Qua nghiên cứu thực tiễn việc quản lý và khai thác nguồn thu từ đất đai tại một số nước mà chủ yếu là Trung Quốc, chúng ta cần rút ra bài học kinh nghiệm trong quản lý, khai thác tài chính đối với đất đai như sau:
Một là, kiên trì sử dụng đất theo quy hoạch, sử dụng đất theo đúng mục đích. Việc sử dụng đất đai theo đúng quy hoạch, đúng mục đích sẽ góp phần vào việc giúp cho hoạt động thực hiện khai thác nguồn thu từ đất đai được thuận lợi và triệt để hơn. Bởi lẽ, khi giao QSDĐ thường phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất của các chủ thể trong xã hội, theo đó nhà nước có căn cứ để xác định mức thu, hình thức thu, hay thực chất là có cách thức thực hiện khai thác nguồn lực tài chính hiệu quả nhất. Nếu không có quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai cụ thể thì các biện pháp khai thác nguồn lực tài chính sẽ không bài bản, mang nặng tính chủ quan, nhất là gây khó khăn cho công tác thực thi việc khai thác nguồn thu từ đất đai.
Hai là, đối với mỗi thành phố phải thống nhất quản lý số lượng cung cấp đất đai và khống chế số lượng đất đai sử dụng vào mục đích xây dựng; đối với cả quốc gia cũng phải như vậy. Nếu như sử dụng đất đai không có khống chế sẽ dẫn đến tình trạng giá cả lên, xuống thất thường, gây mất ổn định thị trường đất đai. Tác dụng của việc điều tiết ổn định giá cả trên thị trường quyền sử dụng đất rất to lớn. Suy cho cùng, hầu hết hoạt động kinh tế xã hội đều liên quan đến việc sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 32 Như thế có nghĩa là đất đai là một trong những yếu tố cơ bản cần thiết cho các hoạt động SXKD. Sự biến động về giá cả QSDĐ về lâu dài sẽ tác động sâu sắc đến chi phí hoạt động SXKD và do đó sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế và sự ổn định xã hội.
Hơn thế, sự ổn định về giá cả thị trường QSDĐ trong bối cảnh một quốc gia đang phát triển sẽ tạo ra lợi thế trong thu hút vốn ĐTNN. Cụ thể là, cùng với các nhân tố khác thì nước nào có giá cả thuê QSDĐ thấp sẽ là một trong các điều kiện quan trọng để hấp dẫn nhà đầu tư.
Ba là, phải phát huy vai trò của thị trường trong việc phân bổ tài nguyên, đồng thời cũng lợi dụng việc cung cấp đất đai để điều chỉnh nền kinh tế. Tức là việc cung cấp đất đai phải dựa vào cung cầu thị trường, đồng thời cũng dựa vào việc cung cấp đất đai để điều hành sự vận động của thị trường.
Bốn là, từ kinh nghiệm thực tiễn trong việc phát triển thị trường BĐS những năm qua, Trung Quốc nhận thấy rằng việc công khai, công bằng và minh bạch là hết sức quan trọng. Đó còn là một nguyên tắc để chống đầu cơ, tham nhũng trong quá trình xây dựng và phát triển thị trường BĐS. Người Trung Quốc có câu "Ánh sáng mặt trời là thuốc trừ sâu tốt nhất".
Năm là, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân:
- Thực hiện cải cách, bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở, thực hiện thương phẩm hóa nhà ở, người dân tự mua nhà ở trên thị trường.
- Với người dân có thu nhập trung bình trở xuống và thu nhập thấp Trung Quốc thực hiện chính sách bán nhà ưu đãi; loại này được miễn thu giá đất, miễn một phần thuế. Như vậy giá bán nhà cho dân có thể rẻ hơn.
- Đối với người dân có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, Trung Quốc giải quyết nhà ở bằng cách cho thuê nhà với giá thấp; thực hiện theo hai hình thức: chính quyền có nhà cho dân thuê từ quỹ nhà sẵn có hoặc hộ gia đình tự đi thuê nhà và chính quyền hỗ trợ một phần tiền thuê nhà.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 33
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng:
- Nghiên cứu tập trung vào một số nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất, cụ thể: + Tiền sử dụng đất
+ Tiền thuê đất
+ Tiền thuế liên quan đến đất + Các loại phí, lệ phí
+ Tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai * Phạm vi nghiên cứu:
- Về không gian: nghiên cứu không gian hành chính quận Long Biên.
- Về thời gian: Nghiên cứu tập trung vào kết quả thu Ngân sách từ đất giai đoạn 2009 - 2013
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụngđất trên địa bàn quận Long Biên
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
- Đánh giá chung điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội - Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận
2.2.2. Thực trạng các nguồn thu từ đất tại quận Long Biên giai đoạn 2009-2013
- Tiền sử dụng đất - Tiền thuê đất
- Tiền thuế liên quan đến đất - Các loại phí, lệ phí
- Tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
- Những vấn đề đang đặt ra đối với việc khai thác nguồn thu từ đất trên địa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 34
2.2.3. Hướng phát huy hiệu quả nguồn thu từ đất trên địa bàn quận Long Biên trong thời gian tới trong thời gian tới
- Quan điểm phát huy nguồn thu từ đất
- Ước tính phát huy nguồn thu từ đất trong thời gian tới
2.2.4. Các giải pháp phát huy nguồn thu từ đất trên địa bàn quận Long Biên
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp điều tra
Điều tra thu thập số liệu thứ cấp về:
- Điều kiện kinh tế xã hội, thu thập từ phòng kinh tế quận Long Biên;
- Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai, thu thập tại phòng Tài nguyên và môi trường quận Long Biên, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và nhà quận Long Biên;
- Kết quả thu ngân sách nhà nước trên địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 thu thập tại phòng Tài chính kế hoạch quận Long Biên
- Chi phí đầu tư, và kết quả thu từ dự án đấu giá quyền sử dụng đất, thu thập từ Trung tâm phát triển quỹ đất quận Long Biên
2.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp
Tìm hiểu, thu thập, tổng hợp, phân tích số liệu, tài liệu địa chính và các số liệu khác có liên quan để làm rõ kết quả thu ngân sách nhà nước từ đất trên địa bàn quận Long Biên, từ đó tìm ra những vấn đề còn tồn tại, đưa ra giải pháp và hướng phát huy nguồn thu từ đất trên địa bàn quận Long Biên.
2.3.3. Phương pháp minh hoạ số liệu bằng biểu đồ, đồ thị
Phương pháp này nhằm minh hoạ và tổng quát hoá các số liệu thu thâp để đưa ra những nhận định, đánh giá cụ thể.
2.3.4. Phương pháp dự báo
Căn cứ quy hoạch sử dụng đất và số liệu quyết toán các dự án đã thực hiện trên địa bàn quận Long Biên để dự báo khả năng tăng thu từ đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 35
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quận Long Biên
3.1.1 . Điều kiện tự nhiên
Quận Long Biên nằm ở cửa ngõ phía Đông Bắc của Thủ đô Hà Nội, là một trong 11 quận nội thành của Thành phố Hà Nội. Ranh giới hành chính tiếp giáp như sau:
- Phía Bắc giáp với huyện Đông Anh; - Phía Đông giáp với huyện Gia Lâm; - Phía Nam giáp quận Hoàng Mai; - Phía Tây giáp quận Hoàn Kiếm.
Quận Long Biên nằm có vị trí thuận lợi, là điểm tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng với nhiều tuyến giao thông lớn như đường sắt, đường quốc lộ, đường thuỷ nối liền các tỉnh phía Bắc và các tỉnh phía Đông Bắc.
3.1.1.1. Đặc điểm địa hình
Quận Long Biên nằm giữa hai con sông là sông Hồng và sông Đuống với địa hình lòng máng cao ven theo hai đê sông. Địa hình Quận tương đối bằng phẳng, thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam theo hướng chung của địa hình và hướng dòng sông chảy.
3.1.1.2. Đặc điểm khí hậu
Nằm ở trung tâm đồng bằng Bắc Bộ, quận Long Biên mang sắc thái đặc trưng của khí hậu vùng nhiệt đới ẩm gió mùa. Chia làm hai mùa rõ rệt: Mùa mưa và mùa khô. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10, mùa khô kéo dài từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.
Nền nhiệt độ trong khu vực đồng đều và cũng khá cao, tương đương với nhiệt độ chung của toàn thành phố. Nhiệt độ trung bình hàng năm đạt 23 - 240C. Biên độ nhiệt độ trong năm khoảng 12 - 130C, biên độ dao động nhiệt giữa ngày và đêm khoảng 6 - 70C. Độ ẩm trung bình hàng năm là 82%, ít thay đổi theo các tháng, thường chỉ dao động trong khoảng 78 - 87%. Lượng mưa trung bình năm khoảng 1600mm - 1800 mm.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 36
3.1.1.3. Điều kiện thuỷ văn
Quận Long Biên nằm giữa hai con sông là sông Hồng và sông Đuống nên chịu ảnh hưởng của chế độ thuỷ văn của hai con sông trên. Lưu lượng bình quân hàng năm là 2710m3/s, mực nước mùa lũ thường cao từ 9 – 12m (độ cao trung bình mặt đê là 14-14,5m).
3.1.1.4. Thực trạng môi trường
Trong những năm qua, vấn đề môi trường đã được các cấp, các ngành của quận quan tâm thông qua việc xây dựng và triển khai các chương trình dự án về bảo vệ môi trường, tăng cường công tác quản lý và xây dựng nếp sống văn minh đô thị, quản lý tốt hệ thống hành lang vỉa hè, hành lang an toàn giao thông, trật tự an toàn giao thông, quy hoạch và trật tự xây dựng đô thị... qua đó đã góp phần cải thiện chất lượng môi trường của quận Long Biên. Tuy nhiên, do những nguyên nhân khách quan và chủ quan môi trường của quận Long Biên vẫn đang bị ô nhiễm ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe của người dân.
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế
Trong những năm gần đây, nền kinh tế của quận đã phát triển với tốc độ khá nhanh và tương đối toàn diện. Tốc độ tăng trưởng bình quân năm đạt 17%. Giá trị tổng sản lượng các ngành kinh tế năm 2013 của quận Long Biên đạt trên 228.259 tỷ đồng. Trong đó:
- Công nghiệp – xây dựng cơ bản đạt 11,115 tỷ đồng, chiếm 48,68 %; - Thương mại – dịch vụ đạt 7.144 tỷ đồng, chiếm 3,12 %;
- Nông nghiệp đạt 210 tỷ đồng, chiếm 92%.
3.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
Sản xuất nông nghiệp tiếp tục phát triển theo đúng định hướng nông nghiệp đô thị sinh thái, ưu tiên phát triển vùng sản xuất tập trung. Sản xuất công nghiệp duy trì tăng trưởng khá: tổng giá trị sản xuất trên địa bàn của một số ngành chủ yếu ước đạt 18.483 tỷ đồng, tăng 14,72% so với kế hoạch; tốc độ tăng đạt 11,9% (chỉ tiêu HĐND quận giao năm 2013 là 10,9%)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 37
3.1.2.3. Dân số và lao động
Với 14 đơn vị hành chính cấp phường, toàn quận có 236992 người. Mật độ dân số bình quân là 3.183 người/km, thấp hơn so với bình quân chung của toàn thành phố Hà Nội và thấp nhất trong số các quận nội thành của Hà Nội, chính vì vậy sức ép về nhà ở, việc làm và một số vấn đề xã hội khác trên địa bàn quận không thực sự là vấn đề bức xúc như một số quận khác của Thủ đô đang gặp phải.
3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
3.1.3.1. Những thuận lợi
- Quận Long Biên nằm ở vị trí mắt xích trong vùng kinh tế động lực Bắc Bộ, là cửa ngõ quan trọng nhất đối với quá trình giao lưu và hợp tác kinh tế của Hà Nội với hai trung tâm kinh tế khác của vùng là Hải Phòng và Quảng Ninh, với các tuyến giao thông quan trọng từ Hà Nội đi các tỉnh phía Bắc và cảng Hải Phòng, Long Biên có nhiều lợi thế trong phát triển kinh tế.
- Điều kiện thời tiết khí hậu và thổ nhưỡng tương đối thuận lợi cho phát triển nông nghiệp đô thị sinh thái gắn với du lịch.
- Long Biên còn có khá nhiều quỹ đất phát triển đô thị. Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đang tiếp tục được đầu tư xây dựng đồng bộ, hiện đại. Tiềm năng đó tạo thế mạnh cho việc phát triển các khu công nghiệp công nghệ cao, các trung tâm dịch vụ cao cấp trên địa bàn cũng như tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước.
- Quận có nguồn nhân lực khá dồi dào, có thể tham gia hoạt động kinh tế trên địa bàn Quận, trong khu vực nội, ngoại thành và các tỉnh lân cận.
3.1.3.2. Những khó khăn, tồn tại
- Do xuất phát điểm hoàn toàn từ một huyện ngoại thành với một bộ phận lớn dân cư chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp, Long Biên còn gặp nhiều khó khăn về tâm lý, tập quán sản xuất, kinh doanh trong việc phát triển công nghiệp hiện đại và dịch vụ cao cấp.
- Do sức hút của quá trình phát triển kinh tế, với tốc độ đô thị hoá cao, quận Long Biên sẽ phải đương đầu với một dòng di cư tự do từ các quận, huyện và các tỉnh gây ra nhiều vấn đề xã hội, gây quá tải cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 38 của Quận.
- Cơ sở hạ tầng của Long Biên còn chắp vá, chưa đồng bộ. Tuy là quận mới nhưng Long Biên lại rất khó khăn trong việc cải tạo các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội do dân cư tập trung đông tại một số điểm, nhiều công trình đã không còn phù hợp với tiêu chí của một quận nội thành.
- Là Quận đang trong quá trình đô thị hoá nhanh, do vậy Long Biên sẽ phải giải quyết nhiều mẫu thuẫn giữa đô thị hoá tự phát và đô thị hoá tự giác nhằm vừa đảm bảo phát huy được các nguồn lực đa dạng, vừa đảm bảo phát triển đô thị văn minh, hiện đại.
Hình 3.1. Cơ cấu kinh tế của quận Long Biên giai đoạn 2009-2013
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn quận Long Biên – Hà Nội
Theo số liệu thống kê đất đai năm 1/1/2014 tổng diện tích theo địa giới hành chính quận Long Biên là 5993,0288 ha. Trong đó :
- Nhóm đất nông nghiệp 1462,58 ha, chiếm 24,40 % tổng diện tích tự nhiên.
- Nhóm đất phi nông nghiệp 4402,36 ha, chiếm 73,46% tổng diện tích tự nhiên. - Nhóm đất chưa sử dụng 128,09 ha, chiếm 2,14 % tổng diện tích tự nhiên.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 39 Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên năm 2013 Thứ tự Loại đất Mã Diệ(ha) n tích C ơ Cấu (%) Tổng diện tích tự nhiên 5993,03 100,00
1 Tổng diện tích đất nông nghiệp NNP 1462,58 24,40 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 1360,92 22.71 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 95,69 1,60 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 5,97 0,10 2 Đất phi nông nghiệp PNN 4402,36 73,46
2.1 Đất ở OTC 1244,85 20,77
2.2 Đất chuyên dùng CDG 1875,24 31,29 2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 20,46 0,34 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 42,01 0,70