- Hạ tầng kỹ thuật
+ Hệ thống giao thông: Thuận tiện.
+ Hệ thống cấp điện: Công ty điện lực HN + Hệ thống cấp nước: Công ty nước sạch Hà Nội + Hệ thống thoát nước: Thoát nước chung cùng hệ thống thoát nước khu vực.
- Nhà xưởng khung thép có cầu trục 5tấn.- Sân đường nội bộ. - Sân đường nội bộ.
=> công trình còn tốt, được mô tả chi tiết về kết cấu và hiện trạng của từng công trình trên đất
(Nguồn thông tin: Phòng thẩm định Giá 1 Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội)
Do đặc thù của lô đất là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, theo quy định của luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thì không được xác định quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trong thực tế trên thị trường vẫn tồn tại giá trị nhất định được gọi theo nhiều tên như: Giá trị Quyền thuê đất, lợi thế vị trí địa lý ... để phù hợp với mục đích sử dụng sau đây được gọi là giá trị Quyền khai thác tài sản trên đất.
Do quy định của pháp luật, loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thuê Nhà nước trả tiền hàng năm không được mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên không có thị trường trao đổi (mua bán).
pháp thẩm định giá phù hợp.
Theo thông tư 145/2007/TT–BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ,ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, đang có hiệu lực thì nội dung là hướng dẫn tính giá đất trao đổi, mua bán trên thị trường mà không quy định cho đối tượng các thẩm định giá thuê đất.
-Phương pháp thu nhập (TĐGVN 09)
“Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (Quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định”.
Phương pháp này được sử dụng là phương pháp chủ đạo, tổng hợp các thông số đưa ra để tính giá trị khai thác tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
-Phương pháp chi phí (TĐGVN 08)
“Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá”.
Phương pháp này được ứng dụng để tính chi phí xây dựng mới và giá trị còn lại của nhà, công trình vật kiến trúc trên đất.
-Phương pháp so sánh: (TĐGVN 07)
“Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.”
Phương pháp này được áp dụng để tính doanh thu từ các diện tích đất, diện tích công trình xây dựng của BĐS.
Cách 1: Tính theo phương pháp thu nhập chủ yếu, kết hợp phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
Công thức tính giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thu nhập: Giá trị của
thửa đất =
Giá chuyển nhượng
bất động sản − Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất Trong đó: Giá chuyển nhượng bất động sản= Giá đất ước tính
Giá đất ước tính
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng Thu nhập thuần túy hàng
năm thu được từ thửa đất =
Doanh thu thu được từ việc
khai thác các TS trên đất − Chi phí duy trì hoạt động
kinh doanh hàng năm
Đơn giá đất ước tính = Giá trị quyền sử dụng đất Diện tích đất
• Doanh thu kinh doanh các diện tích hữu dụng
Dựa trên nguyên tắc sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất, phần diện tích đất không xây dựng công trình (văn phòng làm việc, nhà bảo vệ…..) để làm sân, đường, cổng, tường rào, nhà để xe…, thẩm định viên giả định phần diện tích này cũng tạo ra doanh thu của dự án với mục đích làm bãi gửi xe. Vậy diện tích kinh doanh hữu dụng bao gồm diện tích diện tích kho xưởng cho thuê và diện tích bãi đỗ xe ô tô cho thuê.
• Xác định đơn giá cho thuê kho xưởng
Tính đơn giá cho thuê kho xưởng thẩm định viên phải khảo sát giá thuê các kho xưởng xung quanh khu vực và điều chỉnh các tỷ lệ để đưa ra mức giá thuê theo giá thị trường, ta có thẩm định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí.
Cơ sở thẩm định giá theo giá thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá gữa
một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
* Đơn giá nhà xưởng cho thuê
Đơn giá cho thuê nhà xưởng được khảo sát trên thị trường tại các khu vực lân cận với các tài sản thẩm định. Thẩm định viên đã tiến hành thu thập và phân tích một số thông tin:
TSSS1: Công ty Liên Hoa Phương Thảo cho thuê kho xưởng trong khu công nghiệp Ngọc Hồi. Diện tích kho xưởng 1.000m2, xưởng có cầu trục 5 tấn. Giá cho thuê 80.000.000đ/tháng. Liên hệ chị Vân Anh số điện thoại 0915268272. (Đã cho thuê)
TSSS2: Cho thuê kho xưởng Số 42 mặt đường Phan Trọng Tuệ, Thanh Trì, HN. Diện tích mặt bằng 400 m2, cho thuê 80.000 đồng/m2/tháng. Liên hệ anh Long số điện thoại 0912 877 749
TSSS3: Cho thuê kho xưởng trong khu công nghiệp Ngọc Hồi. Diện tích kho xưởng 2.000m2, xưởng có cầu trục 10 tấn. Giá cho thuê 70.000đ/ m2/tháng. Liên hệ anh Lộc số điện thoại 0983195758. (Đã cho thuê)
Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện môi trường tương đồng với bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được.
+ Cơ sở hạ tầng (cấp điện, cấp nước, thoát nước), điều kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện an ninh của các TSSS và TSTĐG là tương đồng. Do đó không có tỷ lệ điều chỉnh.
+ Vị trí: TSSS2 nằm tại vị trí 1 đường Phan Trọng Tuệ nên đạt 10đ, TSSS1, TSSS3 và TSTĐ nằm tại vị trí 2 nên điểm thấp hơn TSSS2, đạt 95đ.
+ Quy mô, kích thước, hình dáng: Tất cả các tài sản đều là những nhà kho thông dụng đật tiêu chuẩn và đều có cầu trục nhưng TSTĐ có diện tích 810 m2 diện tích này phù hợp với nhà xưởng có cầu trục, diện tích này không lớn cũng không nhỏ nên đạt 10 điểm. TSSS1 có diện tích 1.000 m2, diện tích này không phù hợp bằng diện tích TSTĐ nên đạt 9,5đ. TSSS2 có diện tích 400 m2, diện tích này nhỏ so với nhu cầu thuê xưởng có cầu trục nên đạt 91%. TSSS3 có diện tích nhà xưởng
2.000 m2, diện tích này lớn nên khó cho thuê, đạt 90%.
+ Môi trường, an ninh, hạ tầng nội bộ: TSSS1, 3 nằm trong khu công nghiệp nên hạ tầng nội bộ phải đồng bộ với hạ tầng khu nên đạt 100%. TSSS2 và TSTĐ không nằn trong khu công nghiệp nên đạt 95%.
Bảng 2.3 Bảng phân tích, tính toán các tiêu chí giống và khác nhau giữa bất động sản cần thẩm định (TSTĐ) và tài sản so sánh (TSSS)
TSSS Tỷ
trọng TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSTĐ
Tiêu chí ss