Thị trường Việt Nam còn khá non trẻ nên các thông tin về doanh nghiệp vỡ nợ khá hiếm và không có sẵn. Vì thế, khóa luận thu thập danh sách các doanh nghiệp vẫn còn hoạt động cho đến hiện tại với mục đích chấm điểm và phân loại các doanh nghiệp này, mà không đưa ra dự đoán về sự phá sản trong tương lai. Danh sách các doanh nghiệp ngành bất động sản được thu thập từ website chính thức của Sàn giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) và Sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX). Việc thu thập danh sách tên doanh nghiệp khá dễ dàng vì các doanh nghiệp có niêm yết được phân chia cụ thể theo 13 nhóm ngành, trong đó có ngành bất động sản. Danh sách ban đầu bao gồm 56 doanh nghiệp.
Sau khi đã có danh sách tên cùng với ngày niêm yết của các doanh nghiệp, khóa luận tiến hành lọc lại các doanh nghiệp đáp ứng được tiêu chí thời gian niêm yết bắt đầu từ trước và trong năm 2010 và vẫn còn hoạt động tính tới thời điểm hiện tại. Nguyên nhân là do số lượng doanh nghiệp đa phần đều bắt đầu niêm yết từ trước năm 2010. Sau lần chọn lọc đầu tiên, số lượng doanh nghiệp còn lại trên bảng thống kê là 48 doanh nghiệp. Số quan sát là 912 quan sát.
Theo Altman (2000), tiêu chí phân loại của ông là dựa trên thông tin doanh nghiệp đang xem xét đã xảy ra tình trạng vỡ nợ hay vẫn đang hoạt động, tức là không vỡ nợ. Tuy nhiên, với lập luận rằng những thông tin về sự vỡ nợ của doanh nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa có bằng chứng thống kê cụ thể để áp dụng làm tiêu chí phân loại, Đào Thị Thanh Bình (2013) đã lựa chọn chỉ tiêu suất sinh lời của lợi nhuận ròng để làm tiêu chuẩn phân loại. Cụ thể hơn, trong nghiên cứu của mình, Đào Thị Thanh Bình (2013) đã phân loại doanh nghiệp ra hai nhóm “Đầu” và “Đáy”. Nhóm “Đầu” có thu nhập ròng trong phạm vi 86,46 tỷ đồng và 3.078,66 tỷ đồng. Còn lợi nhuận ròng của nhóm “Đáy” nằm trong khoảng -50,30 tỷ đồng đến 7,28 tỷ đồng. Bà lập luận rằng một thay đổi trong lợi nhuận ròng cho thấy khá nhiều về hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Khi lợi nhuận khá thấp hay có giá trị âm, ta có thể hiểu doanh nghiệp đang đối mặt với khó khăn về doanh số bán hàng hay chi phí hoạt động khá cao. Tuy nhiên, khóa luận đứng trên góc độ nhà đầu tư để tiến hành phân loại doanh nghiệp nên chỉ tiêu ROE được chọn làm tiêu chí cuối cùng để phân loại các doanh nghiệp có trong mẫu. Để chia doanh nghiệp làm hai nhóm “Tốt” và “Xấu” như hướng tiếp cận của Đào Thị Thanh Bình, khóa luận thu thập thêm thông tin ROE trung bình của ngành bất động sản. ROE vào thời điểm cuối năm 2014 của ngành nằm ở mức 11%1
. Chính vì vậy, khóa luận chọn 11% làm mốc để phân loại doanh nghiệp; những doanh nghiệp có ROE cao hơn 11% sẽ được phân vào nhóm “Tốt” và ngược lại. Căn cứ theo mốc trên, có 24 doanh nghiệp có lợi nhuận “cao” và 24 doanh nghiệp có lợi nhuận “thấp”. Sau đó, mẫu quan sát được mã hóa và đưa vào phần mềm thống kê SPSS để tiến hành phân tích. Theo quy ước của tác giả, các doanh nghiệp trong mẫu doanh nghiệp “Tốt” sẽ nhận giá trị “1” và các doanh nghiệp “Xấu” nhận giá trị “0”.