Ban quản lý các tổ chức tín dụng quốc tế thuộc Ngân hàng Nhà nước và Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam (VBSP) vừa ký kết thỏa thuận tín dụng cơ chế tài chính nhà ở cho người nghèo đô thị.
Theo đó, Ngân hàng Nhà nước cho VBSP vay 48 tỷ đồng để triển khai chương trình cho các hộ thu nhập thấp và hộ nghèo đô thị vay vốn sửa chữa, xây hoặc mua nhà. Dự án có hai mục tiêu chính: mục tiêu trước mắt là thông qua hệ thống ngân hàng, các tổ chức tín dụng cho các đối tượng hộ gia đình nghèo, hộ có thu nhập thấp ở đô thị vay để cải thiện điều kiện nhà ở; và mục tiêu dài hạn là thiết lập một thị trường tài chính nhà ở bền vững tại Việt Nam có khả năng huy động các nguồn vốn trung và dài hạn cho lĩnh vực nhà ở, nhưng vẫn có thể tiếp cận và chi trả được đối với các hộ nghèo và thu nhập thấp.
- Người thu nhập thấp được phép vay vốn từ quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở của địa phương để cải thiện chỗ ở, tỷ lệ lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất vay của ngân hàng thương mại. Người vay phải bảo đảm khả năng trả nợ (cho đến khi kết thúc thời hạn trảgóp). Sau khi thanh toán xong tiền mua nhà (đối với trường hợp mua nhà trả góp) hoặc xây xong nhà và trả hết các khoản vay (đối với trường hợp vay tiền để tự làm nhà) thì nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho các đối tượng nói trên.
- Người thu nhập thấp được mua nhà theo phương thức trả góp, theo quy chế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, đối với trường hợp nhà chung cư cao
nhập thấp có thể giải quyết thuê nhà với mức giá phù hợp, tuy nhiên người thuê nhà phải đảm bảo cam kết khi không có nhu cầu tiếp tục thuê căn hộ đang ở, phải trả lại cho chủ sở hữu hợp pháp căn nhà đó để tránh tình trạng chuyển nhượng hợp đồng của chủ sở hữu.
- Đối với các dự án nhà ở phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, chủ đầu tư nhà nước giao đất nhưng chưa thu tiền sử dụng đất để chủ đầu tư tập trung vốn thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng cơ sở hạ tầng. Sau khi xây dựng xong nhà ở và đưa vào sử dụng (bán, cho thuê) thì nhà nước mới thực hiện việc thu tiền sử dụng đất
c.Chính sách giá
Điều 1. Nguyên tắc xác định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội:
Nguyên tắc xác định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội thực hiện theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ- CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình; Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia;
Việc xác định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội thực hiện sau khi có quyết định phê duyệt quyết toán dự án hoàn thành của cấp có thẩm quyền; trường hợp chưa có quyết định phê duyệt quyết toán dự án hoàn thành dự án của cấp có thẩm quyền mà phải xác định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội theo chỉ
đạo của UBND Thành phố thì xác định giá tạm tính. Hồ sơ xác định tạm tính giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội theo quy định tại điều 2 Bản quy định này trên cơ sở thiết kế kỹ thuật - Dự toán dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
“ 1. Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ờ xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách được xác định theo nguyên tắc:
Tính đủ các chi phí bảo đảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng, chi phí bảo trì, quản lý, vận hành quỹ nhà ở xã hội
Ủy ban nhân dân cấp tình ban hành khung giá cho thuê nhà ở xã hội để áp dung trên địa bàn
2. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước được xác định theo nguyên tắc:
- Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng bảo đảm tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức theo quy định…. Trong trường hợp bán trả chậm, trả dần thì người mưa phải nộp lần đầu không quá 20% giá nhà ở, trừ trường hơp các bên có thỏa thuận khác, thời hạn mua nhà trả chậm, trả dần tối thiểu là 10 năm, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán nhà ở
- Giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xây dựng đảm bảo tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay, chi phí bảo trì, quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức theo quy định, không tính các khoản ưu đãi của nhà nước vào giá thuê, thuê mua. Thời hạn thu hồi vốn đối với nhà ở cho thuê tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê
Trong trường hợp cho thuê mua thì người thuê mua phải nộp tiền lần đầu bằng 20% giá trị nhà ở, thời hạn thuê mua tối thiểu là 10 năm, kể từ ngày ký hợp
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguốn vồn không phải từ ngân sách nhà nước trên phạm vi địa bàn”
d.Thành lập các quỹ đầu tư
Cuối năm 2010, Quỹ Tiết kiệm nhà ở được lựa chọn và chính thức được Bộ Xây dựng đề xuất lên Thủ tướng Chính phủ.
“Mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở theo đề án của Bộ XD
Quỹ tiết kiệm nhà ở cho người thu nhập thấp: Nguồn từ đóng góp các đối tượng tham gia, 10% tiền sử dụng đất thu của các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới; ngân sách địa phương hỗ trợ hằng năm; ngân sách trung ương cấp một lần ban đầu; một phần lợi nhuận từ phát hành xổ số; nguồn vốn phát hành trái phiếu nhà ở. Người tham gia quỹ (theo hình thức tự nguyện) được vay sau khi đóng vào quỹ tối thiểu khoảng 30% giá trị nhà ở, với thời gian tối thiểu từ 5 năm. Tiền vay trả dần trong 15 năm. Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp được vay tối đa 70% tổng vốn đầu tư.
Quỹ tiết kiệm nhà người có thu nhập trung bình: Nguồn từ người có nhu cầu mua nhà ở tham gia đóng quỹ. Sau khi đóng vào quỹ khoảng 50% giá trị căn nhà, người tham gia được vay 50% còn lại. Quỹ sẽ do một ngân hàng thương mại hoặc ngân hàng chuyên về tiết kiệm nhà ở quản lý.”
Đầu quý III-2011, Thủ tướng đã phê duyệt việc thành lập quỹ này. Theo đó, quỹ sẽ cho người dân vay tiền mua nhà ở với lãi suất thấp kèm những quy định về đối tượng và điều kiện vay.
Quỹ sẽ dành một phần nhất định ưu tiên cho các doanh nghiệp xây dựng tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội.
Quỹ Tiết kiệm nhà ở được xây dựng giống như hình thức bảo hiểm xã hội với mức đóng góp dự kiến từ 1% tổng tiền lương hàng tháng của người lao
động, hưởng lãi suất 3-5%/năm. Những người không có nhu cầu về nhà, khi về hưu được rút toàn bộ số tiền cả gốc lẫn lãi.
3. Kiến nghị
Coi trọng công tác giải phóng mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng để định hướng phát triển nhà ở nhằm đẩy mạnh quá trình và cung ứng nhà ở
1. Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị phải dự trù các khu dân cư cho người thu nhập thấp với tiêu chuẩn phù hợp nguyện vọng và khả năng thanh toán của họ. Đồng bộ về giải pháp Quy hoạch - Kiến trúc gắn liền với cơ chế quản lý xã hội trong đó quỹ đất phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp chiếm 15% quĩ đất đô thị.
2. Có giải pháp gắn ngay công tác quy hoạch xây dựng cải thiện điều kiện ở cho người nghèo tại các đô thị và dựa trên chiến lược nhà ở quốc gia, Nhà nước chỉ định hướng trong quy hoạch, không áp đặt chủ quan. Trong công tác quy hoạch nên tham vấn ý kiến của cộng đồng, chủ đầu tư. Cần huy động sự tham gia của cộng đồng vào cải tạo điều kiện sống tại
chỗ và cải thiện hạ tầng cơ sở.
3. Trong quy hoạch các đô thị không nên xây dựng tách biệt các khu nhà ở cho các tầng lớp khác nhau. Cần xác định rõ một số khu đất dành ưu tiên xây dựng các khu nhà rẻ tiền cho người nghèo đô thị, các khu ở cho người TNT gắn với dự án khu đô thị. Chú trọng xây dựng nhiều khu ở có tính chất đan xen, hỗn hợp giữa tầng lớp người khá giả với người thu nhập thấp một cách thích hợp và uyển chuyển, hỗ trợ thúc đẩy người nghèo tiến lên theo người khá giả, người thu nhập thấp tìm kiếm việc làm dễ dàng hơn thông qua các hoạt
động dịch vụ. Cần hết sức lưu ý tới vị trí nơi ở sao cho phải gắn với công việc làm ăn của họ, không tách họ ra với cộng đồng chung. Đề xuất vị trí thuận lợi cho việc xây dựng quy hoạch nhà ở cho người thu nhập thấp : có thể kề cảng,
các khu công nghiệp, khu dịch vụ, khu nuôi trồng thuỷ sản, chợ, khu đông dân cư .v .v. gần chỗ làm việc của họ.
3. Qua thực tế và nghiên cứu, chúng tôi kiến nghị tỷ lệ nhà ở cho người thu nhập thấp trong khu quy hoạch là 20% diện tích đất hoặc 30% diện tích nhà. Trong quỹ đất 20% dành cho người thu nhập thấp phải được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, ngoài ra còn có cơ chế chính sách đồng bộ.
Vị trí khu ở nên quy hoạch gần các điểm đỗ phương tiện giao thông công
cộng, gần các khu vực làm việc và có các điểm dịch vụ thương nghiệp bình dân, hàng hoá không đòi hỏi cao cấp phù hợp khả năng tài chính của họ.
Khu đất dự kiến quy hoạch xây dựng nơi ở cho người thu nhập thấp
có giải pháp kiến trúc và giải pháp kỹ thuật hạ tầng thống nhất phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương và từng vùng lãnh thổ.
Hạn chế hình thức giao đất và không được cấp đất đã được đưa vào trong dự án nhà ở thu nhập thấp cho các cơ quan, đơn vị riêng lẻ .
Lập các dự án phát triển các khu ở của người thu nhập thấp đô thị dưới
sự chỉ đạo chung của Hội đồng nhà ở.
Vị trí các khu đất dành để làm nhà ở cho người thu nhập thấp phải bố trí ở bêntrong các mặt phố chính, hoặc ở khu ven đô .Đối với các quy hoạch khu chung cư cao tầng: Nên bố trí nhiều loại căn hộ có diện
tích tiêu chuẩn khác nhau với giá thành hạ.
Hình thành các khu ở dù đa số là người thu nhập thấp cũng cần phải đảm bảo tính đồng bộ các công trình công cộng phục vụ cho cộng đồng dân cư
Tiếp tục nghiên cứu cải cách, bổ sung, hoàn thiện hơn nữa cơ sở pháp lý liên quan đến XD và quản lý nhà ở
Các chính sách dựa vào việc tổng hợp nhiều khía cạnh thuộc các phạm vi về quản lý đô thị, tài chính đô thị, hành chính đô thị, quản lý về sử dụng đất đai, phát triển các cơ sở tầng, tạo dựng các cơ cấu pháp luật của địa phương, các tổ chức Nhà nước, các tổ chức phi Chính phủ. Có sự phối hợp giữa các ban ngành liên quan để đưa ra những giải pháp hợp lý, những chương trình cụ thể. Có những chế tài cụ thể vừa khuyến khích vừa ràng buộc nhà đầu tư có trách nhiệm đóng góp và tham gia với Nhà nước giải quyết các vấn đề nhà ở cho người NTNT. Có những chính sách cho vay vốn ưu đãi, tạo điều kiện về sử dụng đất đai, ưu tiên những dự án có đóng góp đáng kể vào việc giải quyết nhà ở cho người TNT
Một mặt cần cho phép tự do hóa các hoạt động xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp: mọi thành phần và loại hình doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện kỹ thuật và tài chính đều được tham gia xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp không giời giới hạn về quy mô, lãnh thổ. Đa dạng hóa các hình thức đầu tư (trực tiếp, gián tiếp), các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà ở xã hội (100% tư nhân, nhà nước, cổ phần, liên doanh, hiệp hội, đoàn thể, quỹ và các hợp tác xã…). Đặc biệt khuyến khích các tập đoàn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp (kể cả nước ngoài), có năng lực tài chính và công nghệ mạnh đầu tư trực tiếp và lĩnh vực này.Phát triển thị trường tài chính liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp: Cho vay trả chậm trừ vào lương tháng, thuê mua, tín dụng tiêu dùng tín chấp và thế chấp.
Xây dựng và giám sát thực hiện các quy hoạch không gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an toàn và hài hòa cảnh quan đô thị (nên có những quy hoạch và tiêu chuẩn dành riêng cho các khu nhà ở cho người có thu nhập thấp). Hoàn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng tự do hóa và thị trường hóa, ban hành thực hiện các chính sách miễn giảm thuế và các ưu đãi toàn diện khác nhằm khuyến khích đầu tư và phát triển quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp, xây dựng các quy chế quản lý hiệu quả
các chung cư, ngăn chặn và trừng phạt nghiêm khắc các hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí trong xây dựng, quản lý nhà tái định cư, nhà cho người có thu nhập thấp, kể cả các nhà tình nghĩa, nhà tình thương và nhà đoàn kết…
Cần phải có giải pháp đồng bộ, quy định chặt chẽ cho người có thu nhập thấp. Việc xây nhà bán cho người thu nhập thấp cũng phải tính đến khả
năng túi tiền của họ. Vì thế, phải có chính sách bán trả góp với thời gian dài hạn không tính lãi suất. Bên cạnh đó, cần phải có một hành lang pháp lí rộng rãi từ cấp phường, xã, những tiêu chí cụ thể quy định người có thu nhập thấp được hưởng “nhà dành cho người nghèo”. Quy hoạch lại việc xây chung cư cho người thu nhập thấp một cách đồng bộ từ trung ương đến cơ sở. Có như vậy, người thu nhập thấp mới được hưởng quyền lợi đúng với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước
Về chính sách thuế: Ðối với nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng nên
miễn các loại thuế như thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp và một số loại thuế khác có liên quan. Ông Thục đề nghị ngân hàng Nhà nước Việt Nam: Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp vay vốn tín dụng để cải thiện nhà ở phù hợp với đặc điểm và điều kiện của các hộ gia đình thu nhập thấp; nghiên cứu hoàn