b .Chính sách giá
d. Các chính sách khác:
Song song với 3 chính sách chủ đạo Nhà nước còn đưa ra một số chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp như: Tại điều 4 quyết định 167/2008/QĐ-TTg của chính phủ ngày 12/12/2008 quy định về mức hỗ trợ: 1. Mức hỗ trợ:
Ngân sách trung ương hỗ trợ 06 triệu đồng/hộ. Đối với những hộ dân thuộc diện đối tượng được hỗ trợ nhà ở đang cư trú tại các đơn vị hành chính thuộc vùng khó khăn quy định tại Quyết định số 30/2007/QĐ-TTg ngày 05 tháng 3 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Danh mục các đơn vị hành chính thuộc vùng khó khăn thì ngân sách trung ương hỗ trợ 07 triệu đồng/hộ. Các địa phương có trách nhiệm hỗ trợ thêm ngoài phần ngân sách trung ương hỗ trợ và huy động cộng đồng giúp đỡ các hộ làm nhà ở.
Các chính sách Nhà nước đưa ra áp dụng vào thực tế đã có được những kết quả như sau:
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến thời điểm này(ngày 8/9/2011), thành phố đã chấp thuận cho phép khởi công cũng như đã và đang triển khai các thủ tục, tổng cộng là 11 dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn với tổng diện tích đất ở (không kể diện tích hạ tầng kỹ thuật-xã hội của dự án) là 21 ha, xây dựng khoảng 11.700 căn hộ đáp ứng chỗ ở cho khoảng 41.600 người. Tính đến cuối tháng 8/2011, đã có một dự án hoàn thành là tòa nhà chung cư cao tầng CT1 - Ngô Thì Nhậm (Hà Đông) của Công ty Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai, với tổng cộng 328 căn hộ được bán ra.
Ngoài ra, có 5 dự án đã khởi công xây dựng với 3.422 căn hộ tại Kiến Hưng (Hà Đông) và Sài Đồng (Long Biên), Đặng Xá (Gia Lâm) đã đủ điều kiện tổ chức nhận đơn, ký hợp đồng mua bán nhà với người dân có nhu cầu mua nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngoài ra, có 5 dự án đang trong quá trình hoàn thành thủ tục đầu tư để chuẩn bị khởi công trong thời gian tới. Tuy nhiên, để có được những con số trên, kể từ sau khi Nghị định 18 của Chính phủ được ban hành từ tháng 4/2009 đến nay, thống kê chưa đầy đủ cho thấy, đã có đến hàng trăm cuộc họp kín họp mở, hội nghị, hội thảo của cơ quan cấp bộ và UBND thành phố để bàn chuyện xây nhà cho người thu nhập thấp. Riêng với thành phố Hà Nội, lịch làm việc của lãnh đạo thành phố trong suốt hơn 2 năm qua, hầu như tháng nào cũng có các cuộc họp về chủ đề nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Họp nhiều, bàn nhiều, sửa đổi nhiều, song dường nhưng mục đích cuối cùng thì dường như vẫn chưa chạm tới được. Tại một cuộc họp mới nhất của UBND thành phố Hà Nội về chương trình xây nhà cho người thu nhập thấp, tổ chức chiều 7/9, đại diện các sở Xây dựng, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, các doanh nghiệp... thừa nhận, vẫn có quá nhiều điểm “nghẽn” khiến chương trình không được như kỳ vọng. Một trong những điểm “nghẽn” được cho là khá quan trọng là chuyện khoanh vùng đối tượng được xét duyệt mua nhà thu nhập thấp. Theo quy định ban đầu của thành phố Hà Nội, chỉ những người có hộ khẩu
thường trú tại các quận nội thành mới là đối tượng được nộp đơn mua nhà. Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ban hành, quy định này đã trở nên lỗi thời vì không thấy mấy ai là người nội thành đến nộp đơn xét duyệt mua nhà. Bất đắc dĩ, đầu tháng 3/2011, trong lần mở bán tại dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng, thành phố đã phải phá lệ khi bãi bỏ quy định giới hạn hộ khẩu nội thành, thay vào đó là tất cả người dân có hộ khẩu tại Hà Nội có thể tham gia đăng ký mua nhà. Song, do những bất cập trong thiết kế, giá cả, việc bỏ giới hạn hộ khẩu của thành phố dường như vẫn có nhiều ý nghĩa khi dự án nhà giá thấp tại lô No 11A và No 12-2 ở khu đô thị mới Sài Đồng (quận Long Biên) còn tới hơn 100 khách hàng (trên tổng số 400 hồ sơ) chưa ký hợp đồng mua nhà dù chủ đầu tư đã ra thông báo tới lần thứ 3. Thậm chí không ít hộ gia đình nằm trong diện được ký hợp đồng mua nhà đã tự nguyện rút đơn vì không đủ khả năng tài chính. Trước thực tế đó, trong cuộc họp ngày 7/9, lãnh đạo thành phố Hà Nội cũng đã tính tới giải pháp sẽ cho cả những người tạm trú tại Hà Nội được nộp đơn xét duyệt mua nhà thu nhập thấp, tất nhiên kèm theo đó vẫn là một điều kiện giới hạn với những đối tượng hưởng lương ngân sách.
Vô số những mâu thuẫn:
Theo đại diện các khách hàng có ý định mua nhà thu nhập thấp, sở dĩ họ không mặn mà với chương trình nhà thu nhập thấp vì thực tế giá bán của những căn hộ thuộc diện này lại không được như tên gọi, trong khi địa điểm, vị trí dự án lại cách trung tâm thành phố trên dưới 20 km.
Không những thế, do cơ quan quản lý không đứng ra cầm trịch việc định giá mà chỉ có chỉ đạo chung chung dẫn tới việc giá thành mỗi dự án, mỗi chủ đầu tư "hét" một giá. chẳng hạn, tại dự án ở Xuân Mai, giá chỉ là 8,8 triệu đồng/m2, nhưng dự án Ngô Thì Nhậm thì đã trên 11 triệu đồng/m2, rồi đến dự án ở Sài Đồng, giá đã là 13,3 triệu/m2, vượt quá khả năng thanh toán của nhiều đối tượng “thu nhập thấp”.
Điều đáng nói ở đây, trong khi các chi phí gần như ngang bằng nhau, thủ tục, đất đai cũng được hưởng các ưu tiên tương tự nhau thì giá nhà thu nhập thấp tại Hà Nội lại ngang bằng với giá nhà thương mại tại Tp.HCM - nơi vốn được xem là áp lực về nhà ở còn cao hơn nhiều so với Thủ đô.
Rồi, không hiểu sao, trong khi các căn hộ chung cư mini do tư nhân xây dựng với diện tích chỉ từ 30 - 40 m2 ở ngay nội thành được rất nhiều người quan, săn tìm mua thì hầu hết các dự án nhà thu nhập thấp lại được thiết kế với diện tích từ 60 - 70 m2. Nếu nhân với mức giá trên 13 triệu đồng/m2 thì số tiền bỏ ra để mua nhà là không hề nhỏ.
Để khắc phục bất cập trên mà cụ thể là giảm giá thành, giá bán, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn đã kiến nghị thành phố nên sớm ban hành quy định đối với các dự án nhà giá thấp, căn hộ có diện tích 35 - 45 m2 sẽ phải chiếm khoảng 20%, diện tích 45 - 60 m2 chiếm 60%, căn hộ 60 - 70 m2 chỉ chiếm 20% dành cho những người có điều kiện tốt hơn một chút. Cũng trong cuộc họp ngày 7/9, đại diện lãnh đạo Sở Tài chính Hà Nội cho rằng, câu chuyện giá bán nhà thu nhập thấp tại Thủ đô hiện đang chứa đựng mâu thuẫn giữa việc khuyến khích doanh nghiệp tham gia và vấn đề đảm bảo an sinh xã hội.
Tuy nhiên, cơ quan này lại kiến nghị Bộ Xây dựng nên xem xét bãi bỏ quy định “giá bán phải theo cấp thẩm quyền phê duyệt”, thay vào đó là “doanh nghiệp phải đăng ký giá để duyệt dự án đầu tư”.
Ở góc độ chủ đầu tư, đại diện các doanh nghiệp tham gia đều thống nhất, dù Bộ và thành phố đã ban hành hàng tá văn bản về nhà thu nhập thấp nhưng cái quan trọng nhất là quy chuẩn chung để xây nhà thu nhập thấp thì lại... chưa thấy đâu.
Đại diện lãnh đạo Vinaconex Xuân Mai, Handico 5... cho rằng, do chưa có quy chuẩn về việc xây dựng nhà thu nhập thấp nên chủ đầu tư buộc phải áp dụng xây
dựng theo quy chuẩn nhà cao tầng. Do đó, ngoài việc phần xây thô nhà phải đảm bảo chất lượng, thì phần hoàn thiện cũng khó rẻ hơn vì cửa kính, cửa gỗ của nhà cũng phải đảm bảo an toàn, các thiết bị ngầm cũng phải làm chất lượng tốt... khó có thể hạ giá thành theo nguyện vọng của người dân.
Một ví dụ điển hình về nhà ở dành cho sinh viên là Làng Sinh viên HACINCO, theo tạp chí kinh tế và dự báo, số tổng quan kinh tế - xã hội Việt Nam tháng 9/2008 cho biết “ Kinh nghiệm rút ra từ làng Sinh viên Hacinco là ngoài các ưu điểm mà chúng ta dễ nhận thấy như đã tạo ra được một quần cư hiện đại cho Sinh viên thuê, nhưng thực tế còn nhiều vấn đề cần trao đổi đó là: Đa phần sinh viên thuê tại đây có gia đình mà mức thu nhập tương đối khá giả (số lượng ít), số lượng lớn các công ty, cơ quan, tổ chức kinh tế cũng thuê văn phòng tại đây; rất nhiều các hoạt động, các dịch vụ cho sinh viên mặc dù đã được duyệt trong báo cáo nghiên cứu khả thi xong vẫn chưa được xây dựng v.v… Làng Sinh viên hiện nay khó có khả năng thu hồi vốn nếu đầu tư xây dựng đúng những tiêu chí được duyệt và nếu chỉ cho Sinh viên thuê. Như vậy mục đích sử dụng ban đầu đã bị thay đổi.”
Và các khu nhà thu nhập thấp xây dựng thí điểm B4, B5 Cầu Diễn hay 9 tầng Xuân Đỉnh thì mới chỉ đầu tư được ngôi nhà, cũng không khác mấy căn hộ gia đình hiện nay. Đối tượng sử dụng hiện nay cũng chưa xác định được đúng thành phần như chủ trương ban đầu mà chuyển thành nhà ở tạm cư cho các hộ dân tại khu nhà Gỗ ở ngoài đê sông Hồng và phục vụ giải phóng mặt bằng, tái định cư. Như vậy mục đích cho xây dựng nhà cho người thu nhập thấp vẫn chưa thực hiện được. Hơn nữa, giá bán nhà cho người có thu nhập thấp chưa được quy định và ban hành. Các giá bán hiện nay là quá cao so với thu nhập của người dân nói chung và người thu nhập thấp nói riêng, chưa có chính sách hỗ trợ khi người có thu nhập thấp vay tiền để xây nhà.
Đến ngày 6/12/2011, Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính Việt Nam
(VAFI) kiến nghị Chính phủ có chính sách cụ thể hỗ trợ chủ đầu tư và người dân để giảm giá thành nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT). Theo tính toán của VAFI, giá nhà còn có thể giảm 30-40%. Theo đánh giá của
VAFI, nhà ở vẫn là mơ ước của hàng triệu gia đình, dù chỉ là một căn hộ nhỏ với giá thấp nhất, nguyên nhân là do thu nhập thực tế của một bộ phận người lao động, công chức, viên chức còn quá thấp so với khả năng tài chính để mua một căn hộ nhỏ. Trong khi đó, quỹ đất sạch xây dựng chung cư cao tầng cho người TNT được hình thành từ việc điều tiết quỹ đất kinh doanh thương mại của các dự án bất động sản không nhiều và không thể đáp ứng được nhu cầu của hàng triệu người chưa có nhà ở. Về nguyên tắc, người TNT mua những căn hộ này được ưu đãi nhưng việc thực thi ở nhiều nơi chưa thực sự công khai minh bạch, vẫn còn biểu hiện của tình trạng cơ chế xin cho và nhiều thủ tục rắc rối phức tạp làm cho giá bán nhà thu nhập thấp vẫn cao và chất lượng vẫn là vấn đề, trong khi nguồn cung không nhiều. Thêm vào đó, người mua nhà vay tiền tại các ngân hàng thương mại theo lãi suất thị trường; tài sản thế chấp chính là căn nhà mua với điều kiện người mua nhà thanh toán trước hơn 30% giá bán nhà. Với mức lãi suất cho vay trong các năm gần đây là 15-25%/năm, vay tiền mua nhà là hết sức nguy hiểm cho người TNT, nên đây không phải là giải pháp cơ bản trong việc giải quyết nhu cầu mua nhà của hàng triệu người TNT. Về ý tưởng xây nhà sau đó cho người TNT thuê với giá phải chăng, phù hợp với thu nhập thực tế của người TNT, VAFI cho rằng không khả thi vì Nhà nước không có nguồn tài chính khổng lồ để giải quyết nhu cầu cho hàng triệu người TNT. Nếu kêu gọi DN đứng ra xây dựng mà không kèm theo cơ chế ưu đãi của Nhà nước thì không có DN nào tham gia vì không có khả năng tài chính; hoặc nếu có đủ năng lực tài chính cũng sẽ thua lỗ vì dòng tiền thu được từ tiền thuê nhà không bù được các chi phí xây dựng. Có thể giảm giá bán căn hộ nhỏ (35-70m2) tới mức 30-40% cho người TNT bằng cơ chế miễn toàn bộ các loại thuế, phí liên quan đến chi phí xây dựng, đi kèm với cơ chế cung cấp tín dụng ưu đãi để người TNT
với số tiền ban đầu chỉ ở mức từ 200 triệu đồng đến 400 triệu đồng có khả năng mua căn hộ với giá từ 350 triệu đồng tới 700 triệu đồng-VAFI đề xuất. Cụ thể, miễn thuế GTGT 10% cho người TNT khi mua nhà; miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho DN khi thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho người TNT; miễn thuế trước bạ cho người mua nhà; DN được miễn thuế thu nhập DN cho dự án xây nhà TNT. Đồng thời, giao nhiệm vụ cho một ngân hàng thương mại mà Nhà nước nắm cổ phần chi phối thực hiện cơ chế cung cấp tín dụng ưu đãi cho mọi hoạt động xây dựng nhà TNT. Làm việc với TP Hà Nội về việc kiểm tra tình hình triển khai nhà ở xã hội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng vẫn có thể hạ được giá thành nhà TNT nếu nghiên cứu thiết kế các mô hình hợp lý, có áp dụng các công nghệ tiên tiến, vật liệu tiên tiến. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nói, nếu so với thu nhập của người làm công ăn lương hiện nay, giá nhà TNT còn khá cao vì những dự án này phát triển theo con đường nhà ở thương mại có sự hỗ trợ của Nhà nước. Tuy nhiên, vẫn có thể giảm giá thành thông qua việc áp dụng các tiêu chuẩn thiết kế mẫu, áp dụng công nghệ, vật liệu tiên tiến, kết hợp với sự kiểm tra, thẩm định chặt chẽ hơn nữa của chính quyền địa phương. Một số địa phương như Đà Nẵng, Thừa Thiên-Huế, Thanh Hóa, giá nhà TNT chỉ khoảng 6 triệu đồng/m2 do đất đai của những khu vực này thường rẻ và chính quyền địa phương giao những khu đất tại nội thành đã có hạ tầng nên chi phí cho hạ tầng thấp. Còn ở Hà Nội, giá trên dưới 10 triệu đồng/m2 như hiện nay là thích hợp.
Theo Bộ Xây dựng, tính đến đầu năm 2012 diện tích nhà ở bình quân cả nước khoảng 18,3 m2/người (đô thị đạt 21,3m2, nông thôn 16,8 m2/người). Riêng chương trình nhà ở cho sinh viên, có khoảng 150 khối nhà được hoàn thành và đưa vào sử dụng, đáp ứng 125.000 chỗ ở. Dự kiến, trong năm nay sẽ có 100 khối nhà hoàn thành, đa số từ 9 tầng trở lên, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 205.000 sinh viên. Cũng trong năm qua, cả nước đã có thêm 27 dự án nhà ở cho công nhân được khởi công, với tổng vốn đầu tư 3.015 tỷ đồng, sẽ đáp ứng chỗ ở
cho khoảng 140.000 lao động tại các khu công nghiệp. Tuy nhiên, đến thời điểm này mới có 9 dự án tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được đưa vào sử dụng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 27.800 lao động. Đặc biệt, trong năm qua nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị có 42 dự án được khởi công xây dựng, với tổng mức đầu tư khoảng 4.500 tỷ đồng, tổng diện tích sàn khoảng 907.000m2, đáp ứng cho khoảng 73.200 người. Tuy nhiên, đến cuối năm 2011 mới có hơn 1.700 căn hộ được đưa vào sử dụng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 8.000 người (đạt 1% kế hoạch). Chính sách về nhà ở cho người thu nhập thấp còn khá nhiều bất cập. Lý giải tình trạng này, nhiều người dân trong diện được mua NTNT cho rằng, chất lượng cũng như giá cả của NTNT không như mong đợi của người