* Giá đất là một trong những yếu tố tiên quyết ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu NSNN từ đất đai:
Luật đất đai 2003 quy định: Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất khi giao đất, khi cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, tính lệ phí trước bạ, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, chính sách về gia đất quy định tại Luật đất đai năm 2003 đã thể hiện rõ một số bấp cập. Nguyên tắc trước khi đưa ra bảng giá đất ổn định cho một năm thì phải tiến hành khảo sát thị trường để đưa ra mức giá sát nhất với thực tế. Tuy nhiên, khi đi khảo sát theo từng vùng thì đa phần người dân đều cung cấp thông tin không sát thực tế vì ngại sẽ bị thu tiền sử dụng đất hoặc thuế cao khi chuyển nhượng đất. Thế nhưng, cũng tại khu vực đó, nếu như có dự án phải đền bù để thu hồi đất thì người dân lại đòi giá đền bù phải bằng giá thị trường. Còn trong thực tế giao dịch mua bán đa phần cả bên mua lẫn bên bán đều thống nhất ghi giá bán thấp hơn giá giao dịch nhằm giảm thuế thu nhập trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khi đây là một kênh thông tin cơ bản phục vụ xây dựng bảng giá đất. Nghịch lý này khiến bảng giá đất thường xa rời thực tế, dễ làm nảy sinh khiếu kiện kéo dài. Khi thực hiện định giá theo Luật Đất đai 2003, bất cập là khung giá đất được quy định cho một thời gian khá dài (bảng giá đất công bố
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23 hàng năm, nhưng bị khống chế bởi khung giá), trong khi thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên tục làm cho mức giá nhanh chóng trở nên lạc hậu, thấp hơn nhiều so với thị trường. Mặt khác, mặc dù Luật Đất đai năm 2003 trên cơ sở xác lập hệ thống một giá đất, nhưng trên thực tế giá đất do UBND cấp tỉnh quy định mới chỉ đạt từ 50% tới 60% giá thị trường (có vị trí khung tối đa chỉ đạt 30% giá thực tế thị trường).
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 113 quy định: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ ban hành UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Khoản 3 Điều 114 quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 24 Ngoài ra, tiếp thu đề nghị quy định kết quả tư vấn của tổ chức tư vấn định giá đất là một trong các căn cứ để UBND cấp tỉnh quy định, quyết định giá đất, luật Đất đai (sửa đổi) tại Khoản 4 Điều 115 được chỉnh lý lại: Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.
* Để có thể khai thác tốt nguồn thu từ đất đai, ngoài những nỗ lực chủ quan của chủ thể sở hữu và các chủ thể sử dụng ra còn có ảnh hưởng rất quan trọng của các nhân tố khách quan.
Những nhân tố khách quan đó là: - Quy mô đất đai;
- Đặc điểm và cấu tạo tự nhiên, thổ nhưỡng, môi trường đất đai; - Vị trí không gian địa lý lãnh thổ;
- Trình độ phát triển của nền kinh tế.
1.4. Thực trạng ngân sách từđất trên phạm vi cả nước
Trên phạm vi cả nước, nhìn chung thu ngân sách nhà nước từ đất đang trong tình trạng thất thu. Nhiều đơn vị Nhà nước được giao đất chưa đặt lợi ích chung của toàn xã hội lên trên hết mà chủ yếu đối phó với cơ quan Nhà nước để giữ lại nhiều nhà đất... Hiện nay, trụ sở làm việc của cơ quan Nhà nước và cơ sở hoạt động chiếm khoảng 1,5 tỉ m2, tương đương 594.000 tỉ đồng. Bên cạnh đó còn có hơn 100.000 m2 nhà với tổng giá trị khoảng 138 tỉ đồng. Xét về giá trị, số nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước tại các cơ quan, đơn vị, tập đoàn kinh tế, tổng công ty Nhà nước (gọi chung là DN Nhà nước) hiện chiếm đến 97,2% giá trị tài sản DN Nhà nước.
Riêng các DN Nhà nước đang quản lý, sử dụng khoảng 155 triệu m2 đất và ở những vị trí đắc địa, có giá trị thương mại cao. Điển hình là trụ sở của Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN) tại số 75 Đinh Tiên Hoàng, đối diện Hồ Hoàn Kiếm - Hà Nội hoặc Tổng Công ty Đường sắt tại số 136 Hàm Nghi, quận 1 – TPHCM.
Tính đến tháng 12-2014, đã có 71 bộ, ngành Trung ương, 17 DN Nhà nước và 51 tỉnh, TP trực thuộc Trung ương thực hiện báo cáo kê khai và đề xuất phương án xử lý nhà đất với tổng diện tích 3,4 tỉ m2 đất và 106 triệu m2 nhà.
Tuy nhiên, theo Cục Quản lý công sản, các đơn vị được giao đất chưa đặt lợi ích chung của toàn xã hội lên trên hết mà chủ yếu đối phó với cơ quan Nhà nước để
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 25 giữ lại nhiều nhà đất nên các phương án đề xuất xử lý không phù hợp và không có tính khả thi. Trong quá trình hình thành các tập đoàn, tổng công ty đa ngành, nhiều DN đã lợi dụng chính sách ưu đãi về đất (tiền cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng đất trên thị trường) để kinh doanh bất động sản nhằm hưởng chênh lệch.
Trong thời gian tới nếu giải quyết được tồn tại trên, Cục Quản lý công sản dự báo nguồn thu từ nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước sẽ tăng đáng kể. Cụ thể, số thu từ việc cho thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính tăng thêm khoảng 1.465 tỉ đồng; số thu từ di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và theo quy hoạch tăng khoảng hơn 18.000 tỉ đồng; số thu từ bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tăng hơn 3.800 tỉ đồng. Riêng số thu từ sắp xếp lại nhà đất theo Quyết định số 09/2007/QĐ của Thủ tướng Chính phủ sẽ thêm khoảng 100.000 tỉ đồng.
1.5. Kinh nghiệm của một số nước
1.5.1. Thực tiễn việc quản lý, sử dụng để khai thác nguồn thu từ đất tại một số nước nước
Tại hầu hết các nước tư bản, chế độ sở hữu đối với đất đai tồn tại dưới hai hình thức: đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước tư bản và đất đai thuộc sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu tư nhân là chủ yếu.
Tuy chế độ sở hữu có khác nhau nhưng ở tất cả các quốc gia đều xác định vai trò quan trọng của đất đai đối với việc phát triển kinh tế nhằm phục vụ cho lợi ích chung của toàn xã hội; việc xây dựng các chính sách tài chính đối với đất đai cũng xuất phát từ mục tiêu này và với từng thời kỳ mà Nhà nước sẽ áp dụng các hình thức giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ, các loại thuế liên quan đến đất cho phù hợp để điều tiết vào thu nhập của các đối tượng sử dụng đất.
Tại Đài Loan, các loại thuế đất là công cụ chính của Nhà nước để động viên các khoản thu nhập từ đất cho NSNN, đồng thời đây cũng là biện pháp để Nhà nước quản lý và kiểm tra sự vận động của đất đai. Để khuyến khích, hạn chế hoặc hỗ trợ các ngành SXKD, Nhà nước Đài Loan áp dụng các loại thuế suất khác nhau; ví dụ như đối với đất canh tác thì áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp với thuế suất thấp, các loại đất khác sẽ phải chịu thuế suất cao hơn nhưng trong đó cũng có mức thuế suất ưu đãi đối với các lĩnh vực khuyến khích đầu tư. Đối với các hoạt động
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26 mua bán đất có phát sinh thu nhập sẽ phải chịu thuế cho giá trị tăng thêm. Với các loại thuế điều tiết từ đất đai như trên thì hàng năm nguồn thu từ đất cũng là một phần đáng kể trong tổng thu ngân sách của Đài Loan.
Tại Thái Lan, trước đây Nhà nước áp dụng cả thuế đất và thuế chuyển nhượng bất động sản, nhưng hiện nay, để khuyến khích mọi người sử dụng đất vào sản xuất, Nhà nước đã bỏ thuế đất.
Nhật Bản hiện tại đang áp dụng thuế đất với mức thuế suất 0,3%/năm trên giá trị đất, đồng thời cũng áp dụng thuế thu nhập đánh vào thu nhập phát sinh từ mua bán nhà đất.
Tương tự như vậy, ở các nước châu Âu như Đức, Thụy Điển, Pháp cũng đều áp dụng hình thức thuế đất và thuế thu nhập từ việc mua bán đất để vừa quản lý quá trình sử dụng đất, vừa theo dõi được quá trình vận động của các mối quan hệ đối với đất đai. Tuy nhiên, tại các nước đang phát triển và chậm phát triển lại có xu hướng bỏ thuế sử dụng đất nhằm mục đích khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp.
* Quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từđất đai tại Trung Quốc: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu toàn dân với hai hình thức cấp độ quản lý trực tiếp là Nhà nước và tập thể, trong đó quyền quản lý chủ yếu thuộc về Nhà nước. Đất đai ở thành thị luôn thuộc sự quản lý trực tiếp của Nhà nước, đất ở nông thôn thuộc quyền quản lý của tập thể. Thị trường đất đai được xây dựng trên cơ sở Nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu đất đai, chỉ giao quyền sử dụng đất có thời hạn cho các tổ chức, cá nhân. Việc giao đất được chia làm hai loại: cấp đất cho người sử dụng không phải trả tiền sử dụng đất và giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất.
Đất thuộc sở hữu nhà nước:
- Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho các cơ quan nhà nước; đất phục vụ cho an ninh, quốc phòng; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất của nông lâm trường quốc doanh giao khoán cho các hộ là thành viên của nông lâm trường;... khi các đối tượng này được giao đất nhà nước sẽ không thu tiền nhưng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Các đối tượng này phải
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27 sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, không được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, mang đất đi góp vốn, thế chấp.
Riêng đối với doanh nghiệp nhà nước thì được góp vốn bằng giá trị QSDĐ và đây là vốn của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa; trong trường hợp doanh nghiệp không sử dụng hết đất được giao thì có thể mang thế chấp vay vốn hoặc thực hiện bán đấu giá, đấu thầu diện tích không sử dụng và Nhà nước sẽ để lại cho doanh nghiệp 60% số tiền thu được.
- Nhà nước giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất theo phương thức thỏa thuận giá, đấu thầu, đấu giá QSDĐ; việc này do chính quyền nhân dân cấp tỉnh quy định. Các đối tượng được giao đất theo hình thức này có quyền bán, cho thuê lại, thế chấp vay vốn, chuyển đổi, tặng cho và góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn giao đất, nhưng phải đầu tư ít nhất 25% tổng vốn đầu tư của dự án trên đất và phải nộp thuế từ 30 - 60% phần thu nhập do bán QSDĐ. Đất do Nhà nước giao cho tập thể quản l ý:
- Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ nông dân đã có đất ở từ trước và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở thuộc sở hữu tập thể. Ruộng đất thuộc sở hữu tập thể thì được giao khoán để canh tác cho hộ nông dân trong 30 năm.
- Nhà nước giao QSDĐ có thu tiền trong trường hợp đối tượng thuê đất là hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài tập thể, các doanh nghiệp với thời hạn giao QSDĐ là 30 năm, kể cả sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp. Giá giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp khác nhau và do tập thể nông dân quyết định. Trong trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì phải được chính quyền cấp huyện chấp thuận, người được giao đất thực hiện bồi thường đất nông nghiệp, nộp tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thuộc sở hữu tập thể.
Đất nhận khoán của hộ nông dân được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn được giao khoán. Đối với đất nông nghiệp của tập thể cũng được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp theo nghị quyết của tập thể nhưng không được chuyển nhượng hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28 Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công thì tập thể, cá nhân sử dụng đất được đền bù, hỗ trợ và tái định cư.Để khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, Nhà nước Trung Quốc đã thực hiện phân định rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với đất đai, xây dựng khung pháp lý tương đối hoàn thiện trên cơ sở: xác định cụ thể một số mục đích sử dụng đất khi giao đất không thu tiền