4.3.1.1. Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất của xã Ngọc Vân
QSDĐ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã, phường,thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. Tuy nhiên, trên thực tế có hai loại hình chuyển đổi QSDĐ: Một là chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân; Hai là chuyển đổi QSDĐ do "Dồn điền đổi thửa" theo
chủ trương của nhà nước.
Trong giai đoạn 2013 – 2014 theo số liệu thu thập được không có trường hợp chuyển đổi QSDĐ nào, nguyên nhân có tình trạng này là do:
- Để thuận tiện cho sản xuất người dân thường tự đổi cho nhau trong một vài năm và thống nhất nộp thuế theo thỏa thuận hai bên mà không thông qua cơ quan nhà nước.
- Người dân nghĩ đơn thuần đổi cho nhau tiện sản xuất, chưa hiểu biết về thủ tục nên sợ làm phức tạp và mất thời gian.
4.3.1.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai của xã Ngọc Vân
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ. Như vậy, chuyển QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất.
Hiện nay, ở khoản c, điều 179 của Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Ngọc Vân được thể hiện cụ thể thông qua số liệu tại bảng 4.3:
Bảng 4.3: Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã Ngọc Vân giai đoạn 2013 - 2014 Năm Đối tượng Tổng số trường hợp Loại đất ( m2) Tổng số GCN đã cấp Chuyển nhượng Nhận chuyển Tổng diện Đất nông Đất ở Trường hợp Tỷ lệ (%)
nhượng tích nghiệp
2013 Cá nhân Cá nhân 18 21.498 17.456 4.042 18 100
2014 Cá nhân Cá nhân 21 15.195 11.887 3.308 16 76,19
Tổng 39 36.693 29.343 7.350 34 88,10
(Nguồn: Ủy ban nhân dân xã Ngọc Vân)
Từ bảng kết quả trên, ta thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Ngọc Vân diễn ra khá sôi động và đều trong 2 năm này. Cụ thể, năm 2013 có 18 trường hợp, năm 2014 có 21 trường hợp, chênh lệch giữa hai năm chỉ có 3 trường hợp. Tổng cộng có 39 trường hợp với diện tích là 36.693 m².
Tất cả các trường hợp đăng ký chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã có 5 trường hợp chưa được giải quyết dứt điểm, còn lại đã hoàn thành đúng trình tự thủ tục theo quy định. Có kết quả như trên là do:
- Người dân chưa nắm rõ luật cũng như các trình tự, thủ tục làm hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ.
- Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 đã ảnh hưởng không nhỏ, gây khó khăn cho các cán bộ quản lý trong việc cập nhật mới các văn bản luật, làm hạn chế quá trình làm việc.
Do đó, cần có biện pháp, kế hoạch cụ thể để các cán bộ quản lý được cập nhật nhanh chóng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai mới. Đồng thời, triển khai phổ biến kiến thức cho người dân nhằm đảm bảo việc chuyển nhượng QSDĐ được dẽ dàng và đúng theo quy định của pháp luật.
4.3.1.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ của xã Ngọc Vân
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất cho thuê là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê.
Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
Theo số liệu thu thập được thì trong giai đoạn 2013 - 2014 hoạt động cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn xã Ngọc Vân không có trường hợp nào đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là các đối tượng SDĐ thuê của hộ gia đình, cá nhân trên thực tế rất nhiều như: Sử dụng để kinh doanh buôn bán, vật liệu xây dựng, quầy bán quần áo… song họ tự làm hợp đồng thỏa thuận với nhau mà không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Chính vì vậy mà chính quyền địa phương không kiểm soát được. Cần phải có biện pháp nhanh chóng khắc phục tình trạng trên, đồng thời cũng cần giám sát chặt chẽ hơn nữa hoạt động cho thuê, cho thuê lại, để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất cũng là tăng cường hơn nữa trong công tác quản lý đất đai tại địa phương.
4.3.1.4. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất của xã Ngọc Vân
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra trong quan hệ huyết thống, theo quan hệ tình cảm. Tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Ngọc Vân giai đoạn 2013 - 2014 được thể hiện qua bảng 4.4:
Bảng 4.4: Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất của xã Ngọc Vân giai đoạn 2013 – 2014 Năm Đối tượng Tổng số trường hợp Loại đất ( m2) Tổng số GCN đã cấp Tặng cho Nhận tặng cho Tổng diện Đất nông Đất ở Trường hợp Tỷ lệ (%)
tích nghiệp
2013 Cá nhân Cá nhân 21 7.318 4.171 3.147 21 100
2014 Cá nhân Cá nhân 14 5.876 3.911 1.965 14 100
Tổng 35 13.194 8.082 5.112 35 100
(Nguồn:Ủy ban nhân dân xã Ngọc Vân)
Từ bảng 4.4 ta thấy, trong giai đoạn 2013 - 2014 có 35 trường hợp đăng ký tặng cho QSDĐ với tổng diện tích là 13.194 m². Tất cả các trường hợp đăng ký tặng cho QSDĐ đều hoàn thành thủ tục và được giải quyết đúng theo quy định của pháp luật. Có được những kết quả như trên là do:
- Qua điều tra thì tất cả các trường hợp đăng ký tặng cho QSDĐ đều là của cha mẹ tách đất cho con cái lập gia đình do có nhu cầu tách khẩu ra ở riêng, đồng nghĩa với đó là nhu cầu về đất ở và đất sản xuất. Trong khi đó cha mẹ đã già yếu không thể lao động sản xuất như trước.
- Tặng cho QSDĐ là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật, không phải chịu thuế nhà nước. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2013 những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
4.3.1.5. Đánh giá công tác thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất của xã Ngọc Vân
Thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế.
Kết quả thừa kế QSDĐ của xã Ngọc Vân được thể hiện tại bảng 4.5:
Bảng 4.5: Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất của xã Ngọc Vân giai đoạn 2013 – 2014 Năm Đối tượng Tổng số trường hợp Loại đất ( m2) Tổng số GCN đã cấp Thừa kế Nhận thừa kế Tổng diện tích Đất nông nghiệp Đất ở Trường hợp Tỷ lệ (%) 2013 Cá nhân Cá nhân 10 9.833 8.019 1.814 8 80 2014 Cá nhân Cá nhân 6 1.224 336 888 5 83,33 Tổng 16 11.057 8.355 2.702 13 81,67
(Nguồn: Ủy ban nhân dân xã Ngọc Vân)
Qua bảng 4.5 ta thấy từ năm 2013 - 2014 có ít các trường hợp đăng ký thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Ngọc Vân. Chỉ có 16 trường hợp đăng ký với diện tích là 11.057 m².
Trong tất cả trường hợp đăng ký thì có 13 trường hợp đã hoàn thành xong, còn 2 trường hợp năm 2013 và 1 trường hợp năm 2014 chưa được giải quyết. Nguyên nhân là do hình thức thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật, nhưng di chúc họ để lại không rõ ràng khiến cho những người có liên quan không hiểu và bất mãn đã gây khó khăn trong quá trình giải quyết hồ sơ.
4.3.1.6. Đánh giá công tác thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất của xã Ngọc Vân
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Ngọc Vân đoạn 2013 - 2014 được thể hiện qua bảng 4.6:
Bảng 4.6: Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất của xã Ngọc Vân giai đoạn 2013 - 2014 Năm Đối tượng Tổng số trường hợp Loại đất ( m2) Tổng số GCN đã cấp Thế chấp Nhận thế chấp Tổng diện tích Đất nông nghiệp Đất ở Trường hợp Tỷ lệ (%) 2013 Cá nhân Tổ chức 15 10.153 7.805 2.438 15 100 2014 Cá nhân Tổ chức 28 18.176 12.838 5.338 28 100 Tổng 43 28.329 20.643 7.776 43 100
(Nguồn:Ủy ban nhân dân xã Ngọc Vân)
Từ bảng 4.6 ta thấy: Hoạt động thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Ngọc Vân diễn ra sôi động, có 43 trường hợp với diện tích là 28.329 m². Đa số các trường hợp đăng ký thế chấp QSDĐ trên địa bàn xã chỉ diễn ra giữa các cá nhân với các tổ chức tín dụng được phép hoạt động theo quy định của pháp luật.
Nguyên nhân có kết quả trên là do chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xã hội phát triển nên xuất hiện nhiều ngành nghề mới mang lại thu nhập cao và đất đai có giá trị hơn. Chính vì vậy, nhu cầu về vốn đầu tư cho sản xuất cũng như các hoạt động thương mại, mở rộng địa bàn sản xuất, hiện đại hóa trang thiết bị đang trở nên vô cùng cần thiết cũng như hộ gia đình hoặc cá nhân ngày càng tăng.
Qua kết quả cho thấy tình hình kinh tế của xã diễn ra ổn định, cuộc sống nhân dân ngày một phát triển.
4.3.1.7. Đánh giá công tác bảo lãnh bằng giá trị quyền sử đất tại xã Ngọc Vân giai đoạn 2013 - 2014
Bảo lãnh là một trong những hình thức chuyển quyền mới của Luật đất đai 2003 so với Luật Đất đai năm 1993.
Hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là một hình thức mới nên những năm trở lại đây thì hình thức này bắt đầu được người dân biết đến nhiều hơn.
Tuy nhiên cho đến hết năm 2014 thì vẫn chưa có trường hợp nào đăng ký trên địa bàn xã Ngọc Vân vì nếu ai có thiếu vốn họ có nhờ người khác vay hộ và người đi vay hộ thì vẫn đăng ký như hình thức thế chấp. Nguyên nhân khác là do người dân không biết đến, hoặc có biết đến những không nắm chắc chưa hiểu sâu rộng, chưa hiểu hết vấn đề về các quyền lợi mà bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ này mang lại.
Vì vậy, các cấp chính quyền địa phương cần có những biện pháp tuyên truyền hướng dẫn cụ thể cho người dân về những quy định cũng như trình tự thủ tục thực hiện bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.
4.3.1.8. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã
Ngọc Vân giai đoạn 2013 - 2014
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,v.v… theo thoả thuận.
Theo kết quả thu thập được trong giai đoạn 2013 – 2014, trên địa bàn xã Ngọc Vân chưa có trường hợp nào tham gia đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Nguyên nhân chính là do hầu hết các hoạt động sản xuất, kinh doanh trên địa bàn xã là do tư nhân hoặc không thì là góp vốn bằng tiền mặt, ngoài ra hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ còn chưa được biết đến nhiều, sự hiểu biết về vấn đề này còn rất hạn chế.
Trong thời gian tới các cấp chính quyền địa phương cần đưa ra những kế hoạch cụ thể nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động này tại địa phương, cần tuyên truyền để mở rộng hiểu biết của người dân về các quy định cũng như trình tự thủ tục của hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ này.