Căn cứ Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) của quận Long Biên. Căn cứ các quy định của Nhà nước về quản lý đất đai theo Luật đất đai 2013 mới ban hành. Dựa trên tình hình thực tế về thu NSNN từ đất trên địa bàn. Em xin đề xuất một số giải pháp nhằm phát huy nguồn thu từ đất trên địa bàn.
a. Nhóm giải pháp liên quan đến quy hoạch: nhóm giải pháp này có ý nghĩa quan trọng, do vậy cần thực hiện trước một bước. Cụ thể là trên cơ sở quy hoạch chung toàn quận cần thực hiện khai thác tối đa các ô quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng và các khu vực phát triển đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, để đưa ra đấu giá, đấu thầu.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 68 b.Nhóm giải pháp về quản lý đất đai:
- Quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa bàn để thu tiền sử dụng đất theo quy định.
- Quản lý chặt chẽ việc chuyển quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa bàn quận để thu các loại thuế theo quy định chung.
- Đôn đốc các tổ chức thuộc diện thuê đất phải nộp tiền đầy đủ, đúng thời gian quy định; nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp đã có quyết định phê duyệt giá trị tiền nộp chuyển mục đích của cấp có thẩm quyền quy định. - Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức đề kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử phạt các trường hợp vi phạm theo quy định tại Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Có biện pháp xử lý, quy rõ trách nhiệm đối với cán bộ chịu trách nhiệm quản lý nếu để xảy ra lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà trái phép.
- Thu hồi những diện tích đất đang sử dụng lãng phí, sai mục đích
Trong thời gian vừa qua cho thấy, việc quỹ đất chưa hiệu quả. Tình trạng cá nhân, tổ chức, đặc biệt là các cơ quan hành chính sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất sai mục đích hoặc sử dụng kém hiệu quả khá phổ biến. Thực tiễn cho thấy có một nghịch lý là, bên cạnh rất nhiều doanh nghiệp nhà nước được cấp QSDĐ với số lượng quỹ đất rất lớn, vị trí thuận lợi nhưng hiệu quả sử dụng rất thấp, không trả được tiền thuê đất cho Nhà nước, sử dụng sai mục đích như tự chia cho cán bộ công nhân viên làm nhà ở; bên cạnh đó, có nhiều doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác lại không có đất để tiến hành SXKD. Vì vậy, để đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng có hiệu quả, thông qua đó Nhà nước sẽ khai thác tốt hơn nguồn thu từ đất đai thì cần đưa những diện tích đất còn chưa được sử dụng hiệu quả vào sử dụng. Chẳng hạn:
Cần kiên quyết thu hồi để khai thác, sử dụng có hiệu quả đối với đất của các cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước đang cho thuê, cho mượn, sử dụng sai mục đích được giao. Thực tế thời gian qua, cơ quan các cấp của Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản về việc này nhưng kết quả đạt được chưa cao.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 69 Đối với đất do hộ gia đình cá nhân tự ý lấn chiếm, ra quyết định xử phạt hành chính và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định của Nhà nước. - Tăng cường công tác tuyên truyền để nhân dân hiểu và tự giác thực hiện đúng quyền cà nghĩa vụ của mình theo quy định của Luật đất đai.
c. Các giải pháp khác:
- Thống kê, rà soát các nhà vắng chủ do nhà nước đang quản lý để cho thuê hoặc đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tiến hành rà soát lại những đơn vị chưa thực hiện việc thuê đất; ký lại hợp đồng thuê đất đối với các trường hợp đã hết thời hạn
- Tạo quỹ đất sạch để bán đấu giá, có chính sách khuyến khích để lại phần vượt thu từ đất đai, tiếp tục đầu tư hạ tầng tạo các khu đất để đấu giá cho các năm tiếp theo.
- Tổ chức tốt việc thu hút tài chính từ đất để nâng cấp kết cấu hạ tầng nền kinh tế
Thực tế thời gian qua đã cho thấy cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng là một chính sách rất tốt để khai thác nguồn thu từ đất đai.
Để việc sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được thực hiện theo Luật Đất đai 2013 thay thế cho chính sách cũ đã hết hiệu lực. Trong thời gian tới cần cho phép đa dạng các tổ chức, cá nhân có đủ năng lực tài chính đều có thể tham gia vào các dự án đổi quyền sử dụng đất lấy cơ sở hạ tầng. Để có thể biến quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước phát huy được hiệu quả thực tế của nó thì cần có quy chế thông thoáng, phân cấp cho các địa phương có thể xã hội hóa được công tác thu hút nguồn thu thông qua đổi đất lấy hạ tầng. Nếu thực hiện được như vậy sẽ giảm bớt gánh nặng cho NSNN về đầu tư kết cấu hạ tầng, tạo điều kiện cho các hoạt động kinh tế khác của địa phương phát triển.
Để tránh thất thu cho NSNN và nhà nước chủ động hơn trong việc cải thiện môi trường đầu tư khi giao đất, cho thuê đất qua khâu trung gian là các công ty đầu tư phát triển nhà, công ty đầu tư xây dựng khu công nghiệp; nên thực hiện giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và trực tiếp cho nhà đầu tư thuê đất,..
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. KẾT LUẬN
Long Biên nằm ở cửa ngõ phía Đông Bắc của Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, là điểm tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng với nhiều tuyến giao thông lớn như đường sắt, đường quốc lộ, đường thuỷ nối liền các tỉnh phía Bắc và các tỉnh phía Đông Bắc. Những yếu tố trên là cơ sở quan trọng phát triển nền kinh tế của quận Long Biên, nền kinh tế của quận đã phát triển với tốc độ khá nhanh và tương đối toàn diện. Tốc độ tăng trưởng bình quân năm đạt 17%. Giá trị tổng sản lượng các ngành kinh tế năm 2013 của quận Long Biên đạt trên 228.259 tỷ đồng.
Trong giai đoạn 2009-2013, nguồn thu từ đất đã đóng góp từ 15%-45% tổng thu ngân sách quận Long Biên. Giá trị thu NS từ đất tăng từ 915,318 tỷ đồng năm 2009 lên 6069,88 tỷ đồng năm 2013. Năm 2013, quận Long Biên thu đạt 261% kế hoạch thành phố giao. Trong các khoản thu từ đất tại quận Long Biên, tiền sử dụng đất vẫn là khoản thu chính, chiếm từ 94,1% đến 99,03% tổng thu từ đất. Thuế đất chỉ chiếm 1,3% tổng thu từ đất, với 135,286 tỷ đồng trong cả giai đoạn; 41,308 tỷ đồng là giá trị phí và lệ phí thu được từ 56367 giao dịch và 569,4 triệu đồng là tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Từ việc nghiên cứu thực trạng nguồn thu từ đất tại quận Long Biên giai đoạn 2009-2013, có thể nhận thấy một số tồn tại như sau: Việc áp dụng một số chính sách về đất chưa thống nhất; việc xác định giá đất; còn tồn tại thất thu trong thu tiền sử dụng đất; công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế; chưa khai thác tối đa nguồn thu từ đất đô thị; chưa khai thác hết tiềm năng tài chính từ đất phục vụ phát triển KT-XH; công tác định hướng, dự báo, đánh giá, tính toán khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất còn nhiều hạn chế.
Căn cứ quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, số thu NSNN dự kiến tăng giai đoạn 2013-2015 là gần 1,6 tỷ đồng từ đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng và 6201,22 tỷ đồng từ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở đô thị. Thông qua phân tích một số dự án đầu tư cơ sở hạ tầng: Thông qua phân tích 2 dự án: Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất thuộc hẻm 200/15/67
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 71 Nguyễn Sơn và dự án khu đô thị Vinhomes Riverside 2 tại khu đất 96 ha phường Phúc Đồng, Việt Hưng, quận Long Biên để đối ứng thực hiện dự án trọng điểm xây dựng tuyến đường bộ trên cao, có thể ước tính trong 20 năm tới, thu NSNN thông qua các dự án đấu giá, tái định cư và đổi đất lấy cơ sở hạ tầng là không dưới 4000 tỷ đồng/năm.
Thông qua thực trạng thu NSNN từ đất, căn cứ quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm phát huy nguồn thu từ đất: Nhóm giải pháp liên quan đến quy hoạch; nhóm giải pháp về quản lý đất; các giải pháp khác.
2. KIẾN NGHỊ
Để khai thác tối đa hiệu quả từ quỹ đất trên địa bàn quận, cần mở rộng đề tài nghiên cứu tại nhiều địa phương hay trên địa bàn cả nước để thấy rõ những địa phương đang làm tốt hoặc chưa tốt, từ đó đưa ra những bài học kinh nghiệm áp dụng hiệu quả nhằm tăng nguồn thu từ đất.
Tăng cường hơn nữa công tác tuyên truyền pháp luật thông qua nhiều phương tiện thông tin đại chúng hoặc trực tiếp thông qua các lớp tập huấn giúp người dân nâng cao hiểu biết về pháp luật, từ đó thực hiện và làm tốt theo pháp luật.
Đồng thời nghiên cứu sâu hơn các giải pháp thu hút đầu tư, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, nâng cao hạ tầng kỹ thuật, nhằm làm tăng giá trị quỹ đất trên địa bàn, góp phần tăng nguồn thu NSNN từ đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Quốc Hội nước CHXNCNVN (1992),Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia.
2. Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI (2002), Luật ngân sách nhà nước.
3. Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI (2003), Luật đất đai. 4. Chính phủ (2004), Nghịđịnh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về việc thi hành LĐĐ
và một số NĐ khác
5. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất
6. Chính phủ (2004), Nghịđịnh 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về việc bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
7. Chính phủ (2004), Nghịđịnh số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng
đất.
8. Chính phủ (2005), Nghịđịnh số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền cho thuê
đất, mặt nước
9. Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII (2007), Luật thuế thu nhập cá nhân
10. Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 11. Chính phủ (2008), Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 về sửa đổi bổ sung
một sốđiều của Nghịđịnh số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng
đất.
12. Chính phủ (2009), Nghịđịnh số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 Quy định về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
13. Chính phủ (2009), Nghịđịnh số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất
14. Bộ Tài chính (2009), Báo cáo kinh nghiệm của một số nước về thuê tài sản.
15. Ủy ban nhân dân quận Long Biên (2010), Báo cáo Quyết toán thu chi ngân sách năm 2009. 16. Chính phủ (2010), Nghịđịnh số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi bổ sung một sốđiều của Nghịđịnh số 198//2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. 17. Chính phủ (2010), Nghịđịnh số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 73
18. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
19. Ủy ban nhân dân quận Long Biên (2011), Báo cáo Quyết toán thu chi ngân sách năm 2010.
20. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý pháp luật
đất đai.
21. Ủy ban nhân dân quận Long Biên (2012), Báo cáo Quyết toán thu chi ngân sách năm 2011.
22. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 về việc ban hành quy định các loại giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013.
23. Bộ tài chính (2013), Thông tư số 34/2013/TT-BTC sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ.
24. Ủy ban nhân dân quận Long Biên (2013), Báo cáo Quyết toán thu chi ngân sách năm 2012
25. Chính phủ (2013), Nghịđịnh số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 về chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần.
26. Chính phủ (2013), Nghị định 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp.
27. Đảng Cộng sản Việt Nam (2014), Văn kiện đại biểu Toàn quốc lần thứ XI, Hà Nội. 28. Chính phủ (2014), Nghịđịnh số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.
29. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 3207/2014/QĐ-UBND ngày 18/6/2014 về việc duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳđầu (2011-2015) của quận Long Biên.
30. Ủy ban nhân dân quận Long Biên (2014), Báo cáo Quyết toán thu chi ngân sách năm 2013.
31. Chính phủ (2014), Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 quy định về xử
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 74
PHỤ LỤC
Phụ lục 01: So sánh giá đất thị trường và giá đất do UBND thành phố ban hành trên địa bàn quận Long Biên
STT Tên đường Vị trí Giá thị trường Giá do UBND thành
phố ban hành So sánh 1 Nguyễn Văn Cừ Vị trí 1 120.000.000 30.000.000 400% Vị trí 2 83.000.000 17.160.000 483,68% Vị trí 3 61.000.000 14.160.000 430,79% Vị trí 4 45.000.000 12.600.000 357,14% 2 Nguyễn Sơn Vị trí 1 96.000.000 25.200.000 380,95% Vị trí 2 50.000.000 15.000.000 333,33% Vị trí 3 44.000.000 12.600.000 349,21% Vị trí 4 32.000.000 11.280.000 283,69%
Phụ lục 02: Kết quả cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên