L ỜI CẢM ƠN
1.3.1. Cơ sở pháp lý
1.3.1.1. Thời kỳ trước 1987:
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151-TTg quy ñịnh tạm thời về trưng dụng ruộng ñất, cụ thể như sau:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 21
lượng thường niên của ruộng ñất bị trung thu.
- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức thiệt hại.
- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng lại ở mức tương ñương.
- ðối với mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà hỗ trợ một số tiền làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960. Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp 1980 ra ñời.
1.3.1.2. Thời kỳ từ 1987 ñến năm 1993
Luật ðất ñai năm 1987 ban hành quy ñịnh về bồi thường cũng cơ bản dựa trên những quy ñịnh tại Hiến pháp 1980. Ngày 31/5/1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh số 186/HðBT về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác. Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo Quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất. Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều có quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu. UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá tối ña, tối thiểu. Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước. Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất.
1.3.1.3. Thời kỳ từ 1993 ñến 2003
Hệ thống văn bản pháp luật quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất trong giai ñoạn này bao gồm:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 22
- Nghị ñịnh số 90/Nð-CP ngày 17/8/1994 quy ñịnh cụ thể các chính sách làm cơ sở ñể thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất. - Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 thay thế Nghị ñịnh 90/Nð-CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi, ñối tượng áp dụng; ñặc biệt người bị thu hồi ñất có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường: bằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng ñất.
Tuy nhiên quá trình triển khai Nghị ñịnh 22/Nð-CP cho thấy có những hạn chế nhất ñịnh. Nghị ñịnh chưa ñáp ứng hết ñược yêu cầu thực tế, chưa phù hợp với thực tiễn và phát sinh nhiều khiếu kiện của dân. ðặc biệt chưa giải quyết ñược những tồn tạo do yếu tố lịch sử ñể lại khi thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại cho chủ sử dụng ñất có tài sản, nhà cửa nằm trên ñất nhưng không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường về ñất, cụ thể như sau:
(i) Việc bồi thường ñất ở ñối với các trường hợp sử dụng ñất trước năm 1993 còn chưa ñược quy ñịnh cụ thể, trong tổ chức thực hiện thiếu thống nhất dẫn ñến khiếu kiện nhiều.
(ii) Việc xác ñịnh giá ñất còn gặp khó khăn khi dựa trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương. Kể cả việc ñược nhân với hệ số K nhưng khung giá ñất ở ñịa phương còn rất thấp, chưa phù hợp với thực tế, nên dẫn ñến giá trị bồi thường thấp, làm cho nhân dân không ñồng tình, không chấp hành, làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ chung của dự án.
(iii) Chưa có quy ñịnh chi tiết về vấn ñề tái ñịnh cư. Chưa có quy ñịnh về tiêu chuẩn của khu tái ñịnh cư, phân ñịnh trách nhiệm của chủ dự án, của
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 23
chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái ñịnh cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ñời sống và sản xuất tại khu tái ñịnh cư.
(iv) Chưa quy ñịnh cụ thể về cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu hồi ñất, quyết ñịnh bồi thường ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện ñã dẫn ñến một số ñối tượng lợi dụng kẽ hở này cố tình chây ỳ, không chịu cho hội ñồng bồi thường tiến hành ño ñạc, kiểm ñếm, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết ñịnh của Nhà nước, làm cho tình hình vốn ñã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn....
(v) Quy ñịnh về ñiều kiện ñể ñược bồi thường hoặc không ñủ ñiều kiện bồi thường về ñất chưa rõ ràng nên khó áp dụng.
1.3.1.4. Giai ñoạn từ năm 2003 ñến nay
Những ñổi mới trong chính sách, pháp luật về ñất ñai trong hơn 15 năm qua ñã ñưa ñến những kết quả tích cực, góp phần thúc ñẩy nền kinh tế thị trường phát triển, người sử dụng ñất gắn bó nhiều hơn với ñất ñai, hệ thống kết cấu hạ tầng ñược xây dựng tạo ra những tiền ñề quan trọng trong công cuộc phát triển ñất nước. Tuy nhiên, ñánh giá dưới góc ñộ kinh tế, tiềm năng ñất ñai chưa ñược sử dụng một cách có hiệu quả, hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản phát triển chưa thực sự lành mạnh, tình trạng ñầu cơ về ñất ñai diễn ra phổ biến, ñẩy giá ñất lên cao, ñiều ñó cản trở quá trình ñầu tư phát triển. Nhìn nhận dưới góc ñộ quản lý, chính sách quản lý ñất ñai chưa hợp lý, thủ tục hành chính rườm rà, ảnh hưởng lớn ñến việc thực hiện quyền sử dụng ñất, chính sách tài chính trong lĩnh vực ñất ñai còn nhiều bất cập gây thất thoát lớn cho Nhà nước. Luật ðất ñai năm 2003 ra ñời ñã quán triệt sâu sắc các quan ñiểm chỉ ñạo của ðảng về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước. Luật ðất ñai 2003 vẫn dựa trên nền tảng ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật này có rất nhiều nội dung mới, trong
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 24
ñó có vấn ñề bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược giải quyết theo hướng khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế theo hướng xác ñịnh giá ñất ñể tính bồi thường phù hợp thị trường, nơi ở tái ñịnh cư phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ và hạn chế phạm vi áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi ñất.
Một số nghị ñịnh, thông tư hướng dẫn cụ thể về quy trình thu hồi ñất, xác ñịnh giá ñất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, cụ thể bao gồm:
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ
sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất.
- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai.
- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính Phủ “Quy ñịnh bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất; thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất”.
Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT, ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên & Môi trường “Quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 25
thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuếñất”. a. Chính sách bồi thường
* Nguyên tắc bồi thường ñất:
- Người bị Nhà nước thu hồi ñất có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai thì ñược bồi thường; trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì ñược xem xét ñể hỗ trợ.
- Người bị thu hồi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao ñất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch ñó ñược thực hiện thanh toán bằng tiền.
- Trường hợp người sử dụng ñất ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật thì phải trừ ñi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ ñể hoàn trả ngân sách nhà nước.
* ðiều kiện ñể ñược bồi thường ñất:
Người bị Nhà nước thu hồi ñất, có một trong các ñiều kiện sau ñây thì ñược bồi thường:
- Có GCNQSDð theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai.
- Có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai.
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh ñược UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau ñây:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 26
cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản gắn liền với ñất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn liền với ñất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñược UBND cấp xã xác nhận;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với ñất ở theo quy ñịnh của pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ñộ cũ cấp cho người sử dụng ñất.
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh trên mà trên giấy tờ ñó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên quan, ñược Uỷ ban Nhân dân cấp xã xác nhận là ñất không có tranh chấp.
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ñược Uỷ ban Nhân dân cấp xã nơi có ñất xác nhận sử dụng ổn ñịnh, không có tranh chấp.
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất mà trước ñây Nhà nước ñã có quyết ñịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia ñình, cá nhân ñó vẫn sử dụng.
- Tổ chức sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây:
+ ðất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất ñã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 27
cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;
- ðất sử dụng trước ngày 15/10/1993 nhưng không có giấy chứng nhận
hoặc một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 của Luật ðất ñai
2003 và ñược Ủy ban Nhân dân cấp xã xác nhận ñất ñó không có tranh chấp
thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất thực hiện theo quy ñịnh sau:
+ Trường hợp ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… Diện tích ñược bồi thường không vượt quá hạn mức giao ñất ở theo quy ñịnh của Luật ðất ñai. ðối với phần diện tích vượt hạn mức giao ñất ở và phần diện tích ñất vườn, ao trên cùng thửa ñất có nhà ở nhưng không ñược công nhận là ñất ở (nếu có) thì ñược bồi thường, hỗ trợ về ñất theo quy ñịnh ñối với ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;
+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp (không phải ñất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…
+ Trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích nông nghiệp mà người ñang sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Diện tích ñược bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp của Luật ðất ñai;
- ðất ñã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 ñến trước ngày 01/7/2004 nhưng không có giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 của Luật ðất ñai 2003 và ñược Ủy ban Nhân dân cấp xã xác nhận ñất ñó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về ñất thực hiện theo quy ñịnh:
+ Trường hợp ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường về ñất theo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 28
