tại Kết thúc hợp đồng. Chúng tôi giả định rằng tài sản sẽ có giá trị $ 3 triệu vào cuối hợp đồng thuê 15 năm.
Như trình bày trong Phụ lục 15-5, IRR từ sở hữu so với thuê lại là 14,10%. Đây là lợi nhuận từ việc tiếp tục sở hữu thay vì đi thuê. Ngoài ra, IRR có thể được xem như chi phí cho việc mua lại tài sản thay đi thuê lại, nghĩa là chi phí kiếm được $496.000 ngày nay bằng cách bán bất động sản, sau đó thuê lại. Lợi nhuận từ tiếp tục sở hữu là hơi lớn hơn trong ví dụ ban đầu thuê so với sở hữu. Tại sao? Một lý do là thuế phải được thanh toán nếu tài sản được bán, làm tăng lợi nhuận của việc tiếp tục sở hữu. Các khoản thanh toán đi thuê cũng cao hơn vì giá thuê tăng lên trong năm năm qua. Trong trường hợp này, có nhiều lợi nhuận từ việc sở hữu bởi vì số tiền thuê nhà cao hơn đã tiết kiệm. Nếu công ty chọn thuê, các khoản thanh toán thuê cao hơn sẽ bù lại giá cao hơn của tài sản có thể được nhận, nếu tài sản được bán và giảm lợi nhuận của việc sở hữu liên quan đến đi thuê.
Bảng 15-5. Bán-thuê lại Giá gốc: (5 năm trước)
Đất $ 225.000 12,50%
Nhà 1.575.000 87,50%
Tổng cộng 1.800.000 100,00%
Khấu hao 31,5 năm
Thuế suất 30,00%
ATCF nếu bán hôm nay
Thu nhập $ 2.000.000 Cân bằng thế chấp -1.369.000 Thu nhập $ 2.000.000 Cơ bản -1.550.000 Lợi nhuận $ 450.000 Thuế -135.000 Dòng tiền $ 496.000
Tiền thuê $ 200.000 (chi phí thuê thuần 15năm )
Chi phí hoạt động 50,00% giá thuê
Chênh lệch Sở hữu Thuê (Sở hữu – Thuê)
Giá bán $ 1.500.000 $ 1.500.000 $ 0
Chi phí bán hàng 750.000 750.000 0
Thu nhập ròng 750.000 750.000 0
Chi phí hoạt động
Hoạt động kinh doanh 200.000 200.000 0
Bất động sản 100.000 100.000 0
Tiền thuê 0 200.000 -200.000
Lợi nhuận -136.900 -136.900
Khấu hao -50.000 -50.000
Thu nhập chịu thuế 263.100 250.000 13.100
Thuế 78.930 75.000 3.930
Thu nhập sau thuế 184.170 175.000 9.170
+ Khấu hao 50.000 50.000 - Vốn 0 0 Dòng tiền 234.170 175.000 59.170 Thu nhập $ 3.000.000 Cân bằng thế chấp - 1.369.000 Thu nhập $ 3.000.000
Basic (sau 20 năm) - 800.000
Lợi tức 2.200.000
Thuế - 660.000
Dòng tiền $ 971.000
Năm 0 1-15 15 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Sở hữu – Đi thuê $ -496.000 $ 59.170 $ 971.000
Việc bán-thuê lại cũng có ý nghĩa đối với báo cáo tài chính của công ty. Như chúng ta
đã thảo luận, việc bán các tài sản phản ảnh trong thuế thu nhập. Đồng thời, tuy
nhiên, nó
cho phép công ty báo cáo thêm thu nhập vì thu lợi khi bán. Thu nhập tăng thêm dẫn đến tăng thu nhập trong báo cáo trên mỗi cổ phiếu. Nhà quản lý có thể có động cơ để thực hiện hợp đồng thuê lại bất động sản để nhận thấy mức tăng vốn khi họ muốn tăng thu nhập trên mỗi cổ phiếu. Việc bán-thuê lại vì lý do đó không nhất thiết là vì lợi ích cao nhất của công ty.
Việc bán-thuê lại, giống như bất kỳ tài sản mua bán nào, loại bỏ một lựa chọn cho các nhà kinh doanh tiềm năng để sử dụng bất động sản như một phương tiện tài chính. Việc quản lý có thể thu được lợi nhuận từ việc tái đầu tư quy trình bán trong việc kinh doanh cơ bản hoặc trả lại tiền cho các cổ đông, sau đó cơ hội cho các nhà đầu tư bên ngoài có lợi nhuận từ việc tiếp quản bằng cách bán hoặc tái tài trợ bất động sản bị thu hồi. Hơn nữa, nếu công ty thuê với hợp đồng thuê ngắn hạn, nó vẫn có thể lựa chọn để dời đi. Nhưng nếu một công ty bán và sau đó tự cam kết thuê dài hạn, việc chuyển quyền sở hữu có thể không mang lại lợi ích kinh tế. Dòng vốn vào từ việc bán có thể đơn giản được bù đắp theo thời gian bởi tiền thuê cao hơn tính bởi chủ sở hữu mới. Hơn nữa, nếu việc bán gây ra một khoản thanh toán nợ lớn thì giao dịch thực sự có thể làm giảm giá trị cổ đông.
Tuy nhiên, giả sử các công ty có tấm chắn lợi nhuận từ vốn,25 cổ đông công ty có thể hưởng lợi từ việc bán-thuê lại đến mức mà các nhà đầu tư Mỹ hay các nhà đầu tư nước ngoài sẵn sàng chấp nhận lợi tức thấp hơn lợi nhuận yêu cầu của các nhà đầu tư. (một lần nữa, điều chỉnh rủi ro và đòn bẩy). Trong những trường hợp như vậy, doanh thu bán hàng cho công ty có thể vượt quá giá trị hiện tại của dòng thuê mới cũng như bất kỳ khoản khấu trừ thuế nào từ việc sở hữu.
Một lợi ích tiềm năng khác của việc bán-thuê lại là vai trò của nó như một thiết bị "báo hiệu". Trong chừng mực mà các nhà đầu tư không thể hoặc không muốn nhận 25 Tất nhiên, sẽ có trường hợp bán-thuê lại có thể được sử dụng để nhận ra lợi nhuận từ việc bán tài sản để bù đắp bất kỳ khoản lỗ mang về phía trước mà một công ty có thể muốn tối đa hoá hữu dụng.
ra các giá trị bất động sản thì bán-thuê lại đã thể hiện rõ những giá trị này trên thị trường. Có lẽ quan trọng không kém, việc bán-thuê lại, đặc biệt là khi kết hợp với việc mua lại cổ phiếu, cũng có thể thuyết phục các nhà đầu tư rằng ban lãnh đạo đã nghiêm túc hơn về cam kết tăng giá trị cổ đông. Đối với các công ty trong ngành công nghiệp trưởng thành với cơ hội đầu tư hạn chế, việc bán-thuê lại với sự phân phối lớn cho các cổ đông có thể làm tăng giá trị bằng cách trả lại vốn cho các nhà đầu tư.26
Vẫn có một lợi ích có thể có từ việc bán-thuê lại là cung cấp một nguồn vốn có thể được sử dụng để tạo quỹ cho các cơ hội tăng trưởng hoặc để tái cấp vốn các khoản nợ có giá cao hiện có. Ví dụ, Fred Meyer, đã bán và thuê lại 35 cửa hàng và trung tâm phân phối, qua đó thu về 400 triệu USD. Mỗi cửa hàng đã được đi thuê trong 20 năm với một khoản thanh toán cố định, tỷ lệ thuê ròng và cấu trúc hoạt động thuê cho phép xử lý ngoại bảng. Giao dịch này có hiệu quả cho phép công ty nắm bắt được toàn bộ giá trị thị trường của tài sản bất động sản, sử dụng số tiền thu được để bán cho một số khoản nợ có lợi tức cao và giữ được quyền kiểm soát tài sản bằng các hợp đồng đi thuê dài hạn.
Web App
Một loại tài trợ ngoại bảng được gọi là "hợp đồng thuê mướn nhân tạo" trở nên phổ biến trong những năm gần đây như là một cách cho các công ty cơ cấu hợp đồng thuê bất động sản mà họ thuê. Nhiều công ty công nghệ cao đã tài trợ cho việc xây dựng hoặc mua trụ sở chính của công ty với các loại hợp đồng đi thuê này. Sử dụng công cụ tìm kiếm để tìm một công ty đã sử dụng phương pháp này hoặc một trang web thảo luận cách thức hoạt động của các hợp đồng thuê. Những ưu và nhược điểm chính của cấu trúc thuê này là gì? Họ vẫn đang được sử dụng?