Chuyển đổi MĐSD đất là chuyển từ mục đớch này sang MĐSD khỏc - nhƣ trờn đó đề cập. Nhƣng xột dƣới gúc độ tổ chức và quản lý, chuyển đổi mục đớch là quỏ trỡnh với cỏc căn cứ và cỏc nội dung cụ thể sau đõy:
Quy hoạch sử dụng đất: Để chuyển đổi MĐSD đất cần phải tiến hành quy hoạch sử dụng đất núi chung, quy hoạch sử dụng ĐNN núi riờng.
Quy hoạch sử dụng đất đƣợc hiểu là tổng thể cỏc biện phỏp kinh tế, kỹ thuật và phỏp lý của Nhà nƣớc về tổ chức sử dụng đất bền vững, hợp lý và cú hiệu quả
17
cao thụng qua việc phõn phối và tỏi phõn phối quỹ đất, tổ chức sử dụng nguồn lao động và tƣ liệu sản xuất khỏc liờn quan để nõng cao hiệu quả sản xuất, bảo vệ đất và mụi trƣờng. Hay, quy hoạch sử dụng đất là bố trớ sắp xếp lại đất đai theo cỏc MĐSD khỏc nhau nhằm đỏp ứng yờu cầu phỏt triển của cỏc ngành, cỏc lĩnh vực kinh tế xó hội, đảm bảo sử dụng đất đầy đủ, hợp lý và cú hiệu quả.
Nhƣ vậy, quy hoạch sử dụng đất cú thể coi là nội dung của chuyển đổi MĐSD đất, hay chớnh xỏc hơn, chuyển đổi MĐSD đất là một trong cỏc nội dung cốt lừi của quy hoạch đất đai núi chung, quy hoạch sử dụng ĐNN núi riờng. Tuy nhiờn trong quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi MĐSD đất đƣợc thể hiện ở cỏc phƣơng ỏn sử dụng đất và chu chuyển cỏc loại đất. Đặc biệt, việc xỏc định cỏc phƣơng ỏn sử dụng đất đƣợc xỏc định một cỏch khỏi quỏt, dựa trờn mục tiờu phỏt triển kinh tế và cỏc điều kiện gắn với sử dụng đất. Vỡ vậy, đối với chuyển đổi MĐSD đất cho một diện tớch cụ thể nào đú, quy hoạch sử dụng đớch chỉ đƣợc coi nhƣ là yờu cầu, là cơ sở cho chuyển đổi.
Xõy dựng cỏc luận chứng chuyển đổi MĐSD ĐNN: Xõy dựng luận chứng chuyển đổi MĐSD đất núi chung, ĐNN núi riờng là tạo lập cỏc cơ sở khoa học để minh chứng về sự cần thiết, về hiệu quả kinh tế, xó hội của chuyển đổi MĐSD đất; thiết lập cỏc điều kiện, quy trỡnh và cỏc biện phỏp triển khai cỏc hoạt động chuyển đổi, thậm chớ soạn thảo cỏc chớnh sỏch cần thiết cho quỏ trỡnh chuyển đổi.
Vớ dụ, việc chuyển đổi từ đất trồng lỳa bấp bờnh sang nuụi trồng thủy sản cú hiệu quả rất rừ. Tuy nhiờn, do đất đai manh mỳn khụng thể hỡnh thành cỏc hồ đầm, đặc biệt do nguồn lực của ngƣời dõn hạn chế trong việc cải tạo ruộng thành hồ đầm. Nhà nƣớc cần cú chớnh sỏch tổ chức triển khai dồn điền đổi thửa, hỗ trợ nguồn vốn cho nụng dõn…
Cỏc luận chứng chuyển đổi MĐSD đất cú thể đƣợc xõy dựng thành cỏc đề ỏn hay dự ỏn. Nếu quy mụ chuyển đổi MĐSD đất lớn, việc xõy dựng đề ỏn hay dự ỏn cú sự hỗ trợ của cỏc nhà khoa học và quản lý.
Phờ duyệt cỏc phương ỏn chuyển đổi MĐSD ĐNN: Để triển khai cỏc đề ỏn, dự ỏn chuyển đổi MĐSD đất (kể cả chuyển đổi từ mục đớch này sang mục đớch khỏc
18
trong nội bộ nụng nghiệp hay chuyển từ MĐSD cho nụng nghiệp sang mục đớch phi nụng nghiệp) đều phải đƣợc cỏc cấp cú thẩm quyền phờ duyệt và phự hợp với bản quy hoạch sử dụng đất của địa phƣơng đó đƣợc thụng qua. Nếu đề ỏn, dự ỏn chuyển đổi MĐSD đất để xõy dựng nhà để ở hoặc để bỏn thỡ phải thực hiện theo quy định của phỏp luật về nhà ở, phỏp luật xõy dựng, luật kinh doanh bất động sản;
Cỏc đề ỏn, dự ỏn đƣợc đƣa ra thẩm định phờ duyệt phải qua những thủ tục hành chớnh. Theo quy định hiện hành, cỏc thủ tục đú bao gồm:
+ Đơn xin chuyển đổi MĐSD đất (làm theo mẫu);
+ Phƣơng ỏn sản xuất, kinh doanh (nếu Chuyển đổi MĐSD đất sang làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp);
Đối với chuyển đổi MĐSD đất ở quy mụ nhỏ, nhất là từ mục đớch nụng nghiệp sang cỏc mục đớch phi nụng nghiệp, việc phờ duyệt chuyển đổi MĐSD đất cũng bao gồm cỏc đơn, luận chứng chuyển đổi và kốm theo bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản sao hộ khẩu thƣờng trỳ và chứng minh nhõn dõn của ngƣời xin chuyển đổi MĐSD đất; bản cam kết theo quy định về điều kiện chuyển đổi MĐSD đất.
Tổ chức cỏc phương ỏn chuyển đổi MĐSD ĐNN: Sau khi cỏc đề ỏn, dự ỏn chuyển đổi mục đớch đƣợc phờ duyệt, cỏc nội dung của tổ chức chuyển đổi MĐSD đất đƣợc triển khai. Thƣờng cỏc cụng việc gồm:
+ Thu hồi đất, giải quyết cỏc bồi thƣờng, khiếu kiện (nếu cú sự chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khỏc và thƣờng xảy ra đối với chuyển đổi từ MĐSD cho nụng nghiệp sang cỏc mục đớch phi nụng nghiệp).
+ Triển khai cỏc hoạt động chuyển MĐSD ĐNN theo cỏc phƣơng ỏn đó phờ duyệt: Tựy theo cỏc mục đớch chuyển đổi, đặc biệt từ hiện trạng sử dụng so với yờu cầu hiện trạng sau chuyển đổi sẽ cú những hoạt động cải tạo, xõy dựng trờn đất đƣợc chuyển đổi MĐSD. Vớ dụ: Đối với đất trũng trồng lỳa chuyển sang nuụi trồng thủy sản, cần phải xõy dựng hồ, đầm…sẽ liờn quan đến cỏc hoạt động san lấp, đắp cỏc bờ hồ, đầm, xõy dựng cỏc cống, đập, san phẳng, cải tạo làm sạch mặt hồ, đầm… Đối với ĐNN chuyển sang xõy dựng KCN, đụ thị cần phải san lấp mặt bằng, xõy
19
dựng cỏc hạ tầng cụng nghiệp, đụ thị, phõn lụ… Tựy theo MĐSD việc triển khai sẽ do chủ đầu tƣ và chủ quản đầu tƣ triển khai và quản lý.
Sau khi cỏc dự ỏn, đề ỏn triển khai xong phần thực hiện chuyển đổi, khai thỏc cỏc kết quả chuyển đổi là bƣớc cuối cựng. Tựy theo mục đớch chuyển đổi, đặc biệt là phƣơng thức đầu tƣ, cỏc kết quả đầu tƣ sẽ do cỏc chủ thể khỏc nhau quản lý sử dụng. Đối với chuyển đổi mục đớch ĐNN sang cỏc mục đớch khỏc của nụng nghiệp thƣờng do những ngƣời sản xuất nụng nghiệp thực hiện nờn họ là những ngƣời khai thỏc kết quả đầu tƣ và lợi ớch tăng thờm từ sự chuyển đổi. Đối với chuyển đổi MĐSD ĐNN sang cỏc mục đớch phi nụng nghiệp thƣờng cú sự chuyển đổi chủ sử dụng. Vỡ vậy, ngƣời khai thỏc kết quả của chuyển đổi MĐSD ĐNN là những ngƣời khỏc. Ở đõy cú sự điều tiết lợi ớch tăng thờm của chuyển đổi MĐSD ĐNN.