b) Các chủ thể sử dụng đất đai
3.9.2. Các trường hợp và điều kiện đất dược tham gia thị trường bất động sản
Khi Nhà nước quy định quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản như một loại tài sản dân sự khác tức là Nhà nước cũng phải quy định những điều kiện và những trường hợp cụ thể đất được tham gia loại thị trường này; có như vậy mới đảm bảo chặt chẽ về mặt hành lang pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đất được tự do phát triển trong thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật.
Điều kiện để quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản là người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện sau: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kế biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Các điều kiện trên cũng chính là các điều kiện để đất được tham gia chuyển
quyền sử dụng bởi thực chất khi quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản cũng chính là quyền sử dụng đất đã tham gia vào một hình thức chuyển quyền cụ thể.
Khi đất đã đủ các điều kiện trên, với các trường hợp cụ thể sau, đất sẽ được tham gia thị trường bất động sản:
Đối với đất nông nghiệp: Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Đất ở được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; đất ở được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cưở nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, đất ở được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đểđầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà có tài sản gắn liền với đất như vườn cây, cơ sở hạ tầng hoặc công trình kiến trúc. Như vậy, pháp luật đất đai cho phép quyền sử dụng đất của tất cả những người sử dụng, không kể trường hợp được Nhà nước giao đất hay được Nhà nước cho thuê đất hay được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất chỉ cần có một trong các quyền riêng của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, lặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) thì được tham gia vào thị trường bất động sản, kể cả đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản.