5. Bố cục của luận văn
1.1.5.Một số nhân tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, GPMB
1.1.5.1. Nhân tố khách quan trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, Chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [2].
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm hạn chế của Việt Nam. Nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển kinh tế xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một biện pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những điểm yếu do lịch sử để lại hay giải quyết những vẫn đề mà trong quá trình phát triển đang đặt ra [2]
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường giải phóng mặt bằng trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, giải phóng mặt
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
bằng nào đề dự trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quản nhất, đúng chức năng nhất [2]
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lần một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất dó của người đang sử dụng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác đọng tới giá đất tính bồi thường.
* Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01/7/2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 1.081.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha) [2].
* Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ hồ sơ địa chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSDĐ) để phục vụ yêu cầu quản lý việc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCNQSDĐ như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, ... [2].
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
c. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định của các nức, đất đai là một tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý khảng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đói với những mảnh đất đó (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ đẻ xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất đai, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn, trở ngại, làm tốt công tác đăng ký đát đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi hơn, tiên độ giải phóng mặt bằng sẽ nhanh hơn.
d. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm đa dạng, phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính của người bị thu hồi đất nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
1.1.5.2. Nhân tố chủ quan
* Yếu tố giá đất và định giá đất (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, GPMB, TĐC đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP, ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP, ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, ngày 24/4/1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng... Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương [1].
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55):
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường, GPMB, TĐC đã được quy định khá cụ thể tại Luật đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
* Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Luật đất đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở đầu tiên mở đường cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển [20]. Luật đất đai 2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết hơn về các điều kiện để hình thành thị trường bất động sản và các hoạt động về tài chính đất đai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về đất đai và giá đất”, “Quyền sử dụng đất