2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨUẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ Ầ ẦẦẦẦ
2.2.3.Các quy ựịnh của pháp luật hiện hành về tổ chức, hoạt ựộng của sàn giao
ỘSàn giao dịch bất ựộng sản là nơi diễn ra các giao dịch bất ựộng sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất ựộng sảnỢ. (Luật Kinh doanh bất ựộng sản - Khoản 5, điều 4)
- Sàn giao dịch bất ựộng sản cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất ựộng sản như: + Dịch vụ môi giới bất ựộng sản; + Dịch vụ ựịnh giá bất ựộng sản; + Dịch vụ sàn giao dịch bất ựộng sản; + Dịch vụ tư vấn bất ựộng sản; + Dịch vụ ựấu giá bất ựộng sản; + Dịch vụ quảng cáo bất ựộng sản; + Dịch vụ quản lý bất ựộng sản.
2.2.3. Các quy ựịnh của pháp luật hiện hành về tổ chức, hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản. giao dịch bất ựộng sản.
Theo quy ựịnh của Luật Kinh doanh bất ựộng sản (2006) [26]
2.2.3.1. Nguyên tắc tổ chức và hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản
Ộ1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ựộng sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất ựộng sản ựược thành lập sàn giao dịch bất ựộng sản hoặc thuê sàn giao dịch bất ựộng sản của tổ chức, cá nhân khác ựể phục vụ cho hoạt ựộng kinh doanh bất ựộng sản;
2. Sàn giao dịch bất ựộng sản phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất ựộng sản thành lập sàn giao dịch bất ựộng sản thì sàn giao dịch ựó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất ựộng sản ựể hoạt ựộng;
3. Hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật;
4. Sàn giao dịch bất ựộng sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất ựộng sản thành lập sàn giao dịch bất ựộng sản phải chịu trách nhiệm về hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản;
5. Sàn giao dịch bất ựộng sản phải có tên, ựịa chỉ, biểu hiện và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin ựại chúng; trước khi hoạt ựộng phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại ựịa phươngỢ. (Luật Kinh doanh Bất ựộng sản - điều 56)
2.2.3.2. điều kiện thành lập sàn giao dịch bất ựộng sản
Ộ1. đáp ứng các ựiều kiện theo quy ựịnh tại khoản 2 điều 8 của Luật này 2. Có quy chế hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản;
3. Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản;
4. Có người quản lý, ựiều hành sàn giao dịch bất ựộng sản ựáp ứng các ựiều kiện do chắnh phủ quy ựịnhỢ. (Luật Kinh doanh Bất ựộng sản - điều 57)
* Ộ2. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất ựộng sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, ựăng ký kinh doanh dịch vụ bất ựộng sản theo quy ựịnh của pháp luật, trừ trường hợp quy ựịnh tại khoản 3 điều nàỵ
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất ựộng sản phải có ắt nhất một người có chứng chỉ môi giới bất ựộng sản; khi kinh doanh dịch vụ ựịnh giá bất ựộng sản phải có ắt nhất hai người có chứng chỉ ựịnh giá bất ựộng sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất ựộng sản phải có ắt nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất ựộng sản, nếu có dịch vụ ựịnh giá bất ựộng sản thì phải có ắt nhất hai người có chứng chỉ ựịnh giá bất ựộng sảnỢ. (Luật Kinh doanh Bất ựộng sản - điều 8)
2.2.3.3. Nội dung hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản
Ộ1. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất ựộng sản; 2. Môi giới bất ựộng sản;
3. định giá bất ựộng sản; 4. Tư vấn bất ựộng sản; 5. Quảng cáo bất ựộng sản; 6. đấu giá bất ựộng sản;
2.2.3.4. Quy chế hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản
Quy chế hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản bao hàm những nội dung chủ yếu như sau:
- Chức năng, nhiệm vụ của sàn giao dịch bất ựộng sản; - Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt ựộng của sàn GDBđS; - điều kiện hoạt ựộng của sàn GDBđS;
- Nghĩa vụ và quyền lợi của người quản lý, ựiều hành và các nhân viên làm việc tại sàn GDBđS;
- Nguyên tắc, lề lối làm việc tại sàn; - Tiếp nhận, xử lý thông tin về BđS; - Thẩm quyền ký các hợp ựồng giao dịch; - Chế ựộ quản lý tài chắnh;
- Mối quan hệ công tác, tổ chức họp, tiếp khách hàng; - Chương trình, kế hoạch công tác.
2.2.3.5. Thông tin về BđS và kinh doanh BđS qua sàn giao dịch
- Nội dung thông tin về BđS bao gồm: Ộa, Loại bất ựộng sản;
b, Vị trắ bất ựộng sản;
c, Thông tin về quy hoạch có liên quan ựến bất ựộng sản; d, Quy mô, diện tắch của bất ựộng sản;
ự, đặc ựiểm, tắnh chất, công năng sử dụng, chất lượng của BđS;
e, Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan ựến bất ựộng sản; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
g, Tình trạng pháp lý của bất ựộng sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất ựộng sản và giấy tờ có liên quan ựến việc tạo lập bất ựộng sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất ựộng sản;
h, Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất ựộng sản (nếu có); i, Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất ựộng sản;
k, Quyền và lợi ắch của người thứ ba có liên quan;
- Kinh doanh bất ựộng sản qua sàn giao dịch
+ Mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ựộng sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất ựộng sản ựều phải thông qua sàn giao dịch bất ựộng sản. điều ựó có nghĩa là, nếu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ựộng sản nào ựó khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất ựộng sản không thông qua sàn giao dịch bất ựộng sản thì sẽ coi là phạm luật.
+ đối với các tổ chức hay cá nhân không kinh doanh bất ựộng sản, khi tham gia giao dịch bất ựộng sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, Nhà nước khuyến khắch họ thực hiện các giao dịch ựó thông qua sàn giao dịch ựể ựảm bảo tắnh công khai, minh bạch và quyền lợi chắnh ựáng.
2.2.3.6. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất ựộng sản
- Kinh doanh bất ựộng sản thông qua sàn giao dịch bất ựộng sản
Ộ1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ựộng sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất ựộng sản phải thông qua sàn giao dịch bất ựộng sản theo quy ựịnh của Luật nàỵ
2. Nhà nước khuyến khắch tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất ựộng sản thực hiện giao dịch bất ựộng sản thông qua sàn giao dịch bất ựộng sản ựể ựảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bênỢ.
- Quyền và nghĩa vụ
Ộ1. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn GDBđS có các quyền sau ựây: a, Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan ựến BđS; b, Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về BđS;
c, Yêu cầu sàn GDBđS bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn GDBđS gây ra; d, Các yêu cầu khác theo quy ựịnh của pháp luật.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn GDBđS có các nghĩa vụ sau ựây: a, Thực hiện quy chế hoạt ựộng của sàn GDBđS;
b, Trả tiền dịch vụ cho sàn GDBđS;
d, Các nghĩa vụ khác theo quy ựịnh của pháp luậtỢ. (Luật Kinh doanh Bất ựộng sản - điều 62)
2.2.3.7. Quyền, nghĩa vụ và ựiều kiện người quản lý, ựiều hành sàn GDBđS
- Quyền của người quản lý, ựiều hành sàn GDBđS
Ộ1. Quản lý, ựiều hành hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản;
2. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan ựến BđS theo quy ựịnh của pháp luật;
3. Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về BđS ựược ựưa lên sàn GDBđS;
4. Từ chối ựưa lên sàn GDBđS các bất ựộng sản không ựủ ựiều kiện ựưa vào kinh doanh;
5. Thu tiền dịch vụ của khách hàng có BđS ựược ựưa lên sàn GDBđS; 6. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra; 7. Các quyền khác theo quy ựịnh của pháp luậtỢ. (Luật Kinh doanh Bất ựộng sản - điều 60)
- Nghĩa vụ của người quản lý, ựiều hành sàn GDBđS
Ộ1. Bảo ựảm BđS ựược ựưa lên sàn giao dịch phải có ựủ ựiều kiện ựể ựưa vào kinh doanh;
2. Cung cấp ựầy ựủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan ựến BđS và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp;
3. Cung cấp các dịch vụ về bất ựộng sản tại sàn GDBđS;
4. Bảo ựảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và ựiều kiện hoạt ựộng của sàn GDBđS;
5. Bảo ựảm ựể sàn GDBđS hoạt ựộng ựúng nội dung ựã ựăng ký; thực hiện chế ựộ báo cáo theo quy ựịnh của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chắnh khác theo quy ựịnh của pháp luật;
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
7. Các nghĩa vụ khác theo quy ựịnh của pháp luậtỢ. (Luật Kinh doanh Bất ựộng sản - điều 61)
- Yêu cầu ựối với người quản lý sàn giao dịch bất ựộng sản
+ Trình ựộ chuyên môn: phải ựược ựào tạo chuyên nghiệp, ựược cấp chứng chỉ hành nghề theo ựúng quy ựịnh của pháp luật. Phải có tắnh chuyên nghiệp, tức phải am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn; ra quyết ựịnh chắnh xác, kịp thời; thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả; không bị cảm xúc chi phối công việc; luôn làm việc theo kế hoạch.
+ đạo ựức nghề nghiệp: thẳng thắn, trung thực, công bằng, khách quan, bảo vệ và ựề cao quyền lợi của người khách hàng, của tất cả các bên tham gia trên sàn giao dịch bất ựộng sản.