- quy mô, hình thể
2.2.1. Quy trình định giá đất tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản-
động sản DATC (DCSC)
2.2.1. Quy trình định giá đất tại công ty cổ phần tư vấn- dịch vụ tài sản- bất động sản DATC (DCSC) sản DATC (DCSC)
Quy trình định giá bất động sản cũng tuân theo quy trình định giá tài sản tại công ty. Bao gồm 5 bước:
Bước 1 Bước 2 Bước 3 Bước 4 Bước 5
Sơ đồ 2.1: Quy trình định giá đất
Bước 1: Nhận yêu cầu thẩm định
- Hướng dẫn khách hàng viết công văn đề nghị thẩm định giá, nội dung công văn phải nêu rõ chi tiết về tài sản cần thẩm định
- Ký kết hợp đồng thẩm định giá - Lập biên nhận hồ sơ định giá
Bước 2: Lập phương án thẩm định giá tài sản:
1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá.
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.
- Xác định mục đích thẩm định giá của khách hàng - Xác định thời điểm thẩm định giá
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá. - Xác định cơ sở giá trị của tài sản
2. Lập kế hoạch thẩm định giá
- Lập phương án phân công thẩm định viên và trợ lý thẩm định viên thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng.
- Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá. Thẩm tra các hồ sơ, tài liệu liên quan do khách hàng cung cấp, so sánh đối chiếu, với các yêu cầu của Công ty và quy định của pháp luật.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự thực hiện.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh. - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự thực hiện.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
1. Khảo sát hiện trường
Khảo sát hiện trạng thực tế của tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản và các tài sản so sánh. Chụp ảnh tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.
2. Thu thập thông tin
Ngoài các số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, các thông tin sau sẽ được thu thập:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác khâu giữa khi vực tài sản thẩm định giá tọa lạc và khu vực lân cận (đối với bất động sản)
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…) (đối với bất động sản)
3. Phân tích thông tin
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá: + Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường. + Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
+ Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá. - Phân tích về khách hàng:
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản:
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: Xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
+ Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét các yếu tốt giá trị thị trường, mục đích sử dụng, trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hóa của tài sản.
+ Hiệu quả tốt đa trong sử dụng tài sản: Xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.
Bước 4: Xác định giá trị tài sản
- Lựa chọn các phương pháp xác định giá trị phù hợp với mỗi loại tài sản. - Tính toán và xác định giá trị tài sản theo các phương pháp đã lựa chọn.
- Lựa chọn giá trị cuối cùng căn cứ trên việc so sánh giá trị được xác định từ sự kết hợp các phương pháp thẩm định giá.
Bước 5: Lập báo cáo và Chứng thư thẩm định giá
- Dựa trên cơ sở báo cáo Thẩm định giá, Thẩm định viên được phân công tiến hành định giá lập báo cáo và xây dựng Chứng thư Thẩm định giá.
- Chứng thư Thẩm định giá sau khi được lãnh đạo Công ty soát xét và thông qua sẽ được phát hành và giao cho khách hàng.
2.2.2. Phương pháp định giá đất tại công ty cổ phần tư vấn- dịch vụ tài sản- bất động sản DATC ( DCSC) thông qua dự án 379 Liễu Giai, quận Ba Đình thành phố Hà Nội