thành phố Hồ Chí Minh. Do mật độ dân số ở thành phố Hồ Chí Minh lớn nên nhu cầu về đất và nhà ở là khá cao. Nên cĩ thể thấy được đây là một thị trường rất tiềm năng.
Khách hàng mục tiêu
Nhĩm khách hàng
Đặc điểm Mong muốn Tỷ lệ
TUỔI TRẺ TÀI CAO
- Người độc thân, tự lập, thành cơng sớm trong độ tuổi 25-32. - Lương khoảng 800-1.000 đơ la Mỹ/tháng.
Khơng gian sống riêng, đi sớm về khuya dễ dàng, tự do tụ tập bạn bè. - Đa phần chọn căn hộ cĩ diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện đi làm. 5% Vè TƯƠNG LAI - Vợ chồng gần ngũ tuần, cĩ con tuổi trưởng thành, dành dụm mua nhà làm của để dành cho con sau
- Mơi trường sống - Uy tín của chủ đầu tư
CON EM này.
- Thường cân nhắc kĩ, ra quyết định chậm nhưng khả năng tài chính cao, sẵn sàng trả giá cao cho những sản phẩm uy tín, an
tồn ĂN
NấN LÀM RA
Gia đình làm ăn khấm khá, sau một thời gian dành dụm muốn đổi nhà cao cấp hơn.
Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần trung tâm, khu cao cấp, nhiều tiện ích mơi
trường.
- Ít nhạy cảm về giá nhưng chỉ trả giá cao cho căn nhà lý tưởng gần sơng, giao thơng thuận tiện hay cĩ hướng hợp với mình. 18% 18% NGễI NHÀ MƠ ƯỚC Vợ chồng trẻ dành dụm mua căn hộ đầu tiên cho cuộc sống riêng.
Thường chọn nhà cĩ diện tích nhỏ hơn 80m2, cĩ thể xa trung tâm, giá khoảng vài trăm triệu đồng. - Giá và phương thức thanh toỏnlà quan tâm