2.2.1.1. Công tác bồi thường thiệt hại & giải phóng mặt bằng ở các nước tư bản phát triển
- Đối với các nước này thì đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai phát triển theo quy luật của thị trường hàng hoá và được mua bán tự do. Ở các nước tư bản phát triển thì chế độ sở hữu về đất đai được xác lập ổn định, quá trình tích luỹ đất đai lên tới đỉnh cao, thị trường đất đai mang tính độc quyền và các quốc gia đều áp dụng Luật thuế đối với việc mua bán đất đai. Không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai.
- Việc chuyển nhượng và cho thuê ruộng đất được cho là biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất vì khi đất đai thuộc sở hữu của tư nhân thì khả năng sinh lợi sẽ cao hơn. Hơn nữa đất đai còn tham gia vào thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán như một nguồn đầu tư ngoại tệ.
2.2.1.2. Công tác BT&GPMB tại Trung Quốc
Theo luật đất đai Trung Quốc việc thu hồi đất đai chỉ được tiến hành cho các dự án vì lợi ích chung, Chính phủ đứng ra đàm phán ới người dân về bồi thường thiệt hại và thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị, tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản
sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là
do: thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ
hai, năng lực thể chế của chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.
2.2.1.3. Công tác BT&GPMB tại Úc (Australia)
Còn ở Austraylia là một nước tư bản thì từ khi người dân Châu Âu đến định cư tại Úc, Nữ hoàng nắm giữ toàn bộ đất đai. Quyền sở hữu đất phụ thuộc vào sự ban phát của Nữ hoàng cho những người nắm giữ và người sử dụng. Trong khi ban phát Nữ hoàng thường quy định một điều khoản dành riêng, quyền lấy lại một phần đất cho các mục đích công cộng. Mọi sự thu hồi đất của tư nhân cho Nữ hoàng và những cơ quan chức trách tiến hành đều phải căn cứ vào quyền hạn theo luật định.
Quốc hội của Bang và vùng lãnh thổ có quyền ban hành luật nhằm sung công bất động sản.
Theo Hiến pháp Úc, chính quyền Liên bang (Chính phủ) “có quyền ban hành các Luật từ việc thu hồi bất động sản theo những điều khoản chính đáng từ bất kỳ Bang hoặc cá nhân nào mà Quốc hội có quyền ban hành Luật”.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: Thoả thuận tự nguyện và cưỡng bức (bắt buộc).
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
1 - Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu
2 - Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh đất.
3 - Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất. 4 - Thiệt hại về việc gây phiền hà.
5 - Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá.
6 - Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi thường.
Quy định mức bồi thường: Khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:
1 - Giá trị thị trường của mảnh đất. 2 - Sự chia cắt đất đai.
3 - Những phiền nhiễu.
4 - Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý.
5 - Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị ảnh hưởng mà ban quản lý theo hợp đồng cho thuê.
6 - Tiền bồi thường về mặt tinh thần.
Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng.
+ Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản bồi thường một khi đơn khiếu nại đó được xem xét. Nếu Chính phủ không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền đó được định ra.
+ Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đó được chấp thuận, khoản thanh toán cuối cùng này sẽ tính toán cả những khoản thanh toán ứng trước mà chủ sở hữu đó nhận hoặc bất cứ khoản thuế hoặc khoản phải trả khác mà Chính phủ đó thanh toán. Tiền lợi tức sẽ được tính gộp vào khoản thanh toán này và sẽ được tính từ ngày thu hồi đất đến ngày trả tiền đền bù. Lãi suất này là mức lãi suất áp dụng cho trái phiếu ngân khố thời hạn năm (05) năm, tính lãi gộp theo kỳ hạn ba (03) tháng. Bất kể khoản thanh toán cao hơn nào cũng phải trả lại cho Chính phủ.
* Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần đất. Do đất đai không phải lúc nào cũng có sẵn để đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, Quốc phòng - An ninh của mỗi nước. Vì thế, mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất hoặc trưng thu đất của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật đất đai hoặc một bộ luật khác. Nếu việc thu hồi, trưng thu đó phù hợp với quy định của Pháp luật mà người sở hữu hoặc người sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai. Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định. Tuy nhiên, các chính sách đó đều có các nội dung chủ yếu sau:
Đối tượng được bồi thường về đất: Tất cả những người đang sử dụng đất mà bị Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu, kể cả những người thiếu chứng chỉ hợp pháp về đất đai, chiếm đất bất hợp pháp trước ngày Nhà nước thực hiện thu hồi đất hoặc trưng thu đất mà đó tồn tại không có tranh chấp hoặc khiếu nại đều được bồi thường. Hay nói cách khác là tất cả những người có đất bị ảnh hưởng bởi dự án đều có quyền được bồi thường.
Phương thức bồi thường đất: Việc bồi thường được thực hiện theo hai phương thức là bồi thường bằng hiện vật (đất, nhà, lương thực, vật liệu xây dựng,...) hoặc bồi thường bằng tiền cho đất đai bị thiệt hại. Tuy nhiên, dù thực hiện theo phương thức nào thì cũng đều phải xác định giá trị đất bị thu hồi để làm cơ sở thực hiện việc bồi thường.
Giá trị đất bị thu hồi, trưng thu: Giá trị đất bị thu hồi hoặc trưng thu được tính trên cơ sở giá trị thực của đất. Nguyên tắc chung là giá bồi thường, giá trưng thu phải là giá thị trường hoặc giá thay thế.
Chính sách hỗ trợ khi bị thu hồi đất, trưng thu đất: Ngoài việc bồi thường cho người bị thu, trưng thu, trưng mua hoặc thu hồi đất, các quốc gia
cũng quy định việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất hoặc bị trưng thu đất. Đó là các khoản hỗ trợ bổ sung ngoài bồi thường nhằm tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất hoặc bị trưng thu đất ổn định và cải thiện đời sống, sản xuất, thu nhập, chuyển đổi nghề nghiệp.
Qua nghiên cứu cho thấy chính sách bồi thường, hỗ trợ & GPMB của một số nước, Việt Nam chúng ta cần học hỏi một số kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại & GPMB ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về giá đất nói chung và định giá đất để bồi thường thiệt hại & GPMB nói riêng.
- Bổ sung thêm một số giải pháp nhằm hỗ trợ người dân có đất bị thu hồi khôi phục thu nhập, ổn định cuộc sống, đặc biệt là đối với lao động trên 35 tuổi.