Yếu tố tự nhiờn

# Vị trớđịa lý

Đối với mỗi bất động sản thỡ vị trớđúng vai trũ rất quan trọng, nú liờn quan chặt chẽđến khả năng sinh lời của bất động sản, cúý nghĩa quyết định đến giỏ bất động sản. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trớ bất động sản đem lại càng cao thỡ giỏ trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luụn luụn tồn tại hai loại vị trớ, đú là vị trớ tuyệt đối và vị trớ tơng đối, về mặt tổng quỏt thỡ hai vị trớ này đều cú vai trũ ngang hàng nhau tham gia đúng gúp vào giỏ trị của bất động sản. Nhưng trong những trường hợp cụ thể thỡ sựđúng gúp vào giỏ trị chung của bất động sản cú thể khỏc nhau giữa hai loại vị trớ này. Điều đú giải thớch tại sao cỏc thửa đất thuộc khu trung tõm cú giỏ trị cao hơn cỏc vựng lõn cận. Cỏc thửa đất càng gần trung tõm đụ thị hay một vựng nào đú cú giỏ trị lớn hơn so với những bất động sản cựng loại nhưng lại ở một khu vực khỏc và cung dễ dàng cú thể giải thớch tại sao những bất động sản ở cỏc vị tớ nh ngó ba, ngó tđường giao thụng hay đường phố lại cú giỏ trị cao hơn so với vị trớ những bất động sản tơng tự trong cựng khu vực, từng vựng nhưng khụng phải ở vị trớ ngó ba hay ngó tư. Và cũng như vậy cỏc bất động sản gần đường phố tuy khụng sử dụng cho mục đớch kinh doanh thỡ giỏ cũng cao hơn cỏc bất động sản ở xa đường phố vỡ lý do làở gần mặt đường sẽ giảm chi phớ giao thụng, thời gian, thuận tiện trong sinh hoạt và nhiều tiện ớch hơn so với thửa đất sau trong ngừ hẻm.

(+) Cựng một loại vị trớ mặt phốở cỏc khu vực khỏc nhau thỡ giỏ cả cũng hoàn toàn khỏc nhau.

Năm 2005, theo số liệu bảng giỏđất thuộc địa bàn quận Cầu Giấy được kem theo quyết định của Uỷ Ban Nhõn Dõn thành phố Hà Nội, ở cựng vị trớ 1 nhưng tại đường 361 thuộc địa phận quận Cầu Giấy thỡ giỏ 1m vuụng là 12 triệu đồng (Việt Nam đồng), cũn tại đường Trần Duy Hng là 25 triệu, cú thể giải thớch do đường Trần Duy Hng làđường cú diện tớch mặt đường lớn, vừa được quy hoạch nờn dọc hai bờn đường cú nhiều khu trung c, cơ quan, khu thương mại thuận lợi cho sinh hoạt và làm việc. Đú chỉ là số liệu mà theo quy định của cơ quan nhà nước, cũn theo giỏ thị trường thỡ giỏđất trờn hai tuyến đường nầy cũn thay đổi theo chiều hướng tăng lờn rất cao.

(+) Cựng một khu phố, một tuyến phố nhưng ở cỏc loại vị trớ khỏc nhau thỡ giỏ lại hoàn toàn khỏc nhau. Ngay cả khi cỏc thửa đất trong cựng một ngừ nhưng khoảng cỏch so với mặt đường khỏc nhau thỡ giỏ cũng cú sự chờnh lệch. Một số thuật ngữ chỉ vị trớ trong thị trường bất động sản nh: “ mặt đường, mặt phố” và “ mặt ngừ” lại chia ra “ mặt ngừ cúụ tụ vào được” và “ụ tụ cỏch bao nhiờu một”.

Trờn đường Cầu Giấy: năm 2005 thửa đất ở vị trớ 1 cú giỏ là 22 triệu đồng, cũn vị trớ 2 cú giỏ là 12.900.000 đồng, vị trớ 3 cú giỏ 10.800.000, vị trớ 4 cú giỏ là 9.700.000 đồng, ta dễ dàng nhận they vị trớ 1 chờnh hơn hẳn vị trớ 4 là 12.300.000 đồng. Trong đú cỏc vị trớ trong mỗi đường, phố thuộc cỏc quận và cỏc thị trấn được xỏc định nh sau:

. vị trớ 1: ỏp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất cúớt nhất một mặt giỏp với đường, phố.

. vị trớ 2: ỏp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất cso ớt nhất một mặt giỏp với ngừ, ngỏch, hẻm cú mặt cắt ngừ nhỏ nhất tớnh từđường, phố tới vị trớ thửa đất từ 3,5m trở lờn.

. vị trớ 3: ỏp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất cúớt nhất một mặt giỏp với nhừ cú mặ cắt ngừ nhỏ nhất tớnh từđường, phố tới vị trớ thửa đất từ 2m đến dưới 3,5m.

. vị trớ 4: ỏp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất cúớt nhất một mặt giỏp với ngừ cú mặt cắt nhỏ nhất tớnh từđường, phố tới vị trớ thửa đất cú chiều rộng nhỏ hơn 2m.

Theo số liệu năm 2001: vớ dụ: ngừ số 5 trờn đường Hoàng Quốc Việt, ngụI nhà số 66 do ụng Nguyễn Văn Thanh chủ hộđược bỏn với giỏ 5 triệu/1một vuụng với điều kiện là nhàở cuối ngừ, đầu ngỏch, đường hẹp 2m, ụ tụ khụng vào được. Nhưng căn nhà số 46 với vị trớ làđầu ngừ, đường rộng 3,4m, ụ tụ di vào được, cỏch đường chớnh Hoàng Quốc việt 100m lại được bỏn với giỏ gấp đụI là 7.8 triệu/ một vuụng.

Năm 2004 khu vực đầu hồi Hoàng Quốc Việt cú hai mặt tiền thoỏng, mặt tiền 4m với diện tớch là 38 một vuụng lại cú giỏ bỏn là 23.4 triệu đồng /một vuụng. Nh vậy chỉ sau 3 năm với vị trớ tốt hơn gần đường hơn thỡđược bỏn với giỏ gấp 6-4 lần so với những vị trớ gần đấy.

# Hỡnh dỏng thửa đất mà bất động sản đú toạ lạc

Hỡnh dỏng của thửa đất cũng cúảnh hưởng quan trọng đến giỏ bất động sản. Thửa đất cú hỡnh vuụng hay hỡnh chữ nhật thỡ cú giỏ cao hơn thửa đất cú hỡnh đa giỏc. Tuy nhiờn với người phương Đụng thỡ thửa đất cú hỡnh dỏng “nở hậu” hay chiều rộng phớa sau lớn hơn mặt tiền một chỳt thỡ giỏ lại cao hơn những hỡnh khỏc nh là cú chiều rộng phớa sau nhỏ hơn mặt tiền thỡ giỏ sẽ giảm đi rất nhiều.

Năm 2003 ngừ số 5 đường Hoàng Quốc Việt cú ngụi nhà số 4 cú hỡnh dỏng nở hậu được bỏn với giỏ 20 triệu/1 một vuụng, cũn ngụi nhà số 83 cú hỡnh dỏng chữ nhật chỉ bỏn được với giỏ 11triệu/1 một vuụng.

# Kớch thước, diện tớch, hướng.

Trong thực tế, những thửa đất cú mặt tiền lớn hay trờn 3.5m thỡ giỏ sẽ cao hơn những thửa đất cso mặt tiền nhỏ và hẹp, điều đú rất đỳng và rừ ràng vỡ nếu mặt tiền mà nhỏ thỡ chủ nhà khụng thể trang trớ hay bố cục cho cong việc kinh doanh của minh hay là bài trớ nội thất nhàở và khụng thuận tiện cho sinh hoạt. Hoặc những bất động sản quỏ nhỏ hay quỏ lớn cũng bị giảm giỏ thành, ngay cả những bất động sản cú kớch thước chuẩn nhưng lại quỏ sõu cũng bị giảm bớt giỏ thành .

# Hỡnh dỏng kiến trỳc bờn ngoài bất động sản.

Cuộc sống ngày càng phỏt triển và nhu cầu của con ngơỡ cũng ngày một đũi hỏi cao hơn, do vậy hỡnh dỏng kiến trỳc bờn ngoài làđặc điểm ảnh hưởng trực tiếp đến giỏ thành bất động sản. Nếu nh hai bất động sản cú chi phớ xõy dựng nh nhau nhưng bất động sản nào cú kiến trỳc phự hợp với thị hiếu chắc chắn sẽ cú giỏ hơn, những bất động sản nào cú hỡnh dỏng kiến trỳc đẹp, nội thất hiện đại và phự hợp cảnh quan thỡ tất nhiờn thu hỳt được nhiều người hơn vỡ trước mắt là người mua sẽớt phải sửa chữa hơn và do đú mất ớt tiền sửa chữa hơn.

Vớ dụ: Ngụi nhàởđầu phố Tụ Hiệu, hướng Đụng Bắc, kiến trỳc đẹp, hiện đại, cửa lim, nội thất ngoại, cú gara, mặt tiền 4.2m, diện tớch 56 một vuụng, mới xõy dựng năm 2003, ngụi nhà gồm 5 tầng, cú sổđỏ chớnh chủ, ụ tụđỗ tận cửa được bỏn với giỏ 46.4 triệu đồng/1một vuụng. Trong khi đú cỏch khoảng 3 nhà là ngụi nhà hướng Đụng Bắc, xõy trước năm 2003 khoảng 10 năm, mặt tiền 3.8m, diện tớch 55 một vuụng, sổđỏ chớnh chủ, nhưng đểở thỡ phải tu sửa gần nh toàn bộ vỡ ngụi nhà xõy theo kiến trỳc cũ, nờn cú giỏ bỏn là 36.4 triệu /1một vuụng. Qua đú cho thấy đó cú sự chờnh lệch giữa hai căn nhà lờn tới 10 triệu đồng.

# Hiện trạng đường phố, ngừ hẻm bất động sản chiếm cứ.

Hiện trạng đường phố, ngừ hẻm tốt sẽ thuận tiện về giao thụng, tiết kiệm thời gian và cỏc chi phớ hao mũn phương tiện giao thụng, giảm nguy cơ rủi ro thỡ sẽ thu hỳt được nhiều người muốn mua và gúp phần đẩy giỏ trị của bất động sản lờn cao hơn.

Vớ dụ: Ngụi nhà cú hai mặt tiếp giỏp với đường Bởi vàđường Hoàng Quốc Việt, hai mặt tiếp giỏp hai tuyến đường, cú kớch thước 5m và 15m cú giỏ 54 triệu/1 một vuụng, trong khi ngụi nhà cũng nằm trờn đường Hoàng Quốc Việt nhưng chỉ cú một mặt tiền lại chỉ cú giỏ trung bỡnh 30 triệu/1 một vuụng.

# Tỡnh trạng mụi trường và cấp thoỏt nước.

Nhu cầu của con người ngày càng nhiều, một trong những vườn đềđú là vườn đề sức khoẻ con người. Do vậy tỡnh trạng mụi trường cấp thoỏt nước ảnh

hưởng trực tiếp tới sức khoẻ con người nờn mọi người rất quan tõm đến vườn đề mụi trường xung quanh, cấp thoỏt nước, rỏc thải, ụ nhiễm khụng khớ… chớnh vỡ vậy nú tỏc động khỏ lớn đến giỏ bất động sản. Điển hỡnh là cỏc thửa đất quanh sụng Tụ Lịch giỏ thấp hơn vỡ lý do mụi trường chưa được xử lý hoàn thiện.

# Cỏc tiện lợi và nguy cơ rủi ro đe doạ khỏc cuả tự nhiờn

Giỏ trị của bất động sản sẽ cao hơn khi những bất động sản đú nằm gần cỏc dịch vụ cụng cộng nh bệnh viện, trường học, cụng viờn, ngợc lại cũn cỏc bất động sản chịu nhiều nguy cơđe doạ nh gần đờ, gần nhà mỏy, gần xưởng cơ khớ, hoỏ chất…thỡ sẽ chịu giỏ trị thấp đi rất nhiều.

# Điạ hỡnh, đặc điểm trờn mặt đất và dưới lũng đất.

Địa hỡnh bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với cỏc bất động sản khỏc trong vựng lõn cận cú quan hệ trực tiếp tới giỏ trị của bất động sản đú. Tuy nhiờn, sự tỏc động nhiều hay ớt của yếu tốđịa hỡnh cũn phụ thuộc vào đặc điểm của vựng lõn cận bất động sản là vựng dõn cư, cụng nghiệp hay thương mại dịch vụ. Mức độảnh hưởng của đặc điểm trờn mặt đất và dưới lũng đất, đến giỏ trị bất động sản cũn tuỳ thuộc vào mục đớch sử dụng.