Theo cơ cấu phương án chọn, quy hoạch sử dụng đất đảm bảo tận dụng tối đa quỹ đất xây dựng và phát triển.
Các chỉ tiêu tinh tốn cho các cơng trình trong quy hoạch sử dụng đất tuân theo Quy chuẩn QCVN 01:2008.
Dựa trên cơ sở cơ cấu phương án chọn, hình thành nên sơ đồ sử dụng đất. (Xem bảng 4.4)
Hình 4.4. Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất 4.4.1 Xác định các khu chức năng
4.4.2. Bảng thống kê chi tiết sử dụng đất tồn khu
Từ những phân tích đánh giá phương án quy hoạch trên, hình thành nên bảng thống kê chi tiết sử dụng đất cho tồn khu. (Xem bảng 4.3)
Bảng 4.3. Bảng thống kê chi tiết sử dụng đất tồn khu Khu Kí hiệu lơ đất Chức năng Diện tích (m2) Mật độ xd (%) Dtxd (m2) Tầng cao tb (tầng) Tổng dt sàn (m2) Hệ số sd đất (lần) Dt 1 nhà (căn hộ) TT A1 Trường tiểu học 8570 40% 3428 3 10284 1.2 0 A2 Trung tâm y tế 4340 40% 1736 3 5208 1.2 0 A3 Thương mại dịch vụ 5326 40% 2130.4 6 12782.4 2.4 0
A4 Cơng viên cây xanh 18125 10% 1812.5 1 1812.5 0.1 0 A5 Trường mầm non 5409 40% 2163.6 2 4327.2 0.8 0 Nhĩm ở 1 B B1 Chung cư hỗn hợp 32689 30% 9806.7 12 117680 3.6 100 B2 Chung cư hỗn hợp 33792 30% 10137.6 7 70963.2 2.1 100 Nhĩm ở 2 C C1 Chung cư hỗn hợp 14591 30% 4377.3 9 39395.7 2.7 100 C2 Nhà biệt thự 3950 35% 1382.5 2 2765 0.7 380 C3 Nhà biệt thự 10818 35% 3786.3 2 7572.6 0.7 380 C4 Cơng viên nhĩm ở 13714 5% 685.7 1 685.7 0.05 0 C5 Nhà biệt thự 7310 35% 2558.5 2 5117 0.7 380 Nhĩm ở 3 D D1 Chung cư hỗn hợp 3112 70% 2178.4 7 15248.8 4.9 50 D2 Trường mầm non 3663 40% 1465.2 3 4395.6 1.2 0 D3 Chung cư hỗn hợp 18248 70% 12773.6 7 89415.2 4.9 50 D4 Cơng viên nhĩm ở 7647 5% 382.35 1 382.35 0.05 0 D5 Nhà liên kế 5630 75% 4222.5 3 12667.5 2.25 100 D6 Nhà liên kế 5610 75% 4207.5 3 12622.5 2.25 100 D7 Nhà liên kế 10852 75% 8139 3 24417 2.25 100 D8 Cơng viên nhĩm ở 2481 5% 124.05 1 124.05 0.05 0
4.5. Tổ chức khơng gian kiến trúc cảnh quan
Dựa vào bảng thống kê chỉ tiết sử dụng đất, cùng với ý tưởng thiết kế khu vực, hình thành nên sơ đồ kiến trúc cảnh quan. (Xem hình 4.5)
Hình 4.5. Sơ đồ quy hoạch kiến trúc cảnh quan
Sự đa dạng về khối cơng trình đã tạo nên sự phong phú về kiến trúc của tồn khu, gĩp phần làm sinh động cho bộ mặt đơ thị.
Cùng với định hướng phát triển nhà ở xã hội và mật độ cao giữa các nhĩm ở vẫn tạo nên khơng gian trống cần thiết để xây dựng các cơng năng phục vụ nhu cầu cho nhĩm ở.
Khu vực trung tâm cơng cộng – trường tiểu học bố trí tại trung tâm đơn vị ở, với mật độ cây xanh cao và hướng tiếp cận đảm bảo sự liên kết an tồn cho người dân. Khoảng lùi cơng trình kiến trúc tính từ lộ giới theo quy định, tùy mục đích sử dụng cơng trình mà được xây dựng thành sân trước hoặc cây xanh tiểu cảnh… tạo được sự liên kết, hướng tiếp cận với bên ngồi và các cơng trình lân cận về mơi trường sinh thái và xã hội.
Khu chung cư nhà ở xã hội: 7 tầng với chức năng chủ yếu là ở, được bố trí phía sau khu dân cư dọc bờ song tiếp giáp 2 mặt tiền 30m, thuộc loại hình chung cư nhà ở xã hội nên cơng năng tiện ích và tối đa hĩa diện tích nhằm thu lại lợi ích, với mục đích hướng tới đối tượng cơng nhân lao động từ các khu cơng nghiệp, ngồi mật độ cơng trình cao thì xen kẽ vẫn là các mảng xanh nhằm hạn chế tối đa ơ nhiễm mơi trường khơng khí, ơ nhiễm tiếng ồn từ trục đường Nguyễn Văn Linh – tuyến giao thơng dành cho các xe tải cĩ khối lượng lớn lưu thơng.
Ngồi cơng viên cây xanh được thiết kế ở trung tâm khu ở thì cịn cĩ các cơng viên được thiết kế rải rác ở các nhĩm ở, nhằm đảm bảo bán kính phục vụ và tạo nên khơng gian xanh cho khu vực. Cơng viên trung tâm là điểm kết thúc của trục cảnh quan, được thiết kế với mảng xanh lớn, nhiều hướng tiếp cận gĩp phần làm tăng thêm giá trị mỹ quan cho đơ thị, tạo nên khoảng khơng gian mở, cĩ sự liên kết giữa các cộng đồng, sự giao tiếp của con người với thiên nhiên.
Để gĩp phần phát huy tối đa các thế mạnh trong việc tổ chức khơng gian, khơng làm mất đi các ảnh hưởng tích cực về địa hình, khí hậu đã đề ra, mục tiêu hướng tới một đơn vị ở với chất lượng sống tốt về mọi mặt, cơng tác tổ chức cảnh quan và quản lý cảnh quan sau khi hồn cơng đi vào sử dụng thì cần đảm bảo các yêu cầu: Về cơng trình cảnh quan chính (cơng trình kiến trúc): đảm bảo theo đúng quy chuẩn về mặt xây dựng chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật về sử dụng đất, mật độ xây dựng…để các yếu tố cảnh quan chính của khu ở như cơng trình cơng cộng, cơng trình đất ở, cơng viên cây xanh, mặt nước…vẫn giữ được ý tưởng ban đầu trong sự sắp xếp bố cục tổ chức khơng gian quy hoạch kiến trúc đồ án; Các cơng trình kiến trúc nhỏ, các tiện ích khác của đơ thị cĩ ảnh hưởng đến khơng gian kiến trúc cảnh quan của đơ thị như chồi nghỉ chân, ghế đá cơng viên, trụ nước cứu hỏa, biển báo quảng cáo, trạm dừng xe buýt… đảm bảo được tính an tồn khi sử dụng, khơng làm che khuất tầm nhìn gây cản trở giao thơng, khơng gây nguy hiểm cho người sử dụng và khơng làm chê khuất các chi tiết của kiến trúc cơng trình chính.
4.6 Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật
Quy hoạch giao thơng: Đất giao thơng chiếm 23.04% diện tích tồn khu bao gồm giao thơng đối ngoại, giao thơng trong đơn vị ở và đường đi bộ. Trong đĩ: Giao thơng đối ngoại chiếm 14% diện tích đất giao thơng; Giao thơng trong đơn vị ở chiếm 82% diện tích đất giao thơng; Giao thơng tĩnh chiếm 4% diện tích đất giao thơng.
Một số mặt cắt giao thơng điển hình trong khu vực. (Xem hình 4.6, hình 4.7)
Hình 4.6. Mặt cắt 1 – 1, 2 – 2, 3 – 3
Hình 4.7. Mặt cắt 4 – 4, 5 – 5, 6 - 6
Từ những nghiên cứu cơ cấu phương án chọn đến quy hoạch sử dụng đất và kiến trúc cảnh quan, đã hình thành nên sơ đồ mạng lưới giao thơng tồn khu. (Xem hình 4.8)
Dưới đây là bảng thống kê chi tiết mạng lưới giao thơng tồn khu. (Xem bảng 4.4)
Bảng 4.4. Bảng thống kê mạng lưới giao thơng tồn khu
STT Tên đường Mặt cắt ngang Chiều dài (m) Lộ giới (m) Chiều rộng(m) Diện tích ( ha) Khoảng lùi trái Vỉa hè trái Mặt đường Vỉa hè phải Khoảng lùi trái
STT Tên đường Mặt cắt ngang Chiều dài (m) Lộ giới (m) Chiều rộng(m) Diện tích ( ha) Khoảng lùi trái Vỉa hè trái Mặt đường Vỉa hè phải Khoảng lùi trái 1 Đường NVL 1-1 575 120 6 8 92 8 6 0.75 2 Đường N1 2-2 1261 30 6 6 18 6 6 1.89 3 Đường N2 3-3 1047 25 6 5.5 14 5.5 6 1.31
B. Đường trong khu quy hoạch
1 Đường D1 4-4 371 16 6 3 10 3 6 0.59 2 Đường D2 4-4 394 16 6 3 10 3 0 0.63 3 Đường D3 4-4 127 16 3 3 10 3 2 0.2 4 Đường D4 5-5 57 12 2 3 6 3 2 0.07 5 Đường D5 5-5 116 12 2 0 6 3 2 0.14 6 Đường D6 5-5 100 12 3 2 6 3 0 0.12 7 Đường D7 5-5 100 12 0 0 6 3 2 0.12 8 Đường A1 4-4 186 16 6 3 10 3 6 0.28 9 Đường A2 5-5 102 12 3 3 6 3 0 0.12 10 Đường A3 4-4 389 16 0 3 10 3 4 0.62 11 Đường C1 4-4 78 16 6 3 10 3 4 0.13 12 Đường C2 5-5 78 12 0 3 6 3 4 0.09 13 Đường C3 5-5 78 12 4 3 6 3 4 0.09 14 Đường C4 5-5 78 12 4 3 6 3 4 0.09 15 Đường C5 5-5 116 12 43 3 6 3 0 0.14
Chương 5. Hệ thống quản lý
5.1. Điều lệ lập quản lý quy hoạch xây dựng 5.1.1 Cơ sở pháp lý 5.1.1 Cơ sở pháp lý
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD quy định về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
Quy chuẩn Việt Nam QCVN 07:2010/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các cơng trình hạ tầng kỹ thuật đơ thị”.
Nghị định 38/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 của Thủ tướng Chính phủ về quản lý khơng gian, kiến trúc, cảnh quan đơ thị.
Nghị định 39/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 của Thủ tướng Chính phủ về quản lý khơng gian xây dựng ngầm đơ thị.
5.1.2 Nguyên tắc và mục tiêu
Nguyên tắc lập điều lệ quản lý quy hoạch xây dựng: Đảm bảo việc lập quy hoạch phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, hiện trạng khu quy hoạch; Tuân thủ và bám sát các quy chuẩn, tiêu chuẩn, các văn bản pháp luật hiện hành cĩ liên quan; Đảm bảo sử dụng đúng các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật của đồ án đã đề ra.
Mục tiêu lập điều lệ quản lý quy hoạch xây dựng: Đảm bảo quy hoạch phát triển theo đúng quy hoạch đề ra; Định hướng cơng tác quản lý xây dựng, kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật, mơi trường đơ thị.
5.2 Quản lý về quy hoạch kiến trúc
Các quy định về quy hoạch kiến trúc khu dân cư:
Đối với màu sắc cơng trình phải cĩ hình thái hài hịa, hiện đại, phù hợp với cơng năng sử dụng. Mặt tiền nhà khơng nên sử dụng gam màu nĩng, chĩi, nên sử dụng gam màu nhẹ nhàng, dễ chịu như màu trắng, xám, màu xi măng, màu vỏ trứng…chiều cao nhà phải theo quy định, thống nhất đồng bộ với khu vực. Gạch lát sàn khơng nên sử dụng màu quá tối, và cĩ độ bĩng để phủ lên bề mặt nhà. Khơng nên sử dụng vật liệu cĩ độ
tương quan vượt quá 70% trên tồn bộ diện tích nhà, và phải đảm bảo tối thiểu 30% vật liệu xanh đối với chung cư. Khoảng lùi từng cơng trình phải đúng theo tiêu chuẩn. Giao thơng nội bộ đảm bảo phịng cháy chữa cháy. Đặc biệt đảm bảo cho người tàn tật sử dụng.
Đối với chiều cao cơng trình: Nhà ở cĩ chiều cao từng tầng tương ứng với 3,3m; Cơng trình cơng cộng cĩ chiều cao tầng tương ứng 4m; Cốt nền 0.00 được xác định là cốt vỉa hè hồn thiện để tính cao độ cho phép của các cơng trình; Chiều cao cơng trình khơng được quá 36m. Nhà ở cĩ hình thức kiến trúc, màu sắc cơng trình, cây xanh sân vườn phải hài hịa với cơng trình, phù hợp với chức năng sử dụng; Khu nhà ở theo dạng nhà phố, biệt thự… cĩ độ cao và kiến trúc mặt tiền cần thống nhất theo quy định của khu vực, hài hịa với nhau và với khơng gian chung: các căn nhà phải được thiết kế cĩ chiều cao từng tầng, chiều cao ơ-văng, sênơ, cửa đi, cửa sổ theo đúng kích thứớc qui định chung.
Các khoảng lùi xây dựng cơng trình tuân thủ theo Quy chuẩn xây dựng:
Cơng trình cơng cộng: cĩ mật độ xây dựng tối đa 30 - 40%, xây dựng 1 - 5 tầng, với khoảng lùi tối thiểu 3m. Cĩ hình thức kiến trúc và khối cơng trình đa dạng, phong phú, phù hợp với tính chất cơng năng của từng cơng trình cơng cộng.
Đối với cơng trình trường học, mẫu giáo: Phải đảm bảo bán kính phục vụ cho tồn khu, an tồn vệ sinh, mơi trường thơng thống.
Đối với cơng trình hành chính: được bố trí tại vị trí trục đường chính, dễ tiếp cận. Cĩ hình thức kiến trúc đơn giản, phù hợp với chức năng sử dụng.
Đối với khu vực sân luyện tập thể thao thì cần phải bố trí cạnh cơng viên, mật độ cây xanh đúng quy chuẩn. Các sân luyện tập bố trí tránh hướng nắng trực tiếp
Cây xanh cơng viên được bố trí dọc đường, hai bên hè phố, cây trồng trong các bồn cĩ thể hình vuơng hay trịn tùy theo kích thước đường. Trồng cây bĩng mát, cĩ rễ sâu, khơng làm hỏng nền đường, chống được giĩ bão, khơng giịn dễ gãy, khơng trồng cây dễ cĩ sâu bọ, cĩ mùi quá nặng thu hút nhiều cơn trùng. Khơng trồng cây ẩm thấp, cây cĩ lá độc, khơng trồng cây ăn trái. Đảm bảo cĩ đuờng liên tục trong cơng viên, cây xanh trên đường liên tục cĩ chức năng định huớng, cây thân cao, tán rộng.
5.3Quy định đối với từng cơng trình
Đất xây dựng chung cư nhà ở xã hộicĩ mật độ xây dựng khoảng 70%, gồm 3 loại 12 tầng cao nhất, 9 tầng và 7 tầng với chỉ giới xây dựng lùi vơ tối thiểu 6m so với chỉ giới đường đỏ.Thiết kế chung cư nhà ở xã hội tận dụng tối đa diện tích nhưng vẫn phải phải đảm bảo an tồn về an ninh, chống ồn, tầm nhìn cảnh quan, mật độ cây xanh và vệ sinh mơi trường đồng thời đảm bảo tính độc lập, khép kín, tiện nghi và an tồn khi sử dụng.Các chi tiết kiến trúc trên mặt đứng nhà cao tầng phải làm bằng vật liệu cĩ độ bền cao, tránh rêu mốc và phải đảm bảo chức năng che, thơng giĩ, chiếu sáng tự nhiên, che chắn nắng, chống mưa hắt.Lựa chọn mặt đứng đơn giản, phù hợp với chức năng nhà ở xã hội, màu sắc hài hịa với quy hoạch tổng thể, tránh sử dụng các chi tiết trang trí cầu kì. Mái chung cư phải đảm bảo chức năng cách nhiệt và chống thấm. Cần lựa chọn vật liệu và kết cấu mái phù hợp với yêu cầu cách nhiệt, chống ẩm và thốt nước mưa.
Đối với bãi đậu xe mỗi block chung cư bố trí 1 tầng hầm và 1 tầng lửng để xe cho người dân sống trong chung cư đảm bảo đủ diện tích để xe theo tiêu chuẩn quy định. Cĩ bố trí một phần bãi đỗ xe bên ngồi cho khách vãng lai theo tiêu chuẩn thiết kế về diện tích cho các loại xe. Cần thiết kế một thang máy xuống tới tầng hầm tịa nhà và thang bộ từ nhiều hướng để đảm bảo điều kiện thốt hiểm khi cĩ sự cố.Phải cĩ giải pháp chống thấm và thơng giĩ cho tầng hầm. Thiết kế các lối đi, đường mịn lát gạch kết nối giữa các block chung cư để đảm bảo hướng tiếp cận bao quanh chỉ là đường đi bộ. Ngồi ra, các lối đi chính vào bãi đỗ xe, hướng đi liên kết giữa các lơ chung cư lát đường nhựa tách biệt với đường đi bộ. Trong các block chung cư bố trí trường mầm non, nhà trẻ đảm bảo phục vụ nhu cầu cho các hộ gia đình khi cĩ con nhỏ.Cơng viên nhĩm nhà ở tổ chức ở trung tâm các block chung cư. Các lối ra từ tầng hầm khơng được thơng với hành lang của tồ nhà mà phải bố trí trực tiếp ra ngồi. Trồng các cây bụi cỏ thấp tầng, tổ chức các bồn hoa làm cảnh quan cho các tuyến đường nội bộ.Đường nội bộ dành cho xe lưu thơng trong khu vực chung cư khơng được nhỏ hơn 4m (Đảm bảo cho xe cứu hỏa lưu thơng).Khi thiết kế cơng trình phải tuân thủ
các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đã khống chế về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất.
Đối với nhà phố cĩ mật độ xây dựng khoảng 70%, khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ là 3m, tầng cao cơng trình tối đa 3 tầng, các tầng cao 3,6m. Đối với nhà phố, khơng cĩ hàng rào phía trước nhà, khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ sử dụng làm hành lang thương mại. Hình khối đơn giản, gần gũi, tạo sự thống nhất cho từng tuyến phố, tránh những đường nét rườm rà, gây phản cảm. Sử dụng những gam màu nhẹ (xanh nhạt, kem, xám trắng,…), tạo cảm giác nhẹ nhàng. Trên từng dãy phố nên quy định một tơng màu chủ đạo, tạo sự đồng nhất về kiến trúc và màu sắc. Hình thức kiến trúc và màu sắc mặt đứng cơng trình phải thống nhất, phải hài hịa với các cơng trình xung