2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨUẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ Ầ ẦẦẦẦ
3.1. đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. đối tượng nghiên cứu
- Hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản theo quy ựịnh của pháp luật kinh doanh bất ựộng sản hiện hành.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu, ựiều tra, khảo sát một số sàn giao dịch bất ựộng sản thuộc các loại hình: Sàn giao dịch do doanh nghiệp ựầu tư kinh doanh dịch vụ bất ựộng sản thành lập; Sàn giao dịch bất ựộng sản do Ngân hàng thương mại thành lập; Sàn giao dịch bất ựộng sản tư nhân.
- địa ựiểm nghiên cứu: Trên ựịa bàn quận Hoàng Mai thuộc Thành phố Hà Nội, nơi các giao dịch BđS ựang diễn ra sôi ựộng.
3.2. Nội dung nghiên cứu
3.2.1. đặc ựiểm ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai
- điều kiện tự nhiên: (vị trắ ựịa lý; ựịa hình; khắ hậu; thủy văn)
- điều kiện kinh tế - xã hội: (tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế; thực trạng phát triển các ngành kinh tế; dân số, lao ựộng và việc làm; cơ sở hạ tầng).
3.2.2 Tình hình quản lý ựất ựai
3.2.2.1 Hiện trạng sử dụng ựất năm 2010 quận Hoàng Maị 3.2.2.2 Tình hình quản lý ựất ựai:
- Quy hoạch kế hoạch sử dụng ựất - Giao ựất, cho thuê ựất
- đăng ký ựất ựai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất - Giá ựất và quản lý nhà nước về giá ựất
3.2.3. Tình hình thị trường bất ựộng sản quận Hoàng Mai
3.2.3.1. Khái quát tình hình thị trường bất ựộng sản quận Hoàng Mai
3.2.3.2. Phân tắch, ựánh giá tình hình thị trường bất ựộng sản quận Hoàng Mai 3.2.3.3. Thực trạng quản lý thị trường bất ựộng sản
3.2.4. đánh giá hoạt ựộng của một số sàn giao dịch bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hoàng Mai bàn quận Hoàng Mai
3.2.4.1. Tình hình hoạt ựộng của một số sàn giao dịch bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hoàng Mai
3.2.4.2. đánh giá hoạt ựộng của một số sàn giao dịch bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hoàng Mai
3.2.5. đề xuất một giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản tại quận Hoàng Mai bất ựộng sản tại quận Hoàng Mai
3.2.5.1. Về mặt pháp luật 3.2.5.2. Về quản lý nhà nước 3.2.5.3. Phát triển nguồn nhân lực
3.2.5.4. Về công tác tuyên truyền, giáo dục
3.3. Phương pháp nghiên cứu 3.3.1. Phương pháp tiếp cận 3.3.1. Phương pháp tiếp cận
3.3.1.1. Phương pháp hệ thống
- Nghiên cứu ựánh giá hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản trong mối quan hệ với thị trường bất ựộng sản và các thị trường liên quan.
- Nghiên cứu ựánh giá hoạt ựộng của một số sàn giao dịch bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hoàng Mai trong mối quan hệ với hoạt ựộng sàn giao dịch bất ựộng sản trên phạm vi cả nước.
3.3.1.2. Phương pháp kết hợp nghiên cứu lý luận với hoạt ựộng thực tiễn
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về sàn giao dịch bất ựộng sản, kết hợp với ựiều tra khảo sát ựiểm trên ựịa bàn nghiên cứụ
3.3.2. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể
3.3.2.1. Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu
Chọn một số ựiểm ựại diện cho các loại hình Sàn giao dịch bất ựộng sản ựang hoạt ựộng trên ựịa bàn quận Hoàng Maị
3.3.2.2. Phương pháp ựiều tra, thu thập tài liệu, khảo sát thực tế
Tiến hành thu thập tài liệu, số liệu và những thông tin cần thiết phục vụ công tác nghiên cứu ựề tài dựa trên những tư liệu xã hội cụ thể và ựiều tra thực tế.
3.3.2.3. Phương pháp kế thừa có chọn lọc các tài liệu ựã có
Thu thập ựánh giá các tài liệu nghiên cứu có liên quan ựến ựề tài ựã có từ trước và lựa chọn các thông tin cần thiết phục vụ cho mục ựắch nghiên cứụ
3.3.2.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tắch và so sánh
Phương pháp thống kê dùng nhóm các ựối tượng ựiều tra có cùng chỉ tiêụ Phân tắch là chia các vấn ựề phức tạp ra thành các bộ phận ựơn giản hơn ựể nghiên cứụ Tổng hợp là liên kết, thống nhất các bộ phận ựã ựược phân tắch nhằm khai quát hóa vấn ựề nghiên cứu và ựưa ra kết luận ựiều trạ So sánh những ựiểm giống và khác nhau của loại hình kinh doanh dịch vụ bất ựộng sản ở Việt Nam qua các thời lỳ và với các nước khác trên thế giớị
3.3.2.5. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến của các chuyên gia về vấn ựề nghiên cứụ
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai 4.1. điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai
4.1.1. đặc ựiểm ựiều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trắ ựịa lý
Quận Hoàng Mai ựược thành lập và ựi vào hoạt ựộng chắnh thức từ ngày 01/01/2004 trên cơ sở sáp nhập 5 phường của quận Hai Bà Trưng cũ và 9 xã thuộc huyện Thanh Trì cũ. Quận nằm ở phắa Nam thành phố Hà Nộị Quận có chiều rộng theo hướng Bắc - Nam khoảng 5 km và hướng đông - Tây khoảng 12 km.
+ Phắa Bắc tiếp giáp quận Hai Bà Trưng. + Phắa Nam giáp huyện Thanh Trì.
+ Phắa đông chạy dọc theo con sông Hồng giáp với quận Long Biên và huyện Gia Lâm.
+ Phắa Tây giáp quận Thanh Xuân.
Hình 4.1 Sơ ựồ quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội
Quận Hoàng Mai là quận có vị trắ ựịa lý khá thuận lợi, tốc ựộ ựô thị hóa của quận khá nhanh. Hoàng Mai là ựầu mối giao thông quan trọng lớn như ựường sắt, ựường bộ nối liền các tỉnh phắa đông Bắc với các tỉnh phắa Bắc, là nơi tập trung nhiều các bến xe có tầm quan trọng ựối với phát triển kinh tế của thủ ựô cũng như các tỉnh lân cận. Yếu tố ựịa lý trên có ý nghĩa quan trọng trong quá trình phát triển ựô thị hóa, cũng như ựồng thời tạo ựược sự giao lưu trong phát triển kinh tế, chắnh vì vậy áp lực tới nguồn ựất ựai của quận là rất lớn.
4.1.1.2. địa hình, ựịa mạo
địa hình khu vực quận Hoàng Mai tương ựối trũng, có xu hướng nghiêng dần từ Bắc xuống Nam và bị chia cắt bởi các tuyến giao thông và các con sông nên nhìn chung ựịa hình từng khu vực có khác nhaụ
Toàn Quận có 14 phường, chủ yếu nằm ở vùng trong ựê, và một vùng bãi ven ựê sông Hồng với diện tắch khoảng 920 ha là diện tắch thuộc các phường Thanh Trì, Lĩnh Nam, Trần Phú, Yên Sở.
Vùng trong ựê chiếm ựa số diện tắch của Quận, ựịa hình bị chia cắt bởi các trục giao thông Pháp Vân - Yên Sở và các sông tiêu nước thải của Thành phố là sông Kim Ngưu, sông Tô Lịch, sông Lừ, sông Sét. Bên cạnh ựó Quận còn có các tiểu vùng nhỏ nhiều ựầm, ruộng trũng. địa hình này một mặt gây ra tình trạng ngập úng quanh năm của các vùng trũng.
4.1.1.3. Khắ hậu
Hoàng Mai có cùng chung khắ hậu của thành phố Hà Nội, ựó là khắ hậu nhiệt ựới ẩm, có gió mùa, một năm có 2 mùa rõ rệt là mùa nóng và mùa lạnh. Nhiệt ựộ trung bình trong năm là 250C, nhiệt ựộ trung bình không dao ựộng lớn (< 140C) giữa các tháng trong năm.
độ ẩm trung bình trong năm khoảng 80% và ựộ ẩm này cũng rất ắt thay ựổi theo các tháng trong năm, thường dao ựộng trong khoảng 70 - 80%. Số ngày mưa trong năm khoảng 144 ngày với tổng lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 1.600 - 1.800 mm. Tổng số giờ nắng trong năm khoảng 1.600 giờ với 220 ngày có nắng.
Trì. Song các ựợt giông bão vào mùa hè và gió mùa ựông bắc vào mùa ựông cũng gây trở ngại cho ựời sống dân cư và các hoạt ựộng sản xuất khác.
4.1.1.4. Thủy văn
Trên dịa bàn quận còn có các sông Tô Lịch, sông Lừ, sông Sét và sông Kim Ngưu chảy qua, các tuyến sông này ựồng thời là các tuyến sông thoát nước chủ yếu cho Thành phố và quận Hoàng Maị Các tuyến sông này hầu hết ựã ựược cải tạo hoàn chỉnh trong dự án thoát nước giai ựoạn 1 của thành phố.
Quận Hoàng Mai là khu vực ựầu mối thoát nước của Thành phố, tập trung các hồ ựiều hoà lớn như Yên Sở, Linh đàm, định Công và hệ thống kênh mương, trạm bơm tiêu Yên Sở, vào mùa mưa lớn nước không tiêu thoát kịp gây ngập một số khu vực. Hệ thống hồ ựiều hoà Yên Sở nằm trên ựịa bàn Quận gồm 3 hồ ựã ựược xây dựng (trên tổng số 5 hồ), với diện tắch 130 ha mặt nước là nơi chứa và xử lắ nước thải, nước mưa, ngập lụt, ựiều hoà lưu lượng nước của các con sông thải của Hà Nội trước khi bơm ra sông Hồng. Ngoài ra, Hoàng Mai còn có diện tắch sông hồ và ựầm tự nhiên lớn với cảnh quan thiên nhiên ựẹp như: Khu vực đầm Sen ở định Công, công viên Yên Sở 241 ha, hồ Linh đàm, diện tắch ngoài bãi sông Hồng. Những nơi này sẽ là các vùng có tiềm năng thuận lợi cho việc phát triển các hoạt ựộng du lịch, vui chơi giải trắ...
4.1.2. điều kiện kinh tế - xã hội
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế
Trong giai ựoạn 2007 - 2011, do chịu ảnh hưởng của cuộc suy thoái kinh tế thế giới, dịch bệnh và hậu quả của ựợt úng ngập lụt cuối năm 2008...tình hình phát triển kinh tế - xã hội của quận gặp rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên UBND quận ựã bám sát sự chỉ ựạo của UBND thành phố Hà Nội và ựược sự quan tâm giúp ựỡ của các sở, ngành cùng sự ựồng thuận của nhân dân nên tình hình kinh tế xã hội của quận ựã ựạt ựược ựúng chỉ tiêu ựề rạ Tốc ựộ tăng trưởng trong cả giai ựoạn ựạt 16,5% vượt chỉ tiêu 0,5% do với kế hoạch.
Bảng 4.1: Tốc ựộ tăng trưởng kinh tế bình quân qua các năm Chỉ tiêu đVT Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Tổng GTSX Tỷ ự 1.634,7 1.926,3 2,298,3 2.633,7 3,055,1 CN - TTCN - XD Tỷ ự 920,2 1.090,5 1.388,0 1.539,4 1.788,6 Thương mại dịch vụ Tỷ ự 622,4 741,3 875 1.012,6 1.184,7 Nông nghiệp Tỷ ự 92,1 94,5 84,5 81,6 81,7 Tốc ựộ tăng GTSX % 17,1 17,8 16 14,59 16 CN - TTCN - XD % 17,9 18,5 17,1 15,05 16,2 Thương mại dịch vụ % 18,1 19,1 18,1 15,73 17 Nông nghiệp % 3,8 2,7 -10,6 -3,34 0,4
(Nguồn: Phòng thống kê quận Hoàng Mai)
4.1.2.3. Dân số lao ựộng và việc làm
a) Hiện trạng dân số và phân bố dân cư
Theo số liệu thống kê năm 2011 dân số quận Hoàng Mai là 337.151 người, mật ựộ bình quân dân số toàn quận là 8.361 người/km2. Công tác dân số - kế hoạch hóa gia ựình ựược tiếp tục triển khai có hiệu quả trên diện rộng. Tỉ lệ tăng dân số tự nhiên năm 2010 còn 1,1%.
b) Lao ựộng, việc làm:
Theo số liệu thống kê, số lượng lao ựộng trong toàn quận phân bố không ựồng ựều giữa các phường, dao ựộng từ mức 45 - 70% tổng dân số. Nhìn chung, nguồn nhân lực lao ựộng quận Hoàng Mai tương ựối dồi dào, trình ựộ lao ựộng khá.
Công tác ựào tạo nguồn nhân lực từng bước ựược quan tâm ựầu tư, tỷ lệ lao ựộng qua ựào tạo ngày càng tăng, hàng năm giải quyết số người lao ựộng có việc làm mới vượt kế hoạch ựược giaọ Tổ chức ựào tạo nghề cho con em các hộ dân trên ựịa bàn, ựặc biệt là quan tâm ựào tạo nghề cho con em các hộ dân bị thu hồi ựất thực hiện dự án. Trong giai ựoạn 2007 - 2011 Trung tâm dạy nghề của Quận ựã tổ chức ựào tạo nghề cho học viên trong quận, ựào tạo tám lớp trung cấp kế toán, 1 lớp trung cấp báo chắ, 01 lớp cử nhân Luật...Năm 2011 quận ựã
4.1.2.4. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế a) Khu vực kinh tế nông nghiệp
Trong những năm qua quận ựã tập trung chỉ ựạo, xây dựng kế hoạch, hướng dẫn và ựầu tư kết cấu hạ tầng, hỗ trợ chuyển ựổi cơ cấu kinh tế theo hướng sản xuất hàng hóa, áp dụng khoa học công nghệ vào sản xuất các sản phẩm có giá trị kinh tế caọ Triển khai việc chuyển ựổi kinh tế nông nghiệp như trồng rau an toàn, mô hình nuôi trồng thủy sản phát triển theo hướng trang trạị Kinh tế nông nghiệp của quận tập trung vào một số phường phắa nam như Yên Sở, Trần Phú, Lĩnh Nam, Thanh Trì, Hoàng Liệt và một phần của đại Kim, định Công. Năm 2011 giá trị sản xuất nông nghiệp ựạt 85,6 tỷ ựồng tăng 4 tỷ so với năm 2010 và giảm 10 tỷ so với năm 2007. Trong cơ cấu kinh tế của quận ngành nông nghiệp giảm từ 5,6% năm 2007 xuống còn 2,6% năm 2011.
b) Khu vực kinh tế công nghiệp
Hoạt ựộng sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trong những năm qua có sự chuyển biến khá. Số cơ sở và lao ựộng ngành công nghiệp tăng nhanh, doanh nghiệp tập thể và tư nhân ựược thành lập và ổn ựịnh sản xuất từng bước thắch ứng với cơ chế thị trường. Về giá trị kinh tế năm 2011 giá trị kinh tế công nghiệp - TTCN của quận ựạt khoàng 9.166 tỷ ựồng. Giai ựoạn 2007 - 2011 tốc ựộ tăng trưởng hàng năm ựạt 15 - 17,5% và chiếm từ 56 - 59% trong cơ cấu kinh tế của quận. Một số ngành có tỉ trọng tăng khá như sản xuất lương thực tăng 175, sản xuất giấy và các sản phẩm từ giấy tăng 34%, sản xuất khoáng, phi kim tăng 56%...
c) Khu vực kinh tế thương mại - dịch vụ
Hoạt ựộng thương mại - dịch vụ ựã có những bước phát triển mạnh, khu vực kinh tế thương mại dịch vụ tăng nhanh tỷ trọng trong cơ cấu kinh tế ngày càng ựóng vai trò quan trọng và then chốt trong cơ cấu kinh tế của quận. Phát huy tối ựa các nguồn lực như vốn, ựịa thế, nguồn lực con ngườị..Trong giai ựoạn 2006 - 2011, giá trị thương mại - dịch vụ tăng bình quân 17,7%/ năm. Các doanh nghiệp thương mại, dịch vụ trên ựịa bàn phát triển khá cả số lượng và
chất lượng, doanh thu hàng năm tăng khá, tạo nhiều việc làm, góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế của quận. Các hộ kinh doanh thương mại, dịch vụ tăng mạnh, số hộ ựược cấp ựăng kắ kinh doanh 5 năm là 7.754 hộ, tăng hơn 5.408 hộ so với năm 2005.
4.1.2.5. Thực trạng phát triển ựô thị a) Kết quả quản lý theo quy hoạch
đã hoàn thành quy hoạch sử dụng ựất, quy hoạch giao thông và hạ tầng kĩ thuật tỷ lệ 1/2000; công bố và bàn giao quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và một số khu ựô thị trên ựịa bàn; hoàn thành quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 một số khu ở phường Yên Sở, Vĩnh Hưng, Thanh Trì ựể ựấu giá quyền sử dụng ựất. Phê duyệt thiết kế 13 ô quy hoạch diện tắch khoảng 240 ha ở phường Lĩnh Nam, Vĩnh Hưng, Thanh Trì, Trần Phú. điều chỉnh quy hoạch công viên Yên Sở, nhà máy xử lý nước thải khu ựô thị Nam vành ựai 3, khu ựối ứng C2 phường Trần Phú, Yên Sở, một số dự án ở phường và các ựơn vị trên ựịa bànẦRà soát quỹ ựất theo quy hoạch ựược duyệt, ựể xây dựng nhà tái ựịnh cư phục vụ giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra trên ựịa bàn quận có khá nhiều khu ựô thị xây mới ựã và ựang xây dựng như định Công, Linh đàm, đại Kim, đền Lừ, Pháp Vân Ờ Tứ HiệpẦ
Công tác xã hội hóa ựược tập trung chỉ ựạo, ựã lựa chọn ựược các nhà thầu ựầu tư vào trung tâm thương mại Trương định, trường mầm non đồng Tầu và các chợ dân sinh ở phường Lĩnh Nam, Thanh TrìẦựồng thời có hàng chục dự án thuộc các lĩnh vực có sử dụng ựất ựược thành phố chấp thuận ựịa ựiểm ựang ựược lập dự án ựầu tư vào quận với số vốn hàng ngàn tỷ ựồng.
b) Kết quả phát triển cơ sở hạ tầng ựô thị: