Một phân tích bổ sung có liên quan đến một công ty đã sở hữu bất động sản một thời gian là liệu nó sẽ bán bất động sản và thuê lại từ chủ sở hữu mới. Thủ tục này có thể hấp dẫn trong trường hợp công ty muốn bán bất động sản nhưng cần tiếp tục sử dụng không gian vì việc di dời không thực tế. Ví dụ, vào năm 1988, Tập đoàn Time, đã bán 45% lợi nhuận của mình tại trụ sở chính của Rockefeller Center cho chủ sở hữu cũ của tòa nhà, Tập đoàn Rockefeller, và sau đó sắp xếp một hợp đồng cho thuê dài hạn.
Tại sao công ty có thể hưởng lợi từ việc bán-thuê lại? Trong trường hợp đó, công ty nhận được tiền từ bán tài sản, và giả định rằng công ty vẫn cần sử dụng bất động
sản, đi thuê lại các cơ sở và trả tiền thuê. Nó cũng mất bất kỳ khấu hao nào còn lại trên giá trị sổ sách của tòa nhà. Tuy nhiên, nó cũng loại bỏ các rủi ro liên quan đến giá trị còn lại của tài sản.
Như đã thảo luận trong phân tích về việc đi thuê so với sở hữu, liệu một công ty có được lợi từ việc tiếp tục là một nhà đầu tư bất động sản sẽ quyết định bán và thuê lại hay không. Trên thực tế, phân tích rất giống với việc đi thuê so với sở hữu. Có một sự khác biệt chính: Bởi vì công ty đã sở hữu bất động sản nên phải cân nhắc đến dòng tiền sau khi nhận được từ việc bán tài sản (thay vì giá mua) như số tiền đầu tư nếu quyết định tiếp tục sở hữu bất động sản.
Dòng tiền sau thuế từ bán sẽ thấp hơn chi phí mua tài sản nếu phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Do đó, tỷ suất sinh lợi thu được từ các khoản tài sản còn lại trong tài sản (nếu công ty không thực hiện hợp đồng thuê lại) có thể lớn hơn trường hợp nếu công ty quyết định sở hữu hoặc đi thuê bất động sản mà nó chưa có sở hữu.
Để xem làm thế nào chúng ta có thể phân tích liệu một công ty nên bán và thuê lại không gian, chúng tôi sẽ mở rộng ví dụ mà chúng tôi xem xét trước đó trong phân tích đi thuê so với sở hữu. Giả sử 5 năm trước, tập đoàn đã quyết định sở hữu hơn là đi thuê bất động sản. Giả sử rằng bây giờ là 5 năm sau và quản lý đang xem xét bán-thuê lại tài sản. Tài sản có thể được bán ngày hôm nay với giá $2 triệu và được đi thuê lại với mức $200.000 mỗi năm trong hợp đồng đi thuê 15 năm bắt đầu từ hôm nay. Phụ lục 15-5 cho thấy dòng tiền sau thuế nếu tài sản được bán ra ngày hôm nay, có tính đến việc công ty mua bất động sản cách đây 5 năm với giá $1.8 triệu. Bởi vì nó đã khấu hao tài sản trong năm năm qua, công ty phải nộp thuế lợi tức là $135.000, làm cho dòng tiền sau thuế từ việc bán ngày hôm nay là $1.865.000. Bằng cách thuê thay vì sở hữu trong vòng 15 năm tới, ban giám đốc phải trả thêm $155.000 tiền thu nhập sau thuế mỗi năm.24 Hơn nữa, nếu tài sản được bán ngày hôm nay, công ty sẽ không nhận được tiền mặt từ việc bán tài sản