- Diện tích trông giữ xe: 3.000 m2 – 810 m2 = 2.190 m
e. Giá trị của diện tích đất sử dụng vào mục đích trông giữ xe ngoài trời là Giá trị của thửa đất =Giá chuyển nhượng
Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng
bất động sản
− Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất = 3.312.872.722 đồng Đơn giá đất: Đơn giá đất = 3.312.872.722 đồng = ơ 1.512.727đồng/m2 2190 m2
Theo Quyết định số 59/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định các loại giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011 thì giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại vị trí 2 ngõ 90, phố Vũ Xuân Thiều, Sài Đồng, Quận Long Biên, Thành phố Hà Nội là : 5.070.000 đ/m2. Vậy tại thời điểm thẩm định giá thì giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại vị trí 2 ngõ 90, phố Vũ Xuân Thiều, Sài Đồng, Quận Long Biên, Thành phố Hà Nội. bằng 0,3 lần so với giá đất UBND
Vậy Công ty VFS đề xuất lấy bằng giá UBND quy định là : 5.070.000 đồng/m2
Vậy giá trị quyền sử dụng 3.000 m2 đất của công ty CP Hoa Sen là 5.070.000 đồng/m2 x 3.000 m2 = 15.210.000.000 đồng
( Mười lăm tỷ, hai trăm mười triệu đồng chẵn)
Thông tư số 146/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số vấn đề tài chính khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần theo quy định tại Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của Chính Phủ quy định:
Giá trị lợi thế vị trí địa lý áp dụng đối với doanh nghiệp cổ phần hóa (không phụ thuộc vào ngành nghề và kết quả kinh doanh) sử dụng các lô đất thuộc loại đất đô thị nếu lựa chọn hình thức thuê đất thì phải xác định giá trị lợi thế địa lý của lô đất để tính vào giá trị doanh nghiệp.
Vậy giá trị lợi thế vị trí địa lý của lô đất được xác định bằng chênh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (theo quy định tại khoản 12 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ) so với giá UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc quyết định và công bố vào ngày 01/01 của năm thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp
Vậy đơn giá chênh lệch và nhân với diện tích khu đất, đây chính là giá trị lợi thế vị trí địa lý.
*Công thức xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý
Giá trị lợi thế vị trí địa lý = {
Giá đất ở thị trường có giao dịch phổ biến trên
thị trường x K }- Giá đất trong khung giá đất hàng năm Trong đó:
+ Giá đất ở thị trường có giao dịch phổ biến trên thị trường: xác định bằng Phương pháp So sánh tương đồng với vị trí của BĐS cần thẩm định
+ K là tỷ lệ điều chỉnh chênh lệch mục đích sử dụng đất trong khung giá đất hàng năm, tỷ lệ này tùy thuộc vào từng vị trí đất
kK = Giá đất ở quy định trong Bảng giá đất theo vị trí
Giá đất SXKD phi NN quy định trong Bảng giá đất theo vị trí
+ Giá đất trong khung giá đất hàng năm: Tính theo vị trí và mục đích sử dụng đất
Giá đất SXKD phi
nông nghiệp =
Giá đất ở thị trường có giao
dịch phổ biến trên thị trường x K B1: xác định đơn giá đất ở khu vực Vũ Xuân Thiều.
Tiến hành khảo sát thực tế và tìm kiếm BĐS so sánh, thẩm định viên đã tìm được một số BĐS sau:
TSSS1: Bán nhà số 8 ngõ 195 Vũ Xuân Thiều, Long Biên, Hà Nội. Diện tích sử dụng sổ đỏ 90,7m2, nhà 2 tầng, nhà 2 mặt tiền, hướng Đông nam: ngõ rộng 10m và Tây bắc: ngõ rộng 2.5m. Giá bán 54.000.000 đồng/m2. Liên hệ chủ nhà, số điện thoại A. Chiến 0986.161.121.
TSSS2: Bán nhà ngõ 95 Vũ Xuân Thiều, Long Biên, Hà Nội. Ngõ rộng 6m, diện tích 93,7m2, mặt tiền 5m, hướng Tây nam. Sổ đỏ chính chủ. Giá 42.8 triệu/m2. Liên hệ chính chủ, tel Cô Hà 0913228779
TSSS3: Bán nhà 95 m2 số 5 ngách 195/46 phố Vũ Xuân Thiều - quận Long Biên. Nhà trong khu dân trí cao, khu VIP của quân đội, ngõ rộng 3m, SDCC, thoáng, đẹp. Giá 45.000.000 đ/m2. Liên hệ chính chủ số ĐT Cô Anh 0988609720.
Nhận xét: Các BĐS dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện môi trường tương đồng với bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được.
+ Cơ sở hạ tầng (cấp điện, cấp nước, thoát nước), điều kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện an ninh của các TSSS và TSTĐG là tương đồng. Do đó không có tỷ lệ điều chỉnh.
+ Vị trí: TSSS1, TSSS2 và TSTĐ nằm tại vị trí 2 đường Vũ Xuân Thiều nên đạt 100%, TSSS3 nằm tại vị trí 3 nên điểm thấp hơn đạt 80%.
+ Quy mô, kích thước, hình dáng: TSSS1, TSSS3 có diện tích từ 50-60m2, rất phù hợp để bán nên đạt 100%. TSSS2 có diện tích 93,7m2, diện tích này
tương đối lớn sẽ khó bán hơn nên đạt 90%. TSTĐ có diện tích 3.000 m2 nên đạt số điểm thấp nhất, đạt 85%
+ Môi trường, an ninh, hạ tầng nội bộ: Các tài sản có tính tương đồng nên không có tỷ lệ điều chỉnh
Bảng 2.9 Bảng phân tích, tính toán các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và TSSS
TT TSSS
Tiêu chí ss TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3