2012-2014
4.3.1. Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2012 - 2014
Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ, chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là
tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tái đất đai hiện nay. Có 2 loại hình chuyển đổi QSDĐ : một là chuyển đổi QSDĐ do “dồn điền đổi thửa” theo chủ trương của nhà nước, hai là chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau.
Theo số liệu thu thập được thì trong giai đoạn 2012 - 2014 trên địa bàn huyện Hàm Yên không có một trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nào được thực hiện. Đó là do sau khi Luật Đất đai được thi hành cùng với chủ trương đúng đắn của nhà nước thì việc phân bố đất nông nghiệp tương đối ổn định và thuận tiện cho việc sản xuất của người dân. Do vậy người dân không có nhu cầu chuyển đổi nữa.
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2012 - 2014
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả các chi phí làm tăng giá trị của đất. Như vậy, chuyển QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất.
Ở huyện Hàm yên sau khi luật đất đai 2003 có hiệu lực, hoạt động chuyển nhượng trên địa bàn diễm ra khá sôi động cả về số lượng và chất lượng.
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên được thể hiện qua bảng 4.4:
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2012 - 2014
Năm
Đối tượng Số lượng đăng kí Loại đất Chuyển nhượng Nhận chuyển nhượng Số hồ sơ ( bộ) Diện tích ( ha ) Nông nghiệp (ha) Phi nông nghiệp (ha) 2012 Cá nhân Cá nhân 431 38,41 27,55 10,86 2013 Cá nhân Cá nhân 506 45,84 33,61 12,23 2014 Cá nhân Cá nhân 573 39,40 29,16 10,24 Tổng 1510 123,65 90,32 33,33
(Nguồn số liệu: Phòng TN&MT huyện Hàm Yên)
Từ bảng 4.4 cho thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2012 - 2014 diễn ra khá sôi động, gồm có 1510 hồ sơ đăng ký với tổng diện tích là 123,65ha. Tất cả các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu nhằm mục đích đất nông nghiệp, các trường hợp chuyển nhượng đều đăng ký và được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, số hồ sơ đa phần được giải quyết.
Có được kết quả trên là do:
- Từ khi Luật Đất đai 2003 được thi hành đến nay huyện đã có một hệ thống bản đồ địa chính tương đối đầy đủ vì vậy tất cả các thửa đất trên địa bàn đều được quản lí trên cơ sở bản đồ địa chính và hệ thống hồ sơ địa chính. Ngoài ra huyện có một đội ngũ cán bộ địa chính khá thành thạo về tin học cũng như nắm vứng địa bàn. Cán bộ địa chính xã có sự phối hợp chặt chẽ với cán bộ quản lí cơ sở của huyện tạo sự thống nhất và nắm chắc mọi hoạt động về đất đai trên đại bàn.
4.3.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2012 - 2014
Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là trường hợp người sử dụng đất thoả thuận cho người khác thuê đất thuộc quyền sử dụng của mình trong một thời hạn, người thuê phải sử dụng đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn.
Hàm Yên vẫn là một xã chủ yếu là sản xuất nông nghiệp các hoạt động sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp vẫn chưa thực sự phát triển. Nếu có, chỉ trong phạm vi nhỏ lẻ của hộ gia đình trên quy mô nhỏ. Hầu hết, các hộ sản xuất phi nông nghiệp sử dụng đất của gia đình để làm địa điểm sản xuất kinh doanh.
- Trên thực tế cũng có một số trường hợp thuê đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau nhưng là tự thoả thuận không đăng kí chuyển QSDĐ với cơ quan nhà nước.
Kết quả cho thuê,cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên được thể hiện qua bảng 4.5
Bảng 4.5. Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2012 - 2014
Năm
Đối tượng Số lượng đăng kí Loại đất Cho thuê Nhận cho thuê Số hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Nông nghiệp (ha) Phi nông nghiệp (ha) 2012 Cá nhân Cá nhân 10 0,16 0 0,16 2013 Cá nhân Cá nhân 19 0,28 0 0,28 2014 Cá nhân Cá nhân 27 0,71 0 0,71 Tổng 56 1,15 0 1,15
(Nguồn:Phòng Tài Nguyên & Môi trường huyện Hàm Yên)
Qua bảng 4.5 ta thấy: hoạt động cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên diễn ra rất ít, từ năm 2012 đến năm 2014 có 56 trường hợp cho thuê QSDĐ, không có trường hợp nào cho thuê lại, các trường hợp cho thuê toàn bộ là cá nhân cho cá nhân thuê. Tuy nhiên trên thực tế không chỉ có 56 trường hợp như trên mà còn nhiều trường hợp khác nữa xong do các bên tự làm hợp đồng rồi thoả thuận với nhau mà không làm thủ tục chuyển QSDĐ tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Để khắc phục tình trạng trên, trong thời gian tới cần tuyên truyền, giải thích lợi ích của việc đăng kí chuyển quyền dưới hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ với cơ quan nhà nước có thẩm quyên đến người dân, đồng thời cũng cần giám sát chặt chẽ hơn nữa hoạt động cho thuê, cho thuê lại trên địa bàn toàn huyện.
4.3.4. Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2012 - 2014
Thừa kế QSDĐ là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về để thừa kế.
Từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành đến nay trên địa bàn huyện hoạt động để thừa kế diễn ra khá sôi động. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Hàm Yên giai đoạn 2012 - 2014 được thể hiện qua bảng 4.6:
Bảng 4.6. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2012 - 2014
Năm
Đối tượng Số lượng đăng kí Loại đất Để thừa kế Nhận thừa kế Số hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Nông nghiệp (ha) Phi nông nghiệp (ha) 2012 Cá nhân Cá nhân 208 17,80 13,03 4,77 2013 Cá nhân Cá nhân 103 8,02 5,24 2,78 2014 Cá nhân Cá nhân 166 11,64 8,28 3,36 Tổng 477 37,46 26,55 10,91
(Nguồn: Phòng Tài Nguyên & Môi trường huyện Hàm Yên)
Qua bảng 4.6 ta thấy từ năm 2012-2014 có khá nhiều trường hợp đăng ký thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện. Có tất cả 477 trường hợp với tổng diện tích 37,46ha.
Hình thức thừa kế QSDĐ đã tồn tại khá lâu cả khi luật đất đai chưa có quy định cụ thể về thừa kế QSDĐ. Khi Luật Đất đai 2003 đã có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn nhằm đảm bảo những di nguyện của người đã khuất.
Trên thực tế thừa kế là quan hệ mang tính dân sự và có nhiều vấn đề nhạy cảm nên thời gian thực hiện và giải quyết còn chậm hơn các hình thức chuyển quyền khác.
4.3.5. Đánh giá công tác thế chấp và xóa thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2012-2014
* Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là hình thức người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Từ năm 2006, thế chấp bằng giá trị QSDĐ bắt đầu được thực hiện trên địa bàn huyện đến nay, ta thấy hoạt động thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra khá mạnh mẽ. Điều này phù hợp với sự phát triển của thị trường đất đai nói riêng và sự phát triển kinh tế xã hội nói chung. Kết quả cụ thể được thể hiện qua bảng 4.7:
Bảng 4.7. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2012 - 2014
Năm
Đối tượng Số lượng đăng kí Loại đất Thế chấp Nhận thế chấp Số hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Nông nghiệp (ha) Phi nông nghiệp (ha) 2012 Cá nhân Tổ chức 698 41,51 26,13 15,38 2013 Cá nhân Tổ chức 744 44,05 30,08 13,97 2014 Cá nhân Tổ chức 717 61,63 42,66 18,97 Tổng 2159 147,19 98,87 48,32
(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện Hàm Yên)
Qua bảng số liệu trên ta thấy từ năm 2012 - 2014 toàn huyện có 2159 trường hợp đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ với tổng diện tích là 147,19ha. Từ kết quả này cho thấy hoạt động thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên khá mạnh mẽ việc thế chấp này diễn ra chủ yếu giữa cá nhân và tổ chức tín dụng được phép hoạt động theo quy định của pháp luật.
- Thời gian gần đây nền kinh tế của huyện phát triển không ngừng trên tất cả các lĩnh vực bởi vậy mà nguồn vốn là rất cần thiết đối với quá trình sản xuất và kinh doanh các nguồn vốn được huy động từ rất nhiều hình thức khác nhau và thế chấp bằng giá trị QSDĐ là một hình thức mà rất nhiều người kinh doanh, sản xuất đã lựa chọn và là hình thức huy động vốn chủ yếu.
- Hơn nữa trong những năm qua tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành trên địa bàn huyện đang chuyển dịch theo hướng tiểu thủ công nghiệp và thương dịch vụ dẫn đến tăng nhu cầu thế chấp bằng giá trị QSDĐ.
* Đánh giá công tác xóa thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Theo quy định tại khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai 2003, việc xóa đăng kí thế chấp được thực hiện sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, người xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất gửi đơn xin xóa đăng kí thế chấp đến nơi đã đăng kí thế chấp.
Kết quả xóa đăng kí thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất được thể hiện trong bảng 4.8:
Bảng 4.8: Kết quả công tác thực hiện xóa đăng kí thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của huyện Hàm Yên giai đoạn 2012 - 2014
Năm Đối tượng thế chấp
Số lượng xóa đăng kí
thế chấp Loại đất Số hồ sơ ( bộ) Diện tích ( ha ) Nông nghiệp (ha) Phi nông nghiệp (ha) 2012 Cá nhân 264 13,74 9,57 4,17 2013 Cá nhân 211 11,22 4,30 6,92 2014 Cá nhân 176 13,24 4,09 9,15 Tổng 651 38,20 17,96 20,24
(Nguồn số liệu: Phòng TN&MT huyện Hàm Yên)
Qua bảng số liệu trên ta thấy từ năm 2012 đến năm 2014 có 651 hồ sơ đăng kí xóa thế chấp với tổng diện tích là 38,20 ha. So với việc thế chấp thì việc xóa thế chấp diễn ra thấp hơn
So sánh giữa 3 năm ta có thể thấy hồ sơ đăng kí xóa thế chấp có xu hướng giảm dần, năm 2012 có 264 hồ sơ nhưng đến năm 2014 giảm xuống còn 176 hồ sơ.
4.3.6.Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2012 - 2014 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm người chuyển QSDĐ không thu tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên nó cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn Huyện Hàm Yên giai đoạn 2012 - 2014 được thể hiện qua bảng 4.9:
Bảng 4.9. Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2012 - 2014
Năm
Đối tượng Số lượng đăng kí Loại đất Tặng cho Nhận tặng cho Số hồ sơ ( bộ) Diện tích ( ha ) Nông nghiệp (ha) Phi nông nghiệp (ha) 2012 Cá nhân Cá nhân 522 42,93 29,11 13,82 2013 Cá nhân Cá nhân 488 35,26 22,21 13,05 2014 Cá nhân Cá nhân 541 35,53 17,98 17,55 Tổng 1551 113,72 69,30 44,42
(Nguồn số liệu: Phòng TN&MT huyện Hàm Yên)
Qua số liệu thu thập được cho thấy từ năm 2012 đến năm 2014 trên toàn huyện có 1551 trường hợp đăng ký tặng cho QSDĐ với diện tích là 113,72ha và tất cả các trường hợp tặng cho QSDĐ được đăng ký đều là của bố mẹ cho con, có thể nói trong giai đoạn từ 2012-2014 thì hoạt động tặng cho QSDĐ đã đăng ký diễn ra khá sôi động các hồ sơ về tặng cho QSDĐ đều được giải quyết và hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật. Có được kết quả như vậy là do:
- Luật Đất đai 2003 đã quy định tặng cho QSDĐ là một hình thức đặc biệt trong chuyển nhượng QSDĐ, không phải chịu thuế với nhà nước và phải chịu thuế nhà nước đã được quy định rất chặt chẽ. Vì vậy mà công tác giải quyết các trường hợp tặng cho QSDĐ cũng được giải quyết khá nhanh chóng mà vẫn đầy đủ các thủ tục pháp lý .
- Hầu hết các trường hợp tặng cho trên địa bàn huyện là các trường hợp bố mẹ cho QSDĐ của mình đối với con cái nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp và tách hộ khẩu. Khi bố mẹ cho con QSDĐ thì không phải chịu thuế nhà nước do vậy khi thực hiện các hình thức chuyển quyền này không cần phải nộp thuế như hình thức khác, các thủ tục từ đó cũng được đơn giản hơn rất nhiều.
Nhu cầu tách riêng giấy chứng nhận QSDĐ để thuận lợi cho đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ phục vụ cho nhu cầu sản xuất.
4.3.7. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm yên giai đoạn 2012 - 2014 giai đoạn 2012 - 2014
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, sức lao động hay công nghệ máy móc theo thoả thuận.
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ cũng là một hình thức chuyển QSDĐ mới được quy định từ Luật Đất đai 2003, do vậy hình thức này vẫn chưa được phát triển. Nguyên nhân:
- Do hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh trên địa bàn xã là do tư nhân đầu tư, không có hoặc có sự hợp tác đầu tư sản xuất nhỏ như không đăng kí với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, cơ quan nhà nước không kiểm soát và quản lí được.
- Sự hiểu biết của người dân về hình thức chuyển quyền mới này còn nhiều hạn chế.
Trong thời gian tới, nhằm thúc đẩy hoạt động này và đưa hoạt động này nằm trong sự quản lí của cơ quan nhà nước. Các cơ quan có thẩm quyền cần kết hợp với các ngành, các cấp ở địa phương để tuyên truyền mở rộng hiểu biết của người dân về các quy định của hình thức chuyển quyền này, cũng như lợi ích của việc đăng kí góp vốn bằng giá trị QSDĐ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4.3.8. Đánh giá công tác bảo lãnh QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2012