Về tình hình
Kinh tế xã hô ̣i huy ện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp trong nhƣ̃ng năm gần đây phát triển nhanh chóng, do đó các hoa ̣t đô ̣ng kinh tế xã hô ̣i cần sƣ̉ du ̣ng đất và có liên quan đến đất ngày càng tăng. Dẫn đến nhu cầu tách thửa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ngƣời dân trên địa bàn huyện khá cao. Trong tháng 9 và tháng 10 năm 2014 VPĐKQSDĐ huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp nhận 111 hồ sơ yêu cầu đo tách thửa cấp giấy chứng nhận của ngƣời dân, trong đó: đo thành 106 hồ sơ chiếm 95,5% và đo không thành 5 hồ sơ chiếm 4,5% và không còn hồ sơ tồn lại.
32
( Nguồn: VPĐKQSDĐ huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp )
Hình 3.7: Biểu đồ tình hình đo đạc tách thửa của huyện Lai Vung tháng 9 và 10 năm 2014
Nguyên nhân đo không thành:
- Không có mặt chủ sử dụng đất và các chủ sử dụng giáp cận. - Không cắm mốc ranh đất (trụ đá).
- Đất có tranh chấp với các chủ sử dụng đất giáp cận.
Trong trƣờng hợp này cán bộ đo đạc tiến hành lập Biên bản khảo sát đo đạc không thành của hộ gia đình, cá nhân trình ký Phòng TN & MT.
Điều kiện thửa đất đo thành:
- Có mặt chủ sử dụng đất và các chủ sử dụng giáp cận. - Có các giấy tờ liên quan về thửa đất.
- Có cắm mốc ranh đất bằng trụ đá, hoặc trụ gỗ rõ ràng. - Ranh đất ổn định không tranh chấp.
Đánh giá
Nhu cầu tách thửa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ngƣời dân trên địa bàn huyện Lai Vung khá cao. Việc đo tách thửa cho ngƣời dân trong tháng 9 và tháng 10 năm 2014 đƣợc diễn ra đúng tiến độ, đáp ứng kịp thời nhu cầu của ngƣời dân với tỉ lệ đo thành khá cao (94,5%). Số lƣợng hồ sơ đo đạc không thành không nhiều nhƣng vẫn còn một số trƣờng hợp đo không thành do nhiều ngƣời dân không đảm bảo đƣợc ranh mốc hay phát sinh tranh chấp với cán chủ sử dụng khác trong quá trình đo. Những
68 43 64 42 4 1 Tháng 9 Tháng 10
33
đo đạc, in ấn hồ sơ tách thửa xong, lập hồ sơ tách thửa Phòng TN & MT (3) VPĐKQSDĐ (2) Cán bộ tiếp nhận hồ sơ thuộc VPĐKQSDĐ huyện Ngƣời sử dụng đất (1) (6) UBND xã (5) (4)
trƣờng hợp đo không thành, khi ngƣời dân có nhu cầu đo đạc lại thì giữa các hộ dân phải tự thỏa thuận ranh giới, mốc giới hoặc có biên bản hòa giải thành hay là quyết định của tòa án có hiệu lực thì ngƣời dân liên hệ đến VPĐKQSDĐ để tiếp tục việc đo đạc tách thửa đúng quy định.
3.2.2 Quy trình đo tách thửa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đối với hồ sơ đo đạc tách thửa theo dịch vụ công
( Nguồn: Điều tra thực tế năm 2014 )
Hình 3.8: Quy trình trình tự tách thửa đất theo dịch vụ công cho ngƣời sử dụng đất tại huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp
Bƣớc 1: Ngƣời sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa lập một (01) bộ hồ sơ đúng mẫu nộp tại UBND xã hoặc cán bộ tiếp nhận hồ sơ dịch vụ hành chính công (cán bộ VPĐKQSDĐ huyện).
Bƣớc 2: UBND xã hoặc cán bộ tiếp nhận hồ sơ dịch vụ hành chính công (cán bộ VPĐKQSDĐ huyện) xem xét hồ sơ nếu còn thiếu thì yêu cầu ngƣời sử dụng đất bổ sung hồ sơ hoặc làm lại. Còn hồ sơ đã đúng với quy định thì cán bộ dịch vụ hành chính công lên lịch hẹn đo đạc.
Bƣớc 3: Cán bộ dịch vụ hành chính công đo đạc, in ấn hồ sơ tách thửa xong, lập hồ sơ tách thửa(Cán bộ dịch vụ hành chính công tự kiểm tra hồ sơ).
Bƣớc 4: Bàn giao hồ sơ cho tổ trƣởng tổ dịch vụ thu phí, tổ trƣởng tổ dịch vụ thu phí xong chuyển qua tổ in giấy.
34 Phân tích chuẩn bị hồ sơ Cán bộ đo đạc VPĐKQSDĐ (3.1)
(5),(6) VPĐKQSDĐ Đo đạc ngoại nghiệp Xử lý nội nghiệp In xuất kết quả (3.4) Cán bộ lập hợp đồng thuộc VPĐKQSDĐ (1) (3) (3.3) (3.2) (2) (3.5) Ngƣời sử dụng đất (4) Phòng TN & MT UBND xã (8) Tổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả (7)
Bƣớc 5: In giấy xong chuyển hồ sơ Phòng TN & MT huyện kiểm tra trình UBND huyện ký GCNQSDĐ. UBND huyện ký xong chuyển hồ sơ về Tổ trƣởng Tổ dịch vụ. Bƣớc 6: Cán bộ dịch vụ hành chính công nhận giấy về UBND xã (nơi thực hiện dịch vụ hành chính công) cấp phát giấy cho ngƣời dân.
Đối với hồ sơ đo đạc tách thửa theo hợp đồng mà không thực hiện dịch vụ hành chính công tại xã
( Nguồn: Điều tra thực tế năm 2014 ) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hình 3.9: Quy trình trình tự tách thửa đất theo hợp đồng cho ngƣời sử dụng đất tại huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp
Bƣớc 1: Ngƣời dân có nhu cầu hợp đồng đo đạc tách thửa mà không thực hiện dịch vụ hành chính công đến tại bộ phận lập hợp đồng đo đạc (VPĐKQSDĐ huyện) lập hợp đồng đo đạc thửa đất cần tách thửa.
Bƣớc 2: Lập hợp đồng, thu tạm ứng xong chuyển hợp đồng qua tổ đo đạc, tổ trƣởng tổ đo đạc phân công cán bộ đo đạc ký nhận hợp đồng vào sổ theo dõi.
Bƣớc 3: Cán bộ đo đạc trực tiếp liên hệ với ngƣời dân về thời gian đo đạc, mời các chủ tiếp giáp thửa đất cần tách thửa có mặt để xác định ranh giới, mốc giới trƣớc khi tiến hành đo đạc.
Bước 3.1: Phân tích và chuẩn bị hồ sơ trước đo
Phân tích hồ sơ để tìm nguồn thông tin về chủ sử dụng, địa chỉ thửa đất và tiến hành chuẩn bị trƣớc đo nhƣ sau:
35 - In bản đồ khu đất của thửa đất có nhu cầu tách.
- Biên bản xác định ranh giới mốc giới thửa đất (theo hiện trạng sử dụng đất) - Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
- Thƣớc dây 50m.
- Máy toàn đạc điện tử hiệu TOPCON–GTS 236N (Gƣơng, chân máy, búa, đinh thép, nƣớc sơn).
Bước 3.2: Đo đạc ngoại nghiệp
Trƣớc khi tiến hành đo, yêu cầu chủ sử dụng đất với các chủ giáp cận đi khảo sát xung quanh khu đất để xem và thống nhất mốc ranh, điều tra nguồn gốc đất và các địa vật cần đo xung quanh, yêu cầu chủ sử dụng đất cấm trụ đá xác định ranh giới thửa đất có nhu cầu tách hoặc chỉ vị trí và cung cấp số liệu về diện tích, chiều dài các cạnh của thửa đất cần tách.
Thƣờng sử dụng thƣớc dây: vì phù hợp với những biến động đất đai có diện tích nhỏ, ít đƣờng cong và những xã chƣa có đo bản đồ địa chính chính quy, dễ dàng thực hiện đo theo phƣơng pháp giao hội, đo thêm đƣờng chéo để khống chế góc của 2 cạnh đảm bảo độ chính xác về diện tích, cách đo nhƣ sau:
- Xác định trụ ranh thửa đất.
- Nhắm hƣớng các cạnh của thửa đất và chọn cạnh chuẩn trên thửa đất.
- Kéo thƣớc hết các cạnh của thửa đất cũ và các cạnh thửa đất mới cần tách (thƣớc phải thật thẳng, không bị cản trở).
- Kéo các đƣờng chéo của 2 cạnh cùng đỉnh liền kề để tạo nên các hình tam giác với cạnh chuẩn bằng phƣơng pháp giao hội (xác định một điểm từ hai điểm đã có để đảm bảo độ chính xác về góc và chiều dài các cạnh giúp thuận tiện hơn khi lên máy tính để vẽ).
Bước 3.3: Xử lý nội nghiệp
Áp dụng đo đạc bằng thƣớc dây kết hợp với phần mềm xử lý Microstion SE, Famis. Đƣợc áp dụng cho thửa đất số 46 tờ 69 của ông Trần Văn Đầy tọa lạc tại ấp Định Thành – xã Đình Hòa – huyện Lai Vung – tỉnh Đồng Tháp.
Với mục đích trích đo: tách thửa.
Ta mở bản đồ địa chính xã Định Hòa, để tìm vị trí thửa đất 46 tòa bản đồ số 69 tại đấp Định Thành – xã Định Hòa – huyện Lai Vung – tỉnh Đồng Tháp(hình 3.10).
36
(Nguồn: Số liệu thực tế năm 2014)
Hình 3.10: Bản đồ thửa 46 trƣớc lúc tách
Từ số liệu kích thƣớc lấy đƣợc từ công tác đo đạc ngoại nghiệp ta tiến hành xác định vị trí thửa đất cần tách và tiến hành tách thửa 46 thành 3 thửa mới với vị trí thửa mới giáp cận với thửa số 49, 93, 38. Sử dụng các phƣơng pháp giao hội tiến hành tách thửa: ta vào Tools + Main + Place Circle vẽ đƣờng tròn tâm tại vị trí trụ ranh giáp cận với thửa 49 và bán kính đƣờng tròn là 10.61 mét theo yêu cầu nhƣ hình 3.11
(Nguồn: Số liệu thực tế năm 2014)
Hình 3.11: Bản đồ thửa đất 143 sao khi vẽ đƣờng tròn giao hội
Tiếp tục sử dụng lệnh Tools + Main + Place martline để nối các điểm giao hội tạo thành 46 thửa đất mới trên nền thửa đất cũ 90, 91, 92.
37
(Nguồn: Số liệu thực tế năm 2014) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hình 3.12: Bản đồ thửa đất mới vừa đƣợc tách xong
Sử dụng phần mền Famis sửa lỗi, tạo vùng, sửa bảng nhãn thửa cho thửa đất mới tách và tiến hành xuất file trích lục bản đồ theo yêu cầu.
Cách sửa lỗi và tạo vùng: chạy famis vào Cơ sở dữ liệu bản đồ + Tạo topology + Tự động tìm sửa lổi (LEAN) xong, lại vào Cơ sở dữ liệu bản đồ + Tạo topology + Sửa lỗi (FLAG) lập lại nhiều lần đến khi hết lỗi rồi vào Cơ sở dữ liệu bản đồ + Tạo topology + tạo vùng.
Tạo vùng xong vào Cơ sở dữ liệu bản đồ + Gán thông tin Địa chính ban đầu + Sửa bảng nhãn thửa để sửa nhãn thửa và ghi thông tin vào.
Cách xuất file trích lục kết quả đo đạc chính thửa đất: Sau khi chạy Famis vào Cơ sở dữ liệu bản đồ + Bản đồ địa chính + Tạo hồ sơ kỹ thuật thửa + Chọn loại kết quả đo đạc địa chính và các thông số thể hiện + In ra sao đó tiếp tục sửa đổi cho đúng mẫu.
Bước 3.4: In xuất kết quả
- Bốn bản trích đo địa chính thửa đất (03 bản giao ngƣời dân, 01 bản lƣu hồ sơ). - Một “Biên bản mô tả ranh giới thửa đất”.
- Một bản “Kết quả đo đạc chính thửa đất”. - Biên lai thu tiền lệ phí đo đạc theo quy định.
38
Bƣớc 4: Cán bộ đo đạc đƣợc phân công đem toàn bộ hồ sơ xin tách thửa với kết quả đo đạc trình ký Ban giám đốc VPĐKQSDĐ ký duyệt.
Bƣớc 5: Sau khi Ban giám đốc VPĐKQSDĐ ký xong, kết quả đƣợc chuyển đến tổ thanh lý hợp đồng liên hệ với ngƣời dân đến thanh lý hợp đồng (trong trƣờng hợp ngƣời dân không thực hiện dịch vụ công tại xã). Sau khi ngƣời dân đến VPĐKQSDĐ thanh lý hợp đồng và nộp đầy đủ hồ sơ tách thửa tại Tổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả (phòng một cửa của UBND huyện Lai Vung).
Bƣớc 6: Sau khi Tổ tiếp nhận và giao trả kết quả (phòng một cửa của UBND huyện) kiểm tra hồ sơ hợp lệ chuyển về tổ thẩm định VPĐKQSDĐ thẩm định, nếu hồ sơ hợp lệ chuyển tổ in giấy.
Bƣớc 7: Sau khi in giấy xong chuyển hồ sơ Phòng TN & MT huyện Lai Vung kiểm tra trình UBND huyện ký GCNQSDĐ. Sau khi trình ký xong chuyển hồ sơ tổ lƣu trữ VPĐKQSDĐ cập nhật, chỉnh lý hồ sơ.
Bƣớc 8: Sau khi tổ lƣu trữ chỉnh lý xong chuyển hồ sơ tổ tiếp nhận và giao trả kết quả UBND huyện để giao, cấp phát giấy cho ngƣời dân.
3.2.3 Kết quả đo đạc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
40
3.3 Đo đạc phục vụ tòa án giải quyết tranh chấp đất đai
3.3.1 Tình hình đo đạc phục vụ tòa án giải quyết tranh chấp đất đai
Trong những năm gần đây kinh tế huyện Lai Vung cũng nhƣ các huyện thành khác trong tỉnh ngày càng phát triển, cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, các công trình công cộng, các cụm công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, đặc biệt là các lĩnh vực vui chơi, giải trí, ẩm thực, nhà hàng, khách sạn, trƣờng học…đƣợc đầu tƣ phát triển đang ngày càng đáp ứng đƣợc nhu cầu của nhân dân, do đó giá đất tăng lên là đều tất yếu. Những tháng đầu năm 2014 tình trạng tranh chấp đất đai xảy ra trên địa bàn huyện Lai Vung diễn ra khá nhiều và phức tạp. Riêng trong tháng 9 và tháng 10 năm 2014 số lƣợng công văn yêu cầu đo đạc phục vụ tòa án xét xử tranh chấp đất đai cụ thể nhƣ sau:
Bảng 3.2: Tình hình đo đạc phục vụ tòa án xét xử đất đai tháng 9 và tháng 10 năm 2014
Số lƣợng công văn nhận Đo thành Đo không thành
Tháng 9 9 3 6
Tháng 10 7 2 5
( Nguồn: VPĐKQSDĐ huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp )
( Nguồn: VPĐKQSDĐ huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp )
Hình 3.13: Biểu đồ tình hình đo đạc phục vụ tòa án của huyện Lai Vung tháng 9 và tháng 10 năm 2014
Nguyên nhân đo không thành
- Không có mặt của nguyên đơn hoặc bị đơn; - Không cắm mốc ranh đất (trụ đá);
- Đất có tranh chấp với các chủ sử dụng đất giáp cận khác; 9 7 4 3 5 4 Tháng 9 Tháng 10
Số lượng công văn nhận Đo thành (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
41
Trong trƣờng hợp này cán bộ đo đạc tiến hành lập Biên bản khảo sát đo đạc không thành của hộ gia đình cá nhân trình ký và trả hồ sơ cho tòa án.
Điều kiện thửa đất đo thành - Hòa giải không thành;
- Có mặt đầy đủ nguyên đơn, bị đơn với các chủ sử dụng giáp cận khác; - Có các giấy tờ liên quan về thửa đất;
- Có cắm mốc ranh đất bằng trụ đá, hoặc trụ gỗ chắc chắn rõ ràng.
Đánh giá
Nhìn chung số lƣợng vụ việc tranh chấp đất đai xảy ra trên địa bàn huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp trong hai tháng 9 và 10 năm 2014 diễn ra khá nhiều và có xu hƣớng phức tạp song song đó cán bộ đƣợc phân công thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi Trƣờng huyện Lai Vung thực hiện đáp ứng đúng với trình tự phục vụ việc xét xử tranh chấp đất đai của tòa án. Tuy nhiên, do tính chất phức tạp của các vụ việc tranh chấp đất đai nên số lƣợng đo đạc thành của các vụ tranh chấp thƣờng thấp gây ảnh hƣởng nhiều đến tiến độ công việc của cán bộ đo đạc.
Nguyên nhân phát sinh tranh chấp
Do điều kiện nƣớc ta chảy qua các thời kỳ lịch sử trong chiến tranh và sau chiến tranh đã để lại các chính sách đất đai còn chồng chéo, hệ thống luật đất đai còn sơ hở.
Việc tuyên truyền và vận dụng pháp luật đất đai vào cuộc sống điều xuất phát chủ yếu dựa vào con ngƣời, ở những vùng sâu, vùng xa cách trung tâm thị trấn thì vẫn còn lạc hậu, họ thiếu hiểu biết nhiều về chính sách pháp luật của Nhà nƣớc nên tình trạng ranh mốc không còn nguyên vẹn, không đƣợc đảm bảo đúng với quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sử dụng đất không lập thủ tục đúng với quy định hiện hành của luật pháp.
Giá đất tăng cao trong những năm gần đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho tình hình tranh chấp khiếu nại đất đai ngày càng tăng nhanh, giá trị của đất tăng khiến cho một số ngƣời có tƣ tƣởng cục bộ, muốn lấn chiếm đất đai làm sở hữu riêng để mƣu lợi.
Theo quy định pháp luật Nhà nƣớc, ngƣời sử dụng đất phải có GCNQSDĐ mới đƣợc thực hiện giao dịch do đó ngƣời dân muốn thiết lập quyền sử dụng đất hợp pháp để họ có thể an tâm sản xuất, giao dịch nhƣng trong quá trình đo đạc làm thủ tục để đƣợc tách thửa cấp giấy thì dù chỉ với diện tích nhỏ cũng dẫn đến phát sinh tranh chấp về ranh giới, về quyền sử dụng đất.Việc hòa giải tranh chấp, khiếu nại đất đai ở cấp cơ sở
42
Chuẩn bị trƣớc khi đo (3) Cán bộ đo đạc
Đo đạc ngoại nghiệp Xử lý nội nghiệp In xuất kết quả (2) (3.3) (3.5) Tòa Án Huyện (1)
Phân tích công văn và chuẩn bị hồ sơ (3.1) (3.2) (4) (3.4) VPĐKQSDĐ (6) (5) Phòng TN & MT
đôi khi vẫn còn yếu, chƣa tạo đƣợc niềm tin của ngƣời dân khiến cho ngƣời dân luôn có tâm lý muốn tranh chấp khiếu nại lên cấp cao hơn.
3.3.2 Quy trình đo đạc phục vụ giải quyết tranh chấp đất đai
( Nguồn: Điều tra thực tế năm 2014 )
Hình 3.14: Quy trình đo đạc phục vụ tòa án xét xử tranh chấp đất đai tại huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp
Bước 1: Tòa án huyện gửi thơ mời (kèm theo quyết định xem xét thẩm định tại chỗ)